Achat avec travaux pour revendre : ce que vous devez savoir

L’achat revente désigne l’action d’acquérir un bien immobilier avec objectif de réaliser des travaux pour le revendre rapidement en faisant une plus-value. Pour mener à bien cette opération, il existe différentes stratégies. Vous pouvez acheter un terrain pour construire une maison à vendre, acheter un appartement et le diviser en plusieurs lots, retaper un vieux logement en mauvais état, etc. Il est également important que vous vous renseigniez sur le bon statut à adopter avant de vous lancer dans ce type de projet.

Le statut à adopter pour l’achat revente de biens immobiliers

Acheter des biens immobiliers avec travaux afin de les revendre ne vous oblige en aucun cas à disposer d’un statut juridique. Toutefois en choisir un permet de vous protéger financièrement dans le cas où votre projet tourne mal.

En effet, en tant que particulier, vous serez responsable de vos dettes et votre conjoint peut également être concerné selon votre statut matrimonial. De plus, un professionnel est moins taxé qu’un particulier sur la plus-value réalisée lors de l’achat revente. Les professionnels du réseau d’IZI by EDF vous conseillent d’opter pour le statut de marchand de biens pour éviter ce problème.

Quel statut pour être marchand de biens ?

Si vous choisissez de vous établir comme marchand de biens, il vous faudra choisir entre deux statuts juridiques :

1. La micro-entreprise ;
2. Et la société commerciale.

Si un particulier n’est pas redevable de la TVA ce n’est pas le cas du marchand de bien en société commerciale pour lequel la TVA est de 20 %. En établissant le budget pour vos travaux, sachez que vous ne serez pas assujetti à la TVA pour un bien en achat revente qui a plus de 5 ans. Cela signifie également que la TVA des travaux n’est pas récupérable dans ce cas-là.

La micro-entreprise

La création d’une micro-entreprise est relativement simple, tout comme la comptabilité. Toutefois, votre responsabilité reste similaire à celle d’un particulier. De plus, le plafond du chiffre d’affaires est un réel frein, comme l’impossibilité de déduire vos charges ou facturer la TVA.

La société commerciale

La solution la plus adaptée consiste à choisir un statut en société commerciale :

1. Une EURL ou une SASU pour une activité d’achat revente que vous gérez seul ;
2. Une SARL ou une SAS pour une activité à plusieurs.

Vous pourrez alors facturer la TVA, déduire vos charges et votre responsabilité financière se limite à vos apports dans le capital social de l’entreprise. De plus, votre chiffre d’affaires n’est pas limité.

La taxation de la plus-value lors de la revente

Lors d’un projet d’achat revente, l’objectif est de réaliser une marge financière au moment de la vente du bien immobilier à l’issue des travaux. La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Selon votre statut, cette plus-value sera taxée différemment.

La taxation de la plus-value pour une micro-entreprise

La plus-value réalisée lors de l’achat revente du bien immobilier est imposable au titre du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Elle correspond donc aux prélèvements sociaux et votre niveau d’imposition.

La taxation de la plus-value pour une société commerciale

Une société commerciale est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, la plus-value sera taxée au taux d’IS applicable :

• 28 % sur la totalité du résultat fiscal (taux normal) au-delà de 38 120 € de bénéfices ;
• 15 % sur la totalité du résultat fiscal (taux réduit) au-deçà de 38 120 € de bénéfices.

La taxation de la plus-value pour un particulier

La plus-value de la revente de la résidence principale d’un particulier est exonérée de toute taxation. Toutefois, dans le cas de l’achat revente, la plus-value est taxée à hauteur 19 % par l’impôt sur le revenu après abattement pour la durée de détention.

Pour déterminer la plus-value, les dépenses mises dans les travaux, les frais de voirie et de distribution, ainsi que les honoraires du notaire peuvent être inclus au prix d’acquisition et ainsi faire baisser le montant de la plus-value.

L’impôt total sur la plus-value sera de 36,2 % puisque vous aurez également à payer 17,2 % de prélèvements sociaux.

Lorsque la plus-value est de plus de 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % sera appliquée.

Nos conseils pour l’achat revente d’un bien immobilier

Les professionnels du réseau d’IZI by EDF sont issus de tous les corps de métier permettant de rénover l’intérieur d’un bien immobilier. Ils peuvent vous aider à estimer les montants des travaux pour la maison ou l’appartement que vous souhaitez revendre à neuf.

En attendant, voici les conseils des artisans du réseau d’IZI by EDF pour réussir un projet d’achat revente pour dégager une plus-value.

• CONSEIL 1 : intéressez-vous au marché immobilier de la zone ciblée pour pouvoir négocier le prix d’acquisition du bien.
• CONSEIL 2 : privilégiez les vendeurs pressés à cause d’une mutation professionnelle, d’un divorce, d’un héritage, etc.
• CONSEIL 3 : choisissez des biens pour lesquels les travaux de rénovation sont importants, la plus-value n’en sera que meilleure.
• CONSEIL 4 : réfléchissez à votre cible avant d’entamer les travaux.
• CONSEIL 5 : prenez le temps de choisir des artisans de confiance pour effectuer les travaux dans les délais impartis et de la qualité souhaitée. En effet, plus les délais sont courts, meilleure est la plus-value.
• CONSEIL 6 : ne sous-estimez pas les dépenses (travaux, retards de chantier, etc.).
• CONSEIL 7 : anticipez les démarches administratives (permis de construire, compromis de vente etc.).
• CONSEIL 8 : négociez votre emprunt immobilier.

Bénéficier d’un prêt pour l’achat et les travaux

Une fois votre budget déterminé, vous devrez trouver des solutions de financement.

Le prêt immobilier achat revente

Pour votre projet, vous pouvez opter pour un prêt immobilier achat revente. Il vient s’ajouter à un prêt que vous remboursez déjà, pour votre maison, par exemple. Vous bénéficiez alors du même taux et des mêmes mensualités. Votre taux d’endettement étant pris en compte.

Lorsque le bien immobilier sera vendu, la banque vous demandera de rembourser une partie du capital emprunté et recalculera vos mensualités pour le restant dû. Un tel prêt est valable 2 ans. La transaction immobilière doit donc être réalisée dans ce délai.

Le prêt relais

Si vous préférez, vous pouvez bénéficier d’un prêt relais. Vous empruntez alors 70 % de la valeur du bien que vous revendez à la banque. Ce prêt distinct vient en complément d’un prêt que vous avez déjà.

La mise en vente du bien immobilier

Vous avez la possibilité de mettre en vente le bien immobilier avant l’achèvement du chantier. Cela peut vous permettre de gagner du temps par rapport au délai à respecter entre le compromis de vente et la signature réelle du bien.

Vous pouvez aussi choisir d’attendre la fin des travaux. Sachez cependant que tous les acheteurs n’arrivent pas à se décider sur plan. Pour une meilleure plus-value, vous pourrez passer par la vente de particuliers à particuliers. Mais si vous voulez gagner du temps, vous pouvez aussi passer par une agence immobilière.