Que faut-il vérifier avant d’acheter une maison ancienne ?

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Vous avez comme projet d’acheter une belle maison dans l’ancien ? Bien souvent considéré comme le projet de toute une vie, cet achat est un investissement conséquent. Il convient donc d’être le plus précis et consciencieux possible au moment de choisir votre future maison, surtout si elle est ancienne. Les experts Izi by EDF vous présentent dans cet article toutes les vérifications à réaliser avant d’acheter une maison ancienne

Achat d’une maison ancienne : calculez le prix total de l’investissement

Un investissement immobilier est un engagement qui s’inscrit parfois dans un projet de vie toute entière. Au prix de l’achat s’ajoutent de nombreux autres frais, à l’instar des frais de notaire et de la commission récupérée par l’agence immobilière.

Ces frais doivent être pris en considération, sous peine de sous-estimer le coût total de l’opération. En outre, les frais de notaire sont plus élevés pour un achat dans l’ancien. Le notaire vous communiquera le montant de ses frais, qui incluent les droits d’enregistrement.

Premier tour d’horizon : éléments à vérifier avant d’acheter une maison

Parmi toutes les annonces immobilières, votre œil s’est porté sur une charmante maison en pierre ? Avant de passer à la phase d’achat, de nombreuses étapes doivent être respectées.

Dans un premier temps vous serez amené à faire un petit tour du propriétaire en vérifiant les éléments apparents. Nous vous invitons alors à vérifier certains aspects en particulier de la maison :

  • Etat des parois : les murs sont-ils bien symétriques, y a-t-il des traces d’humidité et/ou des fissures ?
  • Le rez-de-chaussée si la maison comprend plusieurs étages
  • La toiture : fuites, porosité, mousses
  • Les sols à l’intérieur de la maison individuelle ancienne : état du carrelage et du parquet s’il y en a
  • Les revêtements muraux : présence de salpêtre ? Décollement ?
  • Etat des tuyauteries
  • Etat des menuiseries : les fenêtres et portes très anciennes peuvent parfois laisser passer l’air de manière importante. Cela est une cause de perte énergétique. L’installation d’un double vitrage est fortement recommandée si tel n’est pas le cas
  • Travaux réalisés et travaux à entreprendre. Une maison entièrement rénovée avec une cuisine équipée (cuisine ouverte par exemple) donne de la valeur au bien. Il en va de même pour un séjour avec cheminée

Nous vous conseillons également de visiter le jardin arboré, la cave au sous-sol et les combles. Vous rendre dans les combles vous permettra de jeter un œil sur l’état de la charpente, notamment pour vérifier s’il y a des fuites ou des nuisibles (présence de termites par exemple). Si vous vous apercevez que la maison est humide, cela n’est pas un bon présage et est parfois le signe d’un défaut de ventilation. Une humidité trop importante dans une maison peut induire l’apparition de moisissures dans le temps.

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Vérifiez l’environnement de la maison ancienne

Faire le choix d’une maison ancienne revient aussi à choisir son environnement. De manière générale, un environnement calme et de qualité est très valorisant pour le bien convoité.

Quand on parle d’environnement, cela revient à vérifier les points suivants :

  • réputation de la ville et du quartier de manière plus spécifique : le quartier est-il calme, y a-t-il de la verdure ? Est-ce qu’il y a beaucoup de bruit ambiant ?
  • contexte géographique et présence de transports en commun. Ces derniers se situent-ils à proximité ? Avez-vous toutes les commodités ? Tout dépend bien sûr de la composition de votre foyer. Vos besoins ne seront pas les mêmes selon que vous êtes un couple sans enfant ou une famille nombreuse par exemple
  • exposition de la maison. Une orientation au sud permet de mieux chauffer l’intérieur et donne à la maison plus de luminosité. De même une maison sans aucun vis-à-vis aura plus de valeur sur le marché immobilier
  • le voisinage.

Prenez connaissance du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Acheter un bien immobilier (achat d’une maison comme achat d’un appartement) ne s’improvise pas. Ainsi, vous devez notamment pouvoir prendre connaissance du Diagnostic de Performance Energétique. Valable pendant 10 ans, il est préférable d’avoir un DPE récent, prenant en compte l’ensemble des éléments de la bâtisse, notamment la surface habitable. En sachant que la loi évolue très vite en matière de DPE.

Le diagnostic doit informer l’acquéreur sur les éléments suivants :

  • performance énergétique du logement
  • consommation d’énergie
  • caractéristiques du bâtiment et descriptif des équipements disponibles
  • pour chaque type d’équipement, indication de la quantité d’énergie annuelle consommée ou estimée
  • évaluation des dépenses annuelles provenant des différentes consommations
  • quantité d’émissions de gaz à effet de serre lié à l’énergie consommée
  • quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée
  • classement du bâtiment sur l’échelle de référence : étiquette climat et étiquette énergie
  • sur l’échelle des mesures, entre A et G, évaluation de la consommation énergétique et travaux à entreprendre si vous souhaitez améliorer cette performance énergétique.
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Check-List des autres diagnostics obligatoires

Avant d’acheter votre maison familiale ancienne ou pavillon auprès d’un agent immobilier ou d’un particulier, prenez connaissance d’autres diagnostics obligatoires et imposés par la loi.

Ces documents vous donneront une indication des travaux à faire, s’il faut rénover votre maison :

  • si le permis de construire du bâtiment date d’avant janvier 1949 : document sur le risque d’exposition au plomb
  • si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 : état d’amiante
  • état sur la présence de termites
  • si l’installation de gaz date de plus de 15 ans : état de l’installation intérieure de gaz
  • pareil pour l’électricité
  • si la maison ancienne n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées : document attestant de l’état d’installation de l’assainissement non collectif
  • document reprenant l’état de la maison en termes de risques technologiques et naturels. Seulement si le bien immobilier se situe dans une zone exposée à des risques naturels, technologiques, chimiques et/ou miniers.

Maison à acheter : consultez le PLU avant de vous engager

Avant de vous engager dans l’achat immobilier de votre future maison, nous vous recommandons de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cela vous permettra d’être informé sur les servitudes et droits de passage sur votre terrain clos.

Grâce au PLU, vous aurez également des informations importantes sur la position de la parcelle au sein de son environnement (zones urbaines, agricoles, forestières et naturelles, espace résidentiel). Cela concerne autant une maison de village qu’une maison de ville. Dans tous les cas les règles d’urbanisme ont une importance cruciale.

A noter : Si la maison que vous souhaitez acheter fait partie d’un lotissement, il vous faut prendre connaissance des règles propres au lotissement. Le règlement est valable pendant 10 ans.

Règles d’urbanisme et constructibilité du terrain

Si vous êtes intéressé par une maison qui possède en principe un terrain à bâtir, encore faut-il vous assurer que vous pourrez aménager librement sur ce terrain. En effet, nombreuses sont les personnes souhaitant créer une extension de leur maison (un double garage par exemple) ou qui envisagent la construction d’une petite maison sur leur terrain constructible.

Pour vérifier ces aspects vous devez vous renseigner au préalable sur la bonne constructibilité du terrain. Pour ce faire, tournez-vous vers la mairie et demandez-leur de vous fournir un certificat d’urbanisme. Ce document vous renseigne sur les éléments suivants :

  • règles d’urbanisme qui s’appliquent sur le terrain
  • servitudes
  • desserte du terrain par des équipements publics
  • approbation ou désapprobation d’un projet.
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Assurez-vous de l’absence de vices administratifs

En plus de vérifier que la maison de vos rêves est exempte de vices cachés, nous vous conseillons de vérifier l’absence de vices administratifs. Ce sera par exemple le cas d’un ancien propriétaire ayant fait construire une véranda sans déclaration préalable ou permis de construire. En pratique, rapprochez-vous de votre mairie, avant toute signature du compromis de vente. Cela vous permettra de vérifier que les travaux réalisés sont bien conformes et qu’ils ont été déclarés.

Si vous vous apercevez que les travaux ont été réalisés sans accord préalable, vous pourriez faire annuler la vente sur le fondement de la « réticence dolosive ». Dans ce cas, le vendeur reste tenu de répondre de ses actes et peut être condamné à verser des dommages et intérêts. En effet, le fait qu’un vendeur ait délibérément omis d’informer l’acquéreur sur des éléments décisifs dans la prise de décision révèle une volonté de tromper. Il ne s’agit donc pas d’une simple négligence. L’acheteur lésé peut alors demander l’annulation de l’acte de vente.

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Publié le 26 Janvier 2021

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