Bien gérer votre achat immobilier en 5 étapes

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Faire un achat immobilier n’est pas un acte anodin. Cela vous engage sur du long terme et représente un investissement important. Mieux vaut donc être bien préparé ! Pour vous aiguiller, voici une série d’étapes à suivre pour que votre projet se déroule au mieux, sans mauvaises surprises !

Les principales étapes de l’achat immobilier :

• L’évaluation de votre capacité d’emprunt
• La recherche de logement
• L’offre d’achat
• La promesse ou le compromis de vente
• L’achat effectif : l’acte authentique chez le notaire

Avant toute chose, vous informer sur votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer dans un projet d’achat immobilier, assurez-vous de garder les pieds sur terre. Rêver d’un bel et grand appartement, oui, mais encore faut-il savoir précisément sur quel type de bien vous pouvez orienter vos recherches dans la mesure de vos moyens. Cela vous évitera bien des déconvenues et vous fera gagner du temps par la suite.

Passer par la case emprunt : une nécessité ?

À moins que vous n’ayez les moyens d’acheter comptant votre logement, vous allez devoir emprunter de l’argent auprès d’une banque. Cela, que vous ayez ou non un apport conséquent. La contraction d’un crédit immobilier se fait auprès de votre banque ou d’une banque concurrente qui pourrait vous faire une meilleure offre. C’est de leurs propositions que dépendront les sommes que vous devrez leur rembourser pendant 10, 20 ou 25 ans ! Cette étape est donc cruciale.

À savoir :

L’acceptabilité de votre dossier auprès des banques varie, d’une part, en fonction de votre salaire, et d’autre part de votre apport personnel. Vos mensualités ne pourront pas dépasser un certain montant, qui correspond à près de 33 % de votre salaire mensuel.

Si vous touchez des revenus trop faibles pour réaliser un emprunt sur 20 ans, par exemple, vous avez toujours la possibilité d’échelonner son remboursement sur 25 ans pour faire baisser les mensualités sous le seuil des 33 %. D’autant plus que les banques françaises sont très regardantes sur ce point depuis janvier 2020.

Solliciter plusieurs banques

La première étape consiste donc à évaluer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque. Pour cela, vous pouvez notamment vous rendre directement auprès de votre conseiller bancaire et lui présenter votre projet.

Si vous êtes client de votre banque depuis de nombreuses années, elle pourrait vous proposer des taux d’intérêt légèrement plus bas que si vous étiez un nouveau client. Il est donc toujours intéressant de vous renseigner !

Néanmoins, n’hésitez surtout pas à consulter différentes banques afin de comparer leurs propositions et conditions d’octroi de crédit immobilier. L’objectif est pour vous d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible, et ainsi de réduire au maximum vos mensualités.

Passer par un courtier

Autre possibilité, si vous n’avez pas le temps de faire le tour des banques ou si vous n’avez pas réussi à obtenir par vous-mêmes des offres de financement intéressantes : passer par un courtier. Son métier est de négocier pour vous les meilleures offres auprès d’un grand nombre de banques. L’atout des courtiers est de pouvoir négocier à une échelle régionale voire nationale au sein des banques, ce que vous ne pouvez pas faire en tant que particulier.

Cette option a un coût : les courtiers sont la plupart du temps rémunérés proportionnellement au montant du prêt à négocier ou du bien à acquérir. Ils prennent une commission sur votre projet en temps qu’intermédiaires. Cette commission, on l’appelle « frais de courtage », et ceux-ci peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros.

Certains courtiers sont « virtuels » ou digitaux, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas d’agence physique, uniquement en ligne. Cela représente moins de frais de gestion et ils proposent ainsi souvent des tarifs moins élevés qu’un courtier « classique ».

Le calcul de votre capacité d’emprunt

Sachez que lors du calcul de votre capacité d’emprunt, plusieurs postes de dépenses sont pris en compte en plus du prix de votre futur logement. En effet, lors d’un achat immobilier, de nombreux frais sont engagés outre l’achat du bien seul. Il faut également inclure :

Les frais d’agence (dans le cas où vous passez par une agence)	Ils rémunèrent l’agent immobilier et représentent en moyenne 10 % du prix du bien en vente.
Les frais de notaire	Ils peuvent représenter autour de 2-3 % du prix d’acquisition pour un logement neuf, et jusqu’à 8 % en moyenne pour un logement ancien.
Les frais de courtage	Ils rémunèrent le courtier si vous en sollicitez un. Ces frais sont souvent proportionnels au montant de votre acquisition et peuvent donc facilement monter à plusieurs milliers d’euros.
Les frais annexes (pour la banque créditrice)	Cela peut être les frais de dossier de la banque, les frais de garantie, etc. qui peuvent eux aussi représenter autour de 1 000 €.

Généralement, on vous demande d’être en mesure de couvrir ces frais « annexes » avec votre apport personnel. C’est-à-dire que la somme de toutes ces dépenses doit être financée hors emprunt.

Un apport conséquent peut permettre, une fois ces charges couvertes, de faire baisser le montant de votre emprunt. Mais votre dossier se présentera déjà bien si vous avez de quoi simplement couvrir ces frais annexes !

L’accord de principe

Une fois que vous avez trouvé une offre intéressante auprès d’une banque et que celle-ci estime votre projet faisable, demandez-lui d’éditer un accord de principe. Ce document peut ajouter du poids à votre dossier lors de votre recherche de logement, au moment où vous ferez une offre d’achat. Cela signifiera au vendeur ou à l’agence immobilière que vous avez effectivement la capacité de financement nécessaire et que vous prenez votre projet au sérieux.

Si vous passez par un courtier, il pourra vous en éditer un lui-même en certifiant que vous avez la capacité financière d’acheter un bien à un prix donné. Vous devrez lui demander cet accord de principe pour chaque offre d’achat que vous ferez, car le document précise de quel bien et de quel montant il est question.

Rechercher le logement de vos rêves… avec pragmatisme

Une fois en tête le montant maximal de la valeur du bien auquel vous pouvez prétendre, il est temps de partir à sa recherche ! Cette étape peut parfois durer plusieurs mois : il faut tout d’abord qu’il y ait une offre correspondant à votre demande mais aussi que vous ne vous trouviez pas face à trop de concurrents. Un bien immobilier peut devenir un véritable graal dans certaines villes à très forte demande comme Paris.

Il est également recommandé de déterminer en amont une série de critères destinés à mieux cibler votre recherche : appartement ou maison ? Rez-de-chaussée ou étage ? Escaliers ou ascenseur ? Exposition nord ou sud ? Cave ou garage – ou les deux ? etc.

Lancer votre recherche

Pour entamer vos recherches, vous pouvez consulter des annonces en ligne sur des plateformes dédiées ou sur les sites d’agences immobilières. Vous pouvez aussi vous rendre directement dans une agence immobilière. Cette dernière solution peut être avantageuse si vous parvenez à établir un bon contact avec votre agent. En effet, même s’il n’a rien à vous proposer dans l’immédiat, il pourra toujours vous rappeler dès qu’il aura un bien correspondant à vos attentes, avant même sa mise en ligne.

Enfin, vous pouvez solliciter directement le propriétaire d’un bien à vendre dont vous auriez pris connaissance par bouche à oreille ou en vous rendant sur des plateformes de mise en relation entre particuliers. Cette solution est avantageuse financièrement car vous n’aurez pas à payer de frais d’agence. Son inconvénient est d’être moins encadrée.

Lors de votre visite…

La visite du bien immobilier est un moment décisif pour vous car il s’agit de votre premier contact avec votre (éventuel) futur logement.

Poser toutes les questions relatives au bien immobilier

Vous ne serez jamais seul.e lors d’une visite de bien immobilier. Que vous soyez accompagné du propriétaire ou d’un agent immobilier, c’est l’occasion de poser toutes les questions d’ordre pratique et financier relatives au bien visité.

Ce seront autant d’indices pour vous aider à évaluer la justesse du prix auquel il est vendu.

Parmi les renseignements qu’il vous est conseiller de demander,

• La superficie du bien au sens défini par la loi Carrez (qui détermine une hauteur minimale sous plafond pour calculer la surface au sol). Celle-ci, mise au regard du prix de vente, vous permettra de connaître le prix du bien au mètre carré et de le comparer avec les offres du même quartier. Vous pouvez vous rendre sur le site internet public « demande de valeur foncière », accessible à tout particulier, pour effectuer cette comparaison.
• Le diagnostic immobilier du bien et de la copropriété le cas échéant. Il vous éclairera sur les éventuels risques associés à sa localisation (par exemple risque de séisme, d’inondation, etc.) et ainsi de mieux apprécier son prix de vente.
• Le montant des frais d’agence, si vous passez par une agence, ce qui vous permettra de déduire le montant du bien seul.
• Le montant des charges de copropriété, s’il s’agit d’un logement en copropriété. Renseignez-vous aussi sur ce qui est inclus dans ces charges : chauffage ? eau ?
• Le montant de la taxe foncière, à ne pas négliger. Celui-ci varie selon la commune dans laquelle se trouve le logement.
• Les plans locaux d’urbanisme de la commune afin de connaître les travaux en cours ou à venir dans le quartier. Par exemple, la construction d’un immeuble en vis-à-vis pourrait obstruer la vue et diminuer la luminosité à l’intérieur du logement. C’est paramètres peuvent entrer en considération pour l’estimation de la valeur du bien.

Anticiper les travaux à réaliser

Soyez attentif.ve au moindre détail, et notamment aux parties endommagées, afin de déterminer avec exactitude les travaux nécessaires une fois l’achat réalisé. N’hésitez pas à prendre des photos qui pourront ensuite vous servir pour établir des devis si vous recourez à un artisan.

Si vous en avez la possibilité, revenez une seconde fois dans le logement avec un artisan pour examiner ensemble l’ampleur des travaux à réaliser. Ceux-ci peuvent aller de la simple remise à neuf des murs avec une couche de peinture, à la destruction et reconstruction de parois. Les tarifs ne seront pas les mêmes !

Estimer le montant des travaux nécessaires est important pour être en mesure de négocier le prix du bien. Vous pourrez par exemple négocier un prix à la baisse si le montant des travaux est élevé.

Réévaluer le prix du bien

Une fois la visite réalisée et toutes les données à votre disposition, vous êtes en mesure de vous faire un avis sur le prix affiché du bien immobilier :

• Est-il dans les prix du marché ?
• Y a-t-il d’importantes sommes d’argent à engager pour des travaux ?

Vous pouvez également affiner votre plan de financement. Quelles seront mes mensualités si je l’achète à tel ou tel prix ? Me restera-t-il assez pour payer les charges de copropriété ? Mon projet est-il au final plus intéressant qu’une location ?

Estimer le montant de vos charges fixes, incluant les assurances, les charges de copropriétés et toutes les autres dépenses nécessaires ainsi que vos mensualités de remboursement d’emprunt immobilier, vous permettra de voir si votre projet est viable. Rien ne sert de vous serrer la ceinture pendant des années si vous avez vu trop grand ! Le temps de la réflexion est indispensable à cette étape.

Rédiger l’offre d’achat

Une fois convaincu.e d’avoir visité l’appartement ou la maison de vos rêves, et après vous être assuré.e que les conditions financières liées à son acquisition ne sont pas contraignantes au regard de votre situation, vient le moment de rédiger l’offre d’achat.

Les éléments à faire figurer dans l’offre d’achat

L’offre d’achat consiste à rédiger, par écrit (courrier ou mail, de préférence avec accusé de réception), une offre adressée au vendeur ou à l’agent immobilier. Elle précise :

• Le montant auquel vous vous engagez à acheter le bien. Celui-ci peut être inférieur au montant indiqué par le vendeur, dans le cas où vous souhaitez le négocier.
• Le délai de validité de votre offre, avec une date limite. Ce délai est se situe souvent entre 1 à 2 semaines.
• En complément, afin de donner du poids à votre offre, vous pouvez joindre l’accord de principe de votre banque ou de votre courtier (que vous lui aurez demandé au préalable).

Dans le cas où le prix d’acquisition indiqué sur votre offre est inférieur à celui communiqué par le vendeur, ce dernier a la possibilité de vous faire une contre-proposition. Vous pourrez accepter ou refuser celle-ci. Si le vendeur ne vous fait pas de contre-proposition, vous pouvez tenter une nouvelle offre… En espérant qu’il n’ait pas eu une offre plus intéressante pour lui pendant ce temps !

Signer la promesse ou le compromis de vente

Cette étape est facultative bien que vivement recommandée pour sécuriser la vente du bien immobilier. Il s’agit d’établir un avant-contrat qui définit clairement les termes et les conditions de la vente. La promesse de vente et le compromis de vente engagent le propriétaire du bien à vous le céder, en précisant les conditions de la vente, et vous engagent réciproquement à l’acheter.

Cependant, ces deux contrats présentent des différences qu’il est important de rappeler ici.

La promesse de vente

Appelée aussi « promesse unilatérale de vente », elle engage le propriétaire du bien immobilier à vous réserver la vente de ce bien. Cela signifie qu’il suspend pour un temps donné (généralement 2 à 3 mois), la possibilité de visites et d’offres d’achat par d’autres personnes que vous. D’autre part, il est tenu de ne pas renoncer à la vente pendant la durée définie lors de la signature.

Cette promesse de vente ne vous engage pas en tant qu’acquéreur : vous avez toujours la possibilité de vous rétracter par la suite. Il faut la distinguer du compromis de vente, qui engage les deux parties liées par la transaction.

Attention cependant : en échange de cet engagement de la part du vendeur, vous devez lui verser une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10 % du montant du bien. Cette somme n’est pas anecdotique ! Vous avez le droit de vous rétracter sans conditions et sans justification pendant 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente. En revanche, si vous décidez de vous rétracter une fois ce délai passé, vous devrez également renoncer à l’indemnité d’immobilisation.

Si vous allez au bout de votre achat, cette indemnité est, bien sûr, déduite de la somme restant due.

Pour rendre valable votre promesse de vente sur le plan juridique, vous devez l’enregistrer auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant la signature. Si cette promesse est acceptée pour une durée supérieure à 18 mois, vous devez la formaliser par un acte authentique. Vous aurez alors à payer des droits d’enregistrement à hauteur de 125 €.

Le compromis de vente

Contrairement à la promesse de vente, qui n’engage juridiquement que le vendeur, le compromis est un engagement bilatéral. Il se nomme également « promesse synallagmatique de vente ». Le vendeur s’engage à vous vendre son bien et vous vous engagez à le lui acheter à un prix que vous aurez préalablement défini en commun.

À partir de la signature du compromis, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans conditions. D’autre part, cette signature s’accompagne du versement au vendeur d’une somme comprise entre 5 et 10 % du prix de vente : le dépôt de garantie. À noter que ce versement est facultatif et son montant peut être négocié. Il permet toutefois de rassurer le vendeur sur votre bonne foi.

Un compromis de vente vous engage fortement envers l’autre partie. Si le vendeur ou vous-même renoncez en cours de route à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice. Il peut également exiger des dommages et intérêts.

Enfin, et contrairement à une promesse de vente, vous n’aurez pas à enregistrer le compromis auprès des registres fiscaux (ce qui réduit légèrement les frais pour vous).

Les clauses suspensives de vente

Dans la promesse et le compromis de vente figurent des clauses suspensives de vente. Celles-ci doivent être définies entre vous et le vendeur avec beaucoup d’attention. Elles vous protègent en tant qu’acheteur, par exemple en vous permettant de vous rétracter si vous n’obtenez l’accord effectif d’aucune banque, sans que cela ne vous occasionne de frais.

Réciproquement, elles protègent le vendeur en vous imposant certaines conditions de libre rétractation.

Les clauses suspensives peuvent être les suivantes :

Obtention d’un crédit immobilier	Si vous être en mesure de justifier le refus d’au moins 2 banques (en général), vous avez le droit de vous rétracter sans frais. Attention, le vendeur peut vous demander de préciser les conditions d’obtention du prêt en fixant par exemple un taux d’intérêt élevé. Ainsi, si une banque vous propose un taux d’intérêt plus bas, même si cela ne vous convient pas, vous serez obligé de l’accepter ou bien choisir de vous rétracter… au prix de l’indemnité d’immobilisation.
Vente d’un autre bien immobilier	Dans le cas où vous-mêmes vendez un bien immobilier, vous pouvez préciser que l’achat du bien qui vous intéresse ne pourra se faire que dans le cas où vous parvenez à vendre votre propre bien.
Réalisation de travaux par le propriétaire actuel du bien	Si le vendeur s’est engagé à réaliser des travaux dans le logement avant que vous n’en fassiez l’acquisition, vous pouvez inscrire cette clause suspensive dans le compromis de vente.

Comment rédiger un compromis ou une promesse de vente ?

À noter qu’un notaire ou un agent immobilier pourront vous accompagner pour la rédaction des clauses suspensives de vente et, plus largement, pour la rédaction du compromis ou de la promesse de vente. La présence d’un notaire dès cette étape est facilitante pour la suite car c’est également lui qui pourra par la suite préparer l’ensemble des documents nécessaires pour la signature de l’acte de vente. Il aura ainsi en main tous les éléments en amont.

Et ensuite ?

Une fois cette étape passée, vous disposez en moyenne de 2 mois pour débloquer votre crédit immobilier. Si vous passez par un courtier, son rôle sera de trouver un prêt à taux intéressant auprès de différentes banques. Si vous êtes déjà en contact direct avec un conseiller bancaires et que vous avez obtenu l’accord de principe de la banque, vos démarches iront plus vite car il ne vous restera plus qu’à monter votre dossier. N’oubliez pas que même cette étape prend du temps !

Signer l’acte authentique de vente

Dernière étape : la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Celle-ci ne peut avoir lieu que si vous respectez 2 conditions :

• Avoir obtenu l’accord de prêt effectif de votre banque et formalisé votre dossier d’emprunt. Celui-ci indiquera notamment dans un tableau toutes les échéances et les montants de vos mensualités pour le remboursement de votre crédit.
• Le notaire doit avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour compléter le dossier de vente, notamment en rassemblant tous les documents utiles (état hypothécaire, extrait cadastral, actes d’état civil, dossier d’urbanisme, diagnostic technique, etc.).

Une fois que ces deux conditions sont réunies, vous pouvez enfin procéder à la signature de l’acte authentique de vente. C’est suite à cette signature que vous serez enfin propriétaire du bien immobilier.

Celle-ci se fait chez votre notaire en présence du vendeur et, le cas échéant, de son notaire. L’agent immobilier peut également être présent s’il a l’habitude de suivre ses affaires jusqu’au bout.

Vous versez à ce moment-là le solde du prix d’achat ainsi que les frais de notaire. Si vous achetez un logement en copropriété, vous pouvez également devoir payer une partie des charges de copropriété de l’année pré-réglées par le vendeur.

Enfin, le vendeur vous remet les clés : vous êtes propriétaire, félicitations !