Acheter une maison avec un DPE G : le bon plan ? - IZI by EDF
Acheter une maison classée G au DPE : le bon plan ?
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Acheter une maison classée G au DPE : le bon plan ?

Lecture en 6 min

Publié le 17 Janvier 2023

Vous êtes sur le point d’acheter un logement bon marché ? Une maison ancienne présentant un DPE de classe G ? Attention, ce type de logement est caractérisé par une très mauvaise isolation, un système de chauffage énergivore et peu performant, et de nombreux travaux de rénovation à réaliser. Pour autant, acheter une maison présentant un DPE G pourrait être la bonne idée d’investissement à long terme. Pour quelles raisons ? Quels sont les avantages, les inconvénients et les facteurs à prendre en compte avant de signer ? Eléments de réponse avec IZI by EDF !

DPE pour l’achat d’une maison : que renseigne-t-il ? 

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, désigne ce document informatif remis aux acquéreurs d’un logement qui renseigne :

  1. La performance énergétique et climatique du logement, via deux éléments : l’étiquette climat (c’est-à-dire les émissions de gaz à effet de serre du bien immobilier exprimées en kg CO₂/m²/an) et l’étiquette énergie (la consommation énergétique du logement exprimée en kWh/m²/an).
  2. L’estimation des coûts annuels d’énergie du logement : autrement dit, une fourchette des dépenses estimées pour une utilisation standard en chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, climatisation et auxiliaires.
  3. Des données relatives à l’isolation du logement et aux équipements clés du logement : performance de l’isolation, déperditions de chaleur, confort d’été, chauffage, pilotage de la température, ventilation en place, etc.
  4. Des recommandations d’usage pour le logement, de gestion et d’entretien des équipements, d’amélioration de la performance énergétique du logement (travaux de rénovation). 
Classe DPE
Comprendre mon DPE – Exemple de DPE fictif (Ministère de la transition énergétique)

Ces diagnostics sont évalués sur une échelle allant de A à G et réalisés par des professionnels spécialisés (appelés diagnostiqueurs).

Une maison présentant un DPE G est donc classée au plus bas de l’échelle et fait partie des logements dont la performance énergétique est très basse. Elle consomme donc beaucoup plus d’énergie que les autres. On parle aussi de passoire thermique pour désigner ce type de logement.

Maison classée G au DPE : un prix de vente à négocier 

Négocier le prix de vente des logements classés G

Les logements présentant un DPE G ont des besoins importants en termes de rénovation énergétique, et ces travaux peuvent s’avérer coûteux.

La classe G d’un DPE peut de ce fait constituer un élément (et un argument) de négociation du prix, qui peut être revu à la baisse. 

Si vous n’envisagez aucun travaux, tenez compte des coûts d’exploitation futurs liés à la consommation d’énergie pour évaluer un prix de vente réaliste en vous posant la question suivante : combien me coûtera le chauffage à l’année avec le matériel et l’isolation existante ? Faites si besoin estimer le bien immobilier par des professionnels. Ce conseil vaut aussi pour les futurs propriétaires bailleurs.

Propriétaires et bailleurs : prévoir le coût des travaux

Vendeurs comme acquéreurs ont conscience que de lourds travaux de rénovation sont à prévoir. Au préalable d’une offre d’achat, pensez toujours à évaluer l’intégralité des travaux de rénovation énergétique (éventuellement des travaux d’électricité et des finitions).

Prévoyez une enveloppe pour les travaux lorsque vous contractez un prêt pour un logement avec un DPE G. Votre maison aura forcément tôt ou tard besoin de travaux pour bénéficier d’une réelle amélioration de la performance énergétique. 

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La valeur verte des logements rénovés

La valeur verte des biens immobiliers est une plus-value réalisée sur des logements rénovés (ou neufs) présentant de bonnes performances énergétiques et climatiques. Les logements classés A et B au DPE bénéficieraient d’après le Conseil Supérieur du Notariat d’une valorisation de l’ordre de 6 %, 10 %, voire 12 % du prix selon les régions, comparativement à des logements équivalents présentant une étiquette D (étude du Conseil Supérieur du Notariat, 2021).

Les passoires thermiques (classes F et G au DPE) subiraient en revanche une décote verte, compte tenu de leur mauvaise isolation et de leur mauvaise performance énergétique. Comparativement à des logements équivalents avec une étiquette D – toujours d’après la même étude – les passoires thermiques pourraient atteindre une moins-value atteignant de l’ordre de 20 %.

Remplacement du système de chauffage par des appareils économes en énergie et performants, isolation du logement, équipements produisant de l’énergie renouvelable… Ces installations peuvent augmenter la valeur de votre bien rénové, car ils permettent de réduire les coûts d’exploitation et d’améliorer le confort du propriétaire (ou du locataire occupant le logement, si bail mis en place).

pavillon avec jardin

Quels travaux de rénovation prévoir pour une classe énergie G ?

Réussir à se projeter

Une maison à vendre vous a tapé dans l’œil ? Si tout semble à refaire, encore faut-il s’y projeter ! L’aménagement des pièces peut changer, la configuration évoluer. Soyez sûr qu’avec quelques travaux déjà, vous réussirez à créer votre propre « chez vous ».

Un logement classé G peut de prime abord effrayer, au regard de la somme des travaux à réaliser. Lors de la visite (ou de la contre-visite) du logement, notre conseil est de venir accompagné d’une personne de confiance, qui puisse mesurer avec vous l’ampleur des travaux. Un entrepreneur du secteur du bâtiment ou un architecte pourraient en particulier vous aider à chiffrer le montant des travaux.

Chez IZI by EDF, nous estimons dans les grandes lignes le coût d’une rénovation globale à environ :

  • 100 à 500 € TTC/m² pour une rénovation légère ;
  • 500 à 1000 € TTC/m² pour une rénovation partielle ;
  • 1000 à 2000 € TTC/m² pout une rénovation lourde et complète du logement.

Une maison de 100 m² nécessiterait ainsi 100 000 à 200 000 € TTC d’investissement pour une rénovation structurelle et énergétique de l’ensemble des pièces.

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Les travaux à prévoir dans votre logement

Les travaux les plus couramment réalisés pour améliorer l’efficacité énergétique des logements notés G incluent :

  • L’isolation des murs par l’extérieur, du toit, des combles et des planchers ;
  • Le remplacement des fenêtres et des portes par des modèles plus performants (double ou triple vitrage notamment) ;
  • Le remplacement du système de chauffage pour un modèle plus efficace ;
  • L’amélioration de l’étanchéité et la circulation de l’air, etc.

Il est important de noter que l’ampleur et le coût des travaux dépendent de l’état général de la maison et de ses caractéristiques. Il est donc important de consulter un professionnel pour une estimation précise du coût des travaux.

Si vous souhaitez faire d’une pierre deux coups, profitez des travaux d’isolation pour rénover au préalable l’électricité du logement (mise aux normes électriques) ; refaire aussi pourquoi pas la salle de bain et la cuisine, au goût du jour.

Attention, pour les bailleurs, ces travaux sont à réalisés avant la mise en location du logement. Les logements classés G seront tous interdits à la location d’ici 2025, en application de la loi Climat.

travaux-renovation-maison

Alors, bonne ou mauvaise nouvelle ?

Si faire des travaux ne vous effraie pas, c’est plutôt une bonne nouvelle. Vous allez pouvoir personnaliser votre logement et le rendre plus efficace d’un point de vue énergétique.

En revanche, si vous faites partie de celles et ceux qui préfèrent emménager rapidement, c’est plutôt une mauvaise nouvelle. Les travaux vont forcément prendre un peu de temps, et le logement risque d’être inhabitable jusqu’à la fin des travaux.

Quel DPE cibler pour acheter une maison ?

Résumons la situation :

  • Une maison présentant une note élevée (classes A, B, jusqu’à C) vous permettraient a priori de réaliser des économies d’énergie et de diminuer les coûts d’exploitation à long terme. Un tel logement coûte naturellement plus cher à l’investissement qu’un logement classé D, E, F ou G. Aucun travaux ne sont requis. Vous n’avez plus qu’à « poser vos valises ».
  • Une maison présentant une classe D au DPE n’est ni énergivore, ni performante sur le plan énergétique. Le logement gagnerait néanmoins à être partiellement rénové pour augmenter sa valeur verte et son confort thermique.
  • Les maisons avec un DPE F et G sont considérées comme de véritables passoires thermiques (mauvaise isolation, chauffage non performant et énergivore). Elles subissent généralement une décote verte (prix bon marché) mais requièrent des travaux de rénovation pour améliorer leur performance énergétique (et de ce fait, la note de leur étiquette). 

Il n’y a donc pas d’investissement plus périlleux ou plus judicieux qu’un autre. Tout dépend de votre budget, de votre motivation à faire des travaux de rénovation, et du temps dont vous disposez avant d’emménager.

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