5 coups de pouce aux propriétaires bailleurs pour financer vos travaux

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez revaloriser votre patrimoine locatif. Dans certaines conditions, vous pouvez bénéficier de coups de pouce d’aide à la rénovation de votre bien immobilier. Qu’il s’agisse d’augmenter sa performance énergétique ou d’augmenter vos chances de le louer en améliorant son confort, voici un panorama des aides existantes.

Il existe 5 principaux types d’aides aux travaux adressées aux propriétaires bailleurs, dont les conditions et les montants varient suivant la nature des travaux et, dans certains cas, suivant vos conditions de ressources.

• Les aides dans le cadre du contrat « Louer mieux » de l’Anah
• MaPrimeRénov’
• MaPrimeRénov’ Copropriété
• L’éco-prêt à taux zéro
• Les exonérations de taxe foncière

1/ Les aides de l’Anah dans le cadre du contrat Louer Mieux

L’Anah en bref

L’Agence nationale de l’habitat a pour rôle d’améliorer, à l’échelle nationale, l’état du parc de logements privés existants, cela afin de lutter contre les inégalités sociales et territoriales. Plus récemment, ses missions se sont élargies à la lutte contre les émissions massives de gaz à effet de serre. Pour en savoir plus sur les différentes aides de l’Anah.

Dans ce cadre, l’institution concentre ses aides aux travaux pour les propriétaires bailleurs sur 2 axes :

• L’accès de tous à un logement décent, propriétaire comme locataire
• L’amélioration de la performance énergétique des logements

Le contrat « Louer mieux » pour bénéficier d’aides financières

Pour les propriétaires bailleurs, l’Anah a notamment créé un contrat « Louer mieux » qui leur permet, en échange de contreparties, d’accéder à une fiscalité avantageuse sur leurs revenus fonciers mais aussi et surtout à des aides financières pour rénover leur bien ou améliorer son étiquette énergétique.

Si votre objectif est d’améliorer votre logement, vous devrez opter pour un contrat « Louer mieux » d’une durée de 9 ans.

Les conditions d’octroi

Les aides de l’Anah sont octroyées sous certaines conditions, parmi lesquelles un engagement ferme du propriétaire bailleur à louer son logement à des personnes à faibles revenus, à un loyer abordable. L’objectif de cette aide est ici de favoriser l’accès à un logement décent pour des personnes à ressources modestes.

Qui est éligible à ce dispositif d’aide ?

Les bénéficiaires des aides aux travaux, dans le cadre du contrat « Louer mieux », sont les propriétaires et usufruitiers d’un bien immobilier qui louent leur logement et/ou le mettent à disposition d’un occupant.

Quels types de logements sont concernés ?

• Les logements ou locaux à usage d’habitation doivent être occupés par un habitant ou destinés à être occupés, cela dans le cadre d’un bail de location. Dans certains cas, les baux commerciaux sont acceptés.
• Leur construction doit être achevée depuis au moins 15 ans à date de la notification d’acceptation de la subvention. S’il s’agit de travaux destinés à adapter le logement à un handicap ou à une personne âgée, cette condition d’ancienneté n’est pas prise en compte.

Les engagements des propriétaires bailleurs en contrepartie de l’aide :

Une fois les travaux achevés, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer ou à mettre à disposition son bien pendant une certaine durée, pour une occupation à titre de résidence principale. Son bail doit respecter les plafonds de loyer ainsi que le niveau de ressources de l’occupant.

• Il ne doit pas dépasser le montant maximal de loyer défini par l’Anah suivant une catégorisation précise par zones (A, B, C). Vous pouvez retrouver ces zones facilement sur le site Service Public du gouvernement.
• Vous devrez vous engager à louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés à échelle nationale par le Code général des impôts.
• Ne pas louer à vos proches.
• En cas du départ du locataire pendant la durée du contrat « Louer mieux », vous devrez remettre le bien en location dans les mêmes conditions que celles prévues initialement dans le contrat.
• Enfin, dans le cas où vous mèneriez des travaux de rénovation thermique éligibles à la prime Habiter Mieux, vous devez réserver à l’Anah l’enregistrement des certificats d’économie d’énergie (CEE) induits par ces travaux.

Les typologies de travaux éligibles :

Les travaux éligibles aux aides de l’Anah pour propriétaires de logements locatifs sont de 2 sortes :

Travaux de réhabilitation :

Ces travaux ont lieu dans des logements très dégradés, dont l’état a été constaté par un diagnostic effectué par un professionnel avec un indicateur de dégradation supérieur à 0,55, ou par un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Parmi les travaux lourds, on compte ainsi l’installation ou la rénovation de réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz, le renforcement des fondations, la réparation de la toiture, mais aussi des travaux permettant d’habiter normalement dans le logement (toilettes, pièce d’eau).

Aussi, des travaux plus légers tels que l’installation d’une douche de plain-pied ou d’une rampe d’accès sont compris dans les travaux concernés.

Vous l’aurez compris, vos travaux ne doivent pas concerner la décoration ou rentrer dans le cadre d’une construction neuve ou d’une extension.

Travaux d’amélioration de la performance énergétique :

Ces travaux doivent permettre d’atteindre a minima l’étiquette D et d’améliorer la consommation énergétique de votre logement de +35 % au moins. Par exemple, l’isolation des murs, des combles et/ou des fenêtres, le changement du système de production d’eau chaude ou de chauffage.

Attention, vos travaux doivent respecter certaines conditions que voici :

• Ne pas être lancés avant que vous ayez déposé votre demande d’aide auprès de l’Anah.
• Travaux réalisés par des professionnels/artisans et non pas vous-mêmes.
• Si votre projet de travaux est d’un montant supérieur à 100 000 € HT, un maître d’œuvre est obligatoire. Dans ce cas-là, vous pouvez bénéficier d’une aide de l’Anah au financement de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage. Cette aide peut aller jusqu’à 840€ par logement.

Quel montant pour quel type de travaux ?

Travaux lourds de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé	Aide Habiter serein (compatible avec la prime Habiter Mieux)	35 % du montant total des travaux (HT). Plafond de 1000€/m2 dans la limite de 80 m2 par logement, soit 80 000€ par logement.
Travaux de mise en sécurité et de salubrité	Aide Habiter sain (compatible avec la prime Habiter Mieux)	35 % du montant total des travaux (HT). Plafond de 750€/m2 dans la limite de 80 m2 par logement, soit 60 000€ par logement.
Travaux d’adaptation pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap)	Aide Habiter facile	35 % du montant total des travaux (HT). Plafond de 750€/m2 dans la limite de soit 60 000€ par logement.
Travaux légers de rénovation	Aide Habiter sain	25 % du montant total des travaux (HT). Dans la limite de 60 000€ par logement.
Travaux d’amélioration de la performance énergétique	Aide Habiter mieux sérénité	25 % du montant total des travaux (HT). Plafond de 187,5€ par m2 dans la limite de 60 000€ par logement. + 1 500€ de prime Habiter mieux (qui viennent s’ajouter aux autres aides de l’Anah dans la mesure où les travaux permettent de faire baisser la consommation énergétique de 35 % au moins). Cette prime est majorée à 2000 € si le logement était étiqueté F ou G.

Pour en savoir plus sur le prix d’une rénovation au mètre carré.

2/ Ma PrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs

Dans le cadre de travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur bien, les propriétaires bailleurs ont également la possibilité, à partir du 1er juillet 2021, de bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’.

Auparavant ouvert uniquement aux propriétaires occupants à titre de résidence principale, cette aide de l’État opérée par l’Anah s’est élargie aux propriétaires bailleurs. Ceux-ci peuvent désormais faire une demande d’aide pour les devis signés depuis le 1er octobre 2020. Ils peuvent bénéficier de cette aide pour jusqu’à 3 logements mis en location.

L’aide de l’Anah prend la forme d’une prime forfaitaire dont le montant dépend des revenus de votre foyer et du gain écologique permis par les travaux effectués.

Quels types de travaux sont concernés ?

MaPrimeRénov’ s’adresse aussi aux propriétaires bailleurs pour :

• Les travaux permettant de maintenir le standing de votre bien (réparation de volets défectueux ou de robinets abîmés)
• Les travaux garantissant la salubrité/décence de votre bien
• Les travaux d’entretien des toitures et des façades végétalisées.

Les conditions d’obtention de MaPrimeRenov’

• Être propriétaire (en tant que personne physique) ou usufruitier. À noter que la prime s’adresse à tous les ménages sans conditions de revenus ainsi qu’aux copropriétés pour les travaux dans les parties communes des bâtiments

Son montant varie toutefois en fonction de vos revenus. L’Anah a déterminé 4 profils correspondant aux différents niveaux de revenus : bleu, jaune, violet et rose, que vous pouvez connaître utilisant un outil de simulation en ligne appelé Simul’Aid€s.

Selon le type de travaux envisagés et votre profil « couleur », le montant de votre prime variera. La liste est longue : vous pouvez la retrouver facilement sur le site internet du gouvernement et/ou sur le site MaPrimeRénov’.

• Être titulaire d’un droit réel immobilier
• Vous engager à louer votre bien
• Ne pas augmenter le montant de votre loyer suite aux travaux ayant bénéficié de l’aide
• Recourir à une entreprise labellisée « Reconnu garant de l’environnement ». L’artisan ou l’entreprise par laquelle vous passerez pour vos travaux devra acheter et fournir les matériaux et équipements nécessaires.

Attention : vous devez déposer votre demande en ligne avant d’entamer vos travaux. Si vous faites une demande rétroactive, vous ne pourrez pas en bénéficier.

Cumuler MaPrimeRenov’ avec d’autres aides : est-ce possible ?

MaPrimeRenov’ peut s’ajouter à d’autres aides à la rénovation énergétique. En revanche, si vous bénéficiez déjà d’une subvention Habiter mieux sérénité de l’ANAH pour le même type de travaux, celle-ci ne sera pas cumulable avec MaPrimeRenov’. En savoir plus sur les possibilité de cumul des aides à l’amélioration de l’habitat.

3/ MaPrimeRénov’ Copropriété

Si vous possédez un bien immobilier en copropriété, vous pouvez également bénéficier depuis le 1er janvier 2021 de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété destinée à financer une partie du coût des travaux réalisés dans les parties communes (travaux d’isolation notamment). Il revient alors au syndic de copropriété de faire la demande auprès de l’Anah pour le compte de l’ensemble des copropriétaires.

Quelles conditions d’éligibilité ?

Les conditions d’éligibilité à cette prime spéciale copropriétaires sont :

• Les travaux doivent permettre d’améliorer significativement le confort et la performance énergétique de la copropriété. Cette dernière doit induire un gain énergétique d’au moins 35 %.
• La copropriété doit être composée d’au moins 75 % de résidences principales (ou de tantième d’habitation principale) et être immatriculée au registre national des copropriétés.
• L’immeuble doit avoir été construit il y a plus de 15 ans.

Vous devrez également passer par une entreprise labellisée RGE et recourir obligatoirement à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). À noter que l’Anah vous aide à financer l’AMO à hauteur de 30 % du montant de la prestation, dans la limite de 600€ HT par logement et avec un plancher de 900€ de subvention pour les copropriétés les plus petites.

Quelle forme prend l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Les travaux éligibles peuvent être de diverses natures un ravalement de façade, une isolation des murs, un changement de chaudières…

Quels que soient ces travaux, l’Anah fournit à la copropriété une aide socle de 25 % du montant des travaux dans la limite de 15 000€ par logement, c’est-à-dire 3 750€ par logement.

À cela s’ajoutent 2 bonus :

• Sortie de passoire énergétique F ou G : 500€ par logement
• Bâtiment basse consommation (BBC) – pour des travaux permettant d’atteindre une étiquette énergétique A ou B : 500€ par logement

La prime globale est directement déduite du coût des travaux. Le syndic peut ensuite répartir le reste à charge entre les différents copropriétaires, occupants ou bailleurs, selon leurs tantièmes de détention.

À noter que pour les propriétaires bailleurs à très faibles ressources faisant partie de la copropriété, l’Anah prévoit 1 500€ par logement en plus de cette enveloppe, et 750€ pour les personnes à faibles ressources.

De même, pour les copropriétés fragiles, c’est-à-dire avec un taux de loyers et/ou de charges impayés supérieur à 8 % ou situées dans un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain), l’Anah ajoute une aide de 3000€ pour chaque logement.

En revanche, la valorisation des certificats d’économie d’énergie (CEE) n’est pas possible contrairement aux autres copropriétés.

4/ L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro (EPTZ), comme son nom l’indique, c’est un prêt à taux d’intérêt nul vous permettant de financer vos travaux de rénovation énergétique sans utiliser vos économies. Il s’adresse à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs.

Depuis août 2019, il est aussi possible, sous certaines conditions, d’obtenir un EPTZ « performance énergétique globale » pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique globale de votre logement.

Les conditions d’obtention de l’EPTZ

Le prêt à taux zéro doit financer des travaux effectués dans votre résidence principale, en tant que propriétaire ou bailleur, pour un logement construit avant le 1er janvier 1990.

L’obtention d’un prêt à taux zéro se fait sans condition de ressources. Comme pour les autres aides, vous pouvez en bénéficier uniquement si vous recourez à un professionnel RGE.

Vous devez par ailleurs vous adresser à un établissement de crédits ayant signé une convention avec l’État qui l’autorise à distribuer l’éco-prêt à taux zéro.

Et, comme pour n’importe quelle demande de prêt, vous devrez budgéter vos travaux avant de faire votre demande, et une fois que vous aurez obtenu l’accord de la banque, vous aurez un délai de 3 ans pour réaliser vos travaux à compter de l’offre de prêt. À la fin de l’offre, vous aurez l’obligation de transmettre toutes les factures justifiant leur réalisation effective.

Vous souhaitez en savoir plus sur la démarche d’obtention de l’EPTZ ?

Quelles typologies de travaux sont éligibles ?

L’EPTZ est accordé pour financer des travaux dans au moins une des 7 catégories suivantes :

• isolation performante de la toiture
• isolation performante des murs donnant vers l’extérieur
• remplacement des fenêtres et des portes fenêtres en simple vitrage donnant sur l’extérieur
• isolation des planchers bas sur sous-sol, vide sanitaire ou passage ouvert
• installation ou remplacement du système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire
• installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Source : site internet du ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance.

Quels montants pour ces travaux ?

Pour les travaux inclus dans les 7 catégories décrites plus haut, vous pouvez bénéficier d’un prêt :

• jusqu’à 25 000 € pour la réalisation de 2 des 7 actions éligibles
• jusqu’à 30 000 € si vous réalisez 3 travaux ou plus parmi les 7 actions éligibles et pour les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale
• jusqu’à 10 000 € pour la réhabilitation du système d’assainissement non collectif.

Sachez que la durée maximale de remboursement de l’EPTZ ne peut pas dépasser 15 ans. En revanche, il vous sera possible de demander un second EPTZ, l’ « EPTZ complémentaire », pour un même logement dans les 5 ans suivant l’émission de votre premier éco-prêt. Dans ce cas, il faut que la somme de ces 2 éco-prêts ne dépasse pas 30 000 €.

Cumuler l’éco-prêt à taux zéro avec d’autres aides : est-ce possible ?

L’éco-PTZ est cumulable avec les aides de l’Anah, des collectivités locales et des fournisseurs d’énergie au titre des certificats d’économies d’énergie.

5/ Les exonérations de taxe foncière

Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans votre logement (par exemple, changer vos fenêtres, isoler la toiture…), vous pouvez bénéficier sous certaines conditions d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière selon la commune où se situe votre logement. Cette mesure concerne les propriétaires, bailleurs ou occupants, d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 situé dans une commune ayant voté la possibilité d’une exonération dans le cas de travaux de rénovation énergétique.
Il est conseillé de vous renseigner auprès des services de votre mairie afin de savoir si vous pouvez bénéficier de ce dispositif fiscal.