Travaux de surélévation : tout ce qu’il faut savoir sur vos obligations

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La surélévation, qu’elle concerne votre maison ou votre immeuble de copropriété, fait partie des travaux de construction à part entière. Comme pour tout type de projet de construction, il est important avant de vous y lancer de bien vous renseigner sur vos obligations en tant que propriétaire. Permis de construire, autorisation, quelles sont les démarches à suivre ?

Surélévation : qu’est-ce que c’est ?

La surélévation de maison

Elle consiste à créer une extension de votre maison en hauteur, en y ajoutant un ou plusieurs étages supplémentaires qui soient habitables. L’aspect extérieur de votre logement s’en voit modifié car le toit remonte d’un niveau.

La surélévation peut être totale (sur toute la surface de votre habitation) ou partielle (sur une partie seulement). Elle fonctionne aussi bien avec des murs droits qu’avec des cloisons mansardées. En savoir plus sur les différents types de cloisons possibles pour votre logement.

Parmi les projets de surévélation, on compte par exemple la construction de pièces sur garage ou sur terrasse.

NB : l’aménagement de combles n’est pas une surélévation à proprement parler car les cloisons et « l’étage » supplémentaire existent déjà. Pour en savoir plus sur l’aménagement des combles.

Ce type de projet permet de créer des pièces de vie en plus de celles existantes en exploitant l’espace déjà existant en hauteur. Vous pouvez ainsi créer de nouvelles chambres d’enfants ou d’adultes, une suite parentale avec salle de bain, etc.

La surélévation en copropriété

La surélévation en copropriété consiste à rehausser les façades de l’immeuble en ajoutant un ou plusieurs étages au-dessus du toit. Elle peut se faire à l’initiative d’un copropriétaire seul (à titre privé) ou du syndicat de copropriétaires.

  • Dans le premier cas, le copropriétaire souhaite créer de nouvelles pièces à usage privatif. Cela concerne le plus souvent des personnes habitant au dernier étage d’un immeuble de copropriété qui souhaitent créer un dupleix.
  • Dans le second cas, c’est le syndicat de copropriétaires qui devient maitre d’ouvrage sauf s’il a recours à un tiers.

La loi ALUR de 2014 a modifié les réglementations autour de la surélévation en copropriété. Désormais, seule la majorité absolue de l’assemblée de copropriétaire ou la double majorité sont nécessaires pour voter une surélévation. De plus, la faisabilité des travaux ne dépend plus du bon respect du coefficient d’occupation des sols.

Pourquoi surélever ?

La surélévation est une solution très utile si vous souhaitez ajouter des pièces dans votre logement ou des lots à votre immeuble, en l’absence d’espace au sol disponible. L’extension, à défaut de se faire au sol, se fait en hauteur et vous n’avez ainsi pas besoin de déménager dans plus grand !

En copropriété, la surélévation présente un atout financier car elle augmente le nombre de copropriétaires sur lesquels sont réparties les charges communes, réduisant ainsi le montant de la participation de chacun.

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Les précautions à prendre en amont de votre projet

Vous informer sur les règles de votre commune en matière d’urbanisme

Avant de vous lancer dans votre projet, renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune sur les autorisations urbanistiques locales. Chaque commune dispose en effet de ses propres règles en matière d’urbanisme, formalisées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Celui-ci vous apporte des indications sur le type de construction ou de matériaux autorisés.

La hauteur maximale autorisée pour votre habitation peut par exemple varier d’une commune à l’autre. De même, il est strictement impossible dans certaines régions françaises de modifier la pente d’une toiture.

Dans le cas où votre maison fait partie d’un lotissement, vous devrez aussi vous renseigner pour savoir si elle est soumise à un règlement du lotissement.

Étudier la faisabilité technique de votre projet

Vous avez eu l’aval de principe de votre commune, certes, encore faut-il que votre logement soit adapté techniquement à de tes travaux ! Il est recommandé de procéder à une étude de faisabilité technique de votre projet, avec l’aide d’un professionnel (maître d’œuvre, architecte, bureau d’étude…), pour vous assurer que les fondations de votre logement sont à même de soutenir l’ajout d’un niveau sans risque d’effondrement.

Intégrer le respect des règlementations du bâtiment dans votre projet

Tout logement en construction doit respecter les normes techniques en vigueur dans le secteur du bâtiment ainsi que le Code de la Construction et de l’Habitation. Renseignez-vous donc en amont sur les règlementations thermiques, l’isolation acoustique, les normes sismiques, la prévention des risques naturels et technologiques, etc.

Renseignez-vous notamment auprès des professionnels du bâtiment. Les artisans du réseau IZI by EDF sont là pour vous apporter leurs conseils et leur accompagnement tout au long de votre projet.

Vous souhaitez en savoir plus sur le tarif d’un plâtrier ?

Une fois ces précautions prises, vous devez maintenant constituer un dossier auprès de votre commune pour obtenir le droit de commencer votre projet. Deux options s’offrent à vous selon l’ampleur de votre projet :

  • La déclaration préalable de travaux
  • La demande de permis de construire

La déclaration préalable de travaux

Qu’est-ce que la déclaration préalable de travaux ?

Cette déclaration est un dossier permettant à l’administration de vérifier la faisabilité de votre projet. Par faisabilité, nous entendons le respect des règles d’urbanisme en vigueur dans le périmètre de votre commune. Vous devez le constituer au moins un mois avant le début de vos travaux.

Le formulaire à remplir pour effectuer votre déclaration est le Cerfa n°13703*07.

Dans quel cas est-elle obligatoire ?

La déclaration préalable de travaux est obligatoire pour des travaux de faible ampleur. Elle est soumise à une instruction d’un mois à compter de sa date de dépôt, pour une durée de validité de 3 ans. Cette obligation concerne votre projet dans les conditions suivantes :

  • Dans le cas où la surface d’emprise au sol concernée par la surélévation est inférieure à 20 m2 pour un projet situé dans une zone urbaine non soumise à un POS ou à un PLU,
  • Si la surface d’emprise au sol concernée est inférieure à 40 m2 et se situe dans une zone urbaine soumise à un POS ou à un PLU.

Que faire une fois l’autorisation obtenue ?

L’autorisation s’obtient en l’absence de réponse de l’administration, qui vaut pour « non opposition ». Vous devez ensuite :

  • Afficher sur votre terrain le récépissé de l’administration avec le cachet de la date de dépôt en mairie ;
  • Installer sur votre terrain, pendant toute la durée du chantier, un panneau visible par tous depuis la voie publique décrivant le projet.

Le risque de de recours ou de retrait

Attention : même après avoir obtenu l’autorisation par non-opposition, vous pouvez toujours vous heurter à une interdiction de poursuivre vos travaux dans le cas d’un recours ou d’un retrait.

Le recours :

Dans les 2 mois suivant son affichage sur votre terrain, un tiers peut contester la légalité de votre projet devant le tribunal administratif. Il aura alors l’obligation de vous en informer 15 jours maximum après le dépôt de son recours.

Le retrait :

Dans les 3 mois suivant la date de déclaration préalable, l’administration de votre commune pourra la retirer si elle l’estime illégale. Elle a alors l’obligation de vous informer préalablement et de vous permettre de répondre à ses observations.

Le permis de construire

De quoi s’agit-il ?

Pour faire une demande de permis de construire, vous devez constituer un dossier permettant à l’administration de vérifier la faisabilité de votre projet (comme pour la déclaration préalable de travaux). Vous devez le constituer au moins deux mois avant le début de vos travaux.

Dans le cas où vous recourez à un architecte ou à un maître d’œuvre pour vous accompagner, il se peut que ce soit lui qui constitue le dossier.

Le formulaire à remplir pour effectuer votre déclaration est le Cerfa n°13406*07.

Dans quel cas est-il obligatoire ?

Le permis de construire est obligatoire pour des travaux de moyenne à grande ampleur. Il est soumis à une instruction de deux mois à compter de sa date de dépôt. Cette obligation concerne votre projet dans les conditions suivantes :

  • Dans le cas où la surface d’emprise au sol concernée par la surélévation est supérieure à 20 m2 pour un projet situé dans une zone urbaine non soumise à un POS ou à un PLU,
  • Si la surface d’emprise au sol concernée est supérieure à 40 m2 et se situe dans une zone urbaine soumise à un POS ou à un PLU.

Pour un permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire dans le cas où votre projet de surélévation amène la surface plancher de votre logement à plus de 150 m².

Que faire une fois l’autorisation obtenue ?

Comme pour la déclaration préalable, l’autorisation s’obtient en l’absence de réponse de l’administration, qui vaut pour accord tacite. Vous devez ensuite :

  • Adresser à l’élu de votre commune une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires
  • Afficher sur votre terrain le récépissé de l’administration avec le cachet de la date de dépôt en mairie ;
  • Installer sur votre terrain, pendant toute la durée du chantier, un panneau visible par tous depuis la voie publique décrivant le projet.

NB : le risque de recours ou de retrait est valable pour le permis de construire dans les mêmes conditions que pour la déclaration préalable.

En bref

Type de déclarationDéclaration préalablePermis de construire
Zone urbaine non soumise à un POS ou à un PLUSurface d’emprise < 20 m2Surface d’emprise > 20 m2
Surface plancher totale après travaux > à 150 m2
Zone urbaine soumise à un POS ou à un PLUSurface d’emprise < 40 m2Surface d’emprise > à 40 m2
Surface plancher totale après travaux > à 150 m2

Publié le 12 Juillet 2021

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