Réparation de chaudière : propriétaire ou locataire, qui paie ?

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Lorsqu’une chaudière individuelle tombe en panne dans un logement loué, qui doit payer la facture ? La règle veut que le locataire prenne en charge l’entretien courant et les petites réparations et le propriétaire les réparations importantes et le remplacement de la chaudière si nécessaire. Les explications en détail.

Propriétaire ou locataire, qui paie les frais de chaudière ?

Dans un logement, la chaudière est un équipement essentiel qui fonctionne quasiment tous les jours, que ce soit pour chauffer l’eau ou alimenter le système de chauffage. Lorsqu’elle tombe en panne ou qu’elle a besoin de réparations, se pose la question de la prise en charge des frais. Dans une location, lorsque la chaudière est individuelle, qui du locataire ou du propriétaire doit payer les frais ?

En règle générale, la répartition des frais de réparation de chaudière est la suivante :

  • Le locataire prend en charge tous les frais liés à l’entretien courant, à l’usure de la chaudière et à l’entretien annuel ;
  • Le propriétaire prend en charge tous les frais liés à des réparations lourdes ou au remplacement de la chaudière.

Cette répartition des frais s’applique en fait à la location de manière générale. Elle concerne les réparations de la chaudière, mais aussi les autres équipements du logement lorsqu’il est loué : robinetterie, tuyauteries etc. La règle est toujours la même : les menues réparations et l’entretien pour le locataire, les grosses réparations et les remplacements pour le propriétaire.

Récapitulatif de la répartition du paiement des frais de chaudière 

Type de réparationA la charge du propriétaireA la charge du locataire
Petites réparations x
Réparations courantes x
Entretien annuel x
Réparation lourdesx 
Remplacementx 

Les petites réparations pour le locataire

Si la chaudière est en panne ou a besoin de petites réparations, c’est le locataire qui s’acquitte de la facture. Quelques exemples de cas de figure où le locataire doit payer :

  • Pour l’entretien courant de la chaudière, si un dysfonctionnement survient de manière inopinée : pièces à remplacer, à réparer… ;
  • Pour l’entretien annuel de la chaudière, à échéance fixe : décrassage, purge et vérification obligatoire par un professionnel.

L’entretien annuel obligatoire de la chaudière

La loi oblige les locataires à faire entretenir leur chaudière au minimum une fois par an. Seule exception possible : si le bail de location stipule expressément que c’est le propriétaire du logement qui s’occupe de l’entretien annuel ou que si cette charge est déjà comprise dans les charges locatives. Ce cas de figure est toutefois rare.

L’ entretien annuel doit être réalisé par un professionnel agréé. Après vérification de la chaudière et entretien si nécessaire, ce dernier remet au locataire une attestation d’entretien. Le locataire doit bien conserver ce document : c’est lui qui prouve que l’entretien de la chaudière a bien été effectué. Si la chaudière a besoin de réparations plus lourdes, le propriétaire ne peut ainsi pas l’imputer à un défaut d’entretien de la part du locataire.

Libre au locataire de choisir la formule qui l’intéresse : il peut soit faire intervenir un réparateur chauffagiste ponctuellement, soit souscrire un contrat d’entretien annuel avec un chauffagiste. Avec cette dernière option, l’avantage est que le forfait inclut la visite d’entretien annuelle, mais aussi des dépannages si besoin.

Locataire : demandez le certificat d’entretien

Bon à savoir : en tant que locataire, lorsque vous emménagez dans un nouveau logement équipé d’une chaudière individuelle, pensez à bien vérifier l’état de la chaudière à l’état des lieux et à demander son dernier certificat d’entretien. S’il date de plus d’un an et que le précédent locataire n’a pas suivi la règle, vous pouvez demander à ce qu’un entretien soit réalisé aux frais du propriétaire.

Les réparations lourdes pour le propriétaire

Le propriétaire prend en charge les réparations lourdes, les gros travaux d’entretien et la remise en état ou le remplacement de la chaudière si besoin. De manière générale, un bailleur se doit de louer un logement en bon état, décent et qui garantit au locataire la sécurité. Si la chaudière du logement est trop vétuste ou qu’elle ne répond pas aux normes, alors c’est au propriétaire d’en assumer les frais.

Le propriétaire peut toutefois être exempté du paiement dans un cas de figure : si les réparations nécessaires résultent d’un défaut d’entretien de la part du locataire. Par exemple : si une panne lourde survient et qu’il est prouvé que le locataire n’a pas réalisé l’entretien annuel de la chaudière depuis longtemps, alors c’est le locataire qui paie.

Remboursement par le propriétaire

Si le propriétaire-bailleur est absent au moment des réparations nécessaires qui lui sont dues, il peut convenir avec le locataire d’un remboursement. Le locataire peut régler le dépanneur chauffagiste dans un premier temps, avant d’être remboursé par le propriétaire. Dans ce cas, il est important pour le locataire de bien demander une facture au professionnel qui réalise les réparations.

Bien communiquer sur la gestion des réparations

S’il est avéré que les réparations lourdes ou le remplacement de la chaudière sont à la charge du propriétaire, les locataires doivent éviter les initiatives personnelles. Lorsque la chaudière est en panne ou qu’elle présente des dysfonctionnements, sauf cas d’urgence, le locataire doit prévenir son propriétaire en premier lieu. C’est lui qui contactera un réparateur ou demandera au locataire de la faire. Si le locataire prend des décisions sans consulter le propriétaire, hors cas de force majeure, il prend le risque de devoir assumer certains frais.

Comment savoir qui paie quoi ?

Lorsqu’il s’agit de réparations très rapides ou au contraire d’un changement de chaudière, il est facile de déterminer qui du locataire ou du propriétaire doit payer. En revanche, l’attribution de la facture est plus difficile dans certains cas de figure, notamment pour des réparations moyennes. Comment déterminer qui doit payer les frais de chaudière lorsqu’il y a un doute ? Il est tout simplement possible de demander conseil au chauffagiste qui intervient pour les réparations. Le plus souvent, celui-ci sera à même de vous dire :

  • S’il s’agit de réparations légères, à la charge du locataire ;
  • S’il s’agit de réparations dues à un défaut d’entretien, à la charge du locataire ;
  • S’il s’agit de réparations importantes, à la charge du propriétaire ;
  • Si un remplacement de l’appareil est nécessaire, à la charge du propriétaire.

Que faire en cas de litige ?

Il arrive qu’en cas de panne de chaudière, ni le locataire ni le propriétaire ne veuillent prendre en charge les frais de réparation. Pour résoudre ce type de litige, la première solution à privilégier est toujours le dialogue. En discutant calmement, le bon sens et un texte à l’appui peuvent parfois suffire à rappeler au locataire ou au propriétaire que c’est à lui de payer la facture. Parfois, le désaccord peut aussi se solder par un compromis, où chacun prend en charge la moitié des dépenses. L’important est de trouver une solution qui mette d’accord chacune des deux parties.

Toutefois, si le dialogue n’aboutit pas, voici les autres solutions à envisager :

  • Demander l’avis d’une personne extérieure légitime, comme le dépanneur chauffagiste ;
  • Procéder à une mise en demeure, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire ou au locataire ;
  • En dernier recours, si la mise en demeure n’a mené à rien, saisir la commission départementale de conciliation et enfin la justice.

Attention : en cas de litige, en tant que locataire, ne prenez jamais l’initiative de déduire de votre loyer le montant dont vous vous estimez redevable pour des frais de chaudière. Continuez à régler votre loyer normalement : le désaccord que vous avez avec votre propriétaire ne vous autorise pas à décider vous-même de diminuer le montant de votre loyer et cette décision pourrait ne pas jouer en votre faveur.

Publié le 8 octobre 2020

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