La réglementation applicable aux combles perdus d’une copropriété

Dans la majeure partie des cas, les combles perdus d’une copropriété sont considérés comme une partie commune. Si un propriétaire souhaite acquérir ce nouvel espace pour y faire des travaux d’agrandissement de son logement, il devra obtenir l’autorisation des autres copropriétaires pour acquérir le lot.

Parties communes et parties privatives en copropriété

Avant de pouvoir aménager des combles en copropriété, il faut pouvoir en être propriétaire. En effet, vivre au dernier étage de l’immeuble, sous les combles, ne vous donne pas automatiquement le droit de les aménager comme bon vous semble.

Les parties privatives

Une copropriété se compose de parties privatives et de parties communes. Si une grande souplesse vous est possible pour des travaux de rénovation à l’intérieur de votre lot, des modifications de façades vous seront impossibles. Vous devrez respecter le règlement de copropriété quant à l’apparence de vos fenêtres, de vos volets, etc.

Les parties communes

Concernant les parties communes, chaque copropriétaire bénéficie de tantièmes correspondant à la taille de son lot privatif. Les charges propres aux parties communes sont partagées entre tous les copropriétaires en fonction du quote-part de chacun. Pour pouvoir aménager les combles perdus de la copropriété, il vous faudra acquérir ce nouveau lot. La partie commune deviendra alors partie privative. Votre lot sera agrandi et la répartition des quotes-parts des copropriétaires changera.

S’assurer de la nature commune des combles

Avant de vous engager dans des travaux financièrement importants pour augmenter la surface habitable de votre logement, vous devez commencer par identifier la nature privative ou commune des combles perdus. Selon la répartition des lots de copropriété, les combles perdus appartiennent peut-être à un copropriétaire ou sont désignés comme partie commune.

Si les combles perdus sont expressément inclus à votre lot dans le titre de propriété, vous pouvez réaliser les travaux de rénovation et d’agrandissement de votre logement comme bon vous semple. Le titre de propriété est un acte notarié qui permet de connaître le descriptif de votre bien.

Pour connaître la nature des combles, vous pouvez aussi vous référer au règlement de copropriété de l’immeuble ou vous adresser au syndic de copropriété. L’état descriptif de division (l’EDD) pourra également être consulté pour vous assurer notamment qu’ils ne se contredisent pas.

Que faire en cas de contradiction entre les documents ?

L’EDD et le règlement de copropriété se contredisent parfois. Il arrive également que les documents passent sous silence l’appartenance des combles perdus.

Dans ces deux cas, la loi du 10 juillet 1965 explique qu’un propriétaire peut aménager les combles perdus dès lors qu’il en a l’usage exclusif. En effet, selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments (…) réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. ».

Les combles seront toutefois automatiquement considérés comme des parties communes si elles présentent un intérêt commun. Ce sera notamment le cas, s’il s’agit de la seule possibilité d’accès à la toiture.

Un propriétaire peut également avoir l’usage exclusif des combles perdus. Cela n’est toutefois pas suffisant pour qu’il en ait la propriété. Selon la jurisprudence, différents critères doivent être pris en compte :

• la disposition des lieux ;
• la modalité d’accès des lieux ;
• l’usage des combles ;
• l’utilité des combles.

L’usage des combles : un critère important

Selon l’agencement de l’immeuble, l’accès aux combles peut être uniquement possible depuis les parties privatives. Ce sera notamment le cas s’il n’y a qu’un seul logement au dernier étage de l’immeuble. Si tel est le cas, la jurisprudence considère que le propriétaire vivant au dernier étage peut effectivement aménager les combles comme bon lui semble et ne peut pas se voir refuser sa demande d’annexion des combles.

C’est également le cas si les combles :

• ne servent pas à se rendre sur le toit ;
• ne contiennent aucun élément collectif aménagé.

Si une trappe a été prévue dans les parties communes pour rendre l’accès possible à la toiture, la jurisprudence considère également qu’un copropriétaire peut acquérir les combles perdus pour les aménager. La pose d’une trappe de visite peut également être prévue par les artisans du réseau IZI by EDF lors de leur intervention.

Comment devenir propriétaire des combles perdus ?

Pour augmenter la surface habitable de votre logement en créant un duplex ou une mezzanine grâce aux combles perdus, vous devrez obtenir l’aval des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Une remise en état des lieux sera exigée si vous décidez de faire des travaux sans respecter le règlement de copropriété.

Étape 1 : préparer son dossier

Pour obtenir l’aval des copropriétaires lors d’une assemblée générale et les convaincre de voter en faveur de votre projet, vous devrez commencer par préparer votre dossier. Voici les documents nécessaires :

• une description des travaux d’aménagement envisagés ;
• une évaluation de la superficie annexée par un géomètre expert pour la nouvelle répartition des quotes-parts ;
• un projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ;
• la nouvelle répartition des charges collectives en fonction des nouveaux tantièmes ;

Consulter l’architecte de l’immeuble est facultatif.

Dans votre dossier, doit également figurer une proposition de prix d’achat des combles perdus. Un géomètre pourra vous conseiller au besoin. Vous pouvez également vous référer au prix moyen du m² dans le quartier.

Étape 2 : contacter le syndic de copropriété

Une fois le dossier prêt, le copropriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au syndic de copropriété. Le courrier mentionnera la proposition d’achat et les travaux prévus. Le dossier préparé au préalable devra être joint. Pour que le syndic de copropriété puisse ajouter votre requête à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale prévue, les documents doivent lui être envoyés au moins 6 semaines à l’avance.

Il devra en effet mentionner votre projet dans les convocations envoyées aux copropriétaires pour annoncer la date et l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Si vous envoyez vos documents dans un délai de moins de 6 semaines, votre sujet ne sera pas traité lors de cette assemblée générale mais sera reporté à la suivante. Il vous sera alors possible de convoquer une assemblée générale exceptionnelle, mais cela se fera à vos frais.

Étape 3 : obtenir l’aval des copropriétaires

Plusieurs votes devront être effectués lors de l’assemblée générale pour vous donner le droit d’aménager les combles perdus de l’immeuble :

• un vote pour la vente de la partie commune ;
• un vote pour la modification du règlement de copropriété ;
• un vote pour la réalisation des travaux (selon leur nature).

Le demandeur est également un copropriétaire et son vote compte. Selon les cas, voici le type de vote à organiser lors de l’assemblée générale :

Type de vote	Définition	Cas
Un vote à la double majorité (art. 26 de la loi 10 juillet 1965)	Représente la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés et absents lors de l’AG) et au moins 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires.	– Pour la plupart des cas.
Un vote à l’unanimité (art. 26 de la loi 10 juillet 1965)	L’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble.	– La vente des combles perdus porte atteinte à la destination de l’immeuble. – La vente nuit à un autre copropriétaire (nuisances sonore, baisse de luminosité, etc.).
Un vote à la majorité absolue (art. 25 de la loi 10 juillet 1965)	La majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG.	– Travaux concernant le gros œuvre (ouverture d’un mur porteur, par exemple).

Si les copropriétaires refusent votre proposition d’achat des combles perdus, vous aurez la possibilité de saisir le Tribunal de Grande Instance. La demande d’annulation de la décision est possible en cas d’abus de majorité. Il devra alors être prouvé que la décision :

• a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels de la majorité ;
• nuit aux intérêts collectifs des copropriétaires.

Étape 4 : officialiser l’achat chez le notaire

Si la vente est approuvée lors de l’assemblée générale, un délai de contestation de deux mois est à respecter.

Pour que le notaire puisse rédiger l’acte de vente, le procès-verbal de l’assemblée générale lui est remis. Le notaire procède également à la modification du règlement de copropriété. Pour cela, il s’appuie sur les éléments fournis pas le géomètre et pour lesquels les copropriétaires ont donné leur approbation.

Le syndic, au nom des copropriétaires, signe la modification du règlement de copropriété chez le notaire, ainsi que l’acte de vente. Le notaire verse le prix de vente au syndic de copropriété. Il s’occupe ensuite de répartir le montant entre tous les copropriétaires. Ce calcul prend également en compte la part de l’acheteur qui est également vendeur, en son rôle de copropriétaire. Le prix de vente est réparti au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire.

Les frais annexes sont à la charge de l’acheteur. Cela inclus :

• les frais de notaires ;
• les honoraires du géomètre ;
• les honoraires du syndic, etc.