Comment acheter votre logement au bon prix ?

Partager sur

acheter au juste prix conseils

Vous souhaitez devenir propriétaire d’une maison à vendre ou d’un appartement qui vous plaît ? Qu’il s’agisse d’acheter un appartement ou une maison pour y vivre ou pour le mettre en location la question de l’achat au bon prix se pose forcément. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, vous devez penser à plusieurs points clés dans votre démarche. IZI by EDF vous éclaire dans cet article pour vous guider au mieux afin d’acheter votre logement au bon prix

Critères de recherche pour acheter votre logement au bon prix

Pour fixer son prix de vente, le vendeur prend en compte plusieurs éléments. En voici quelques-uns.

L’emplacement de votre futur bien immobilier

L’achat d’une maison ou d’un appartement ne s’improvise pas. Cela requiert de prendre en compte l’emplacement et l’environnement du bien immobilier. En effet, le prix de l’immobilier n’est pas le même d’une ville à une autre.

Si vous envisagez d’acheter un appartement à Paris ou dans un quartier résidentiel proche du centre, le prix au mètre carré sera forcément bien plus élevé que dans un quartier rural excentré.

La superficie et le nombre de pièces

Plus le logement est grand et moins le prix d’achat immobilier est élevé. Réaliser une bonne estimation du prix consiste donc à déterminer quel est le juste prix en fonction du nombre de mètres carrés disponibles dans le logement. Les mètres carrés à considérer sont ceux exprimés en Loi Carrez.

Cela explique pourquoi les studios affichent un prix au mètre carré souvent plus important que les appartements types T3 ou T4. Sachez qu’un appartement contenant plus de 4 pièces est soumis à une décote d’environ 7 %.

Les équipements disponibles et les types de biens immobiliers

Le prix du marché immobilier répond à une logique précise qu’il est important de connaître avant d’acheter sa résidence principale ou un bel appartement en investissement locatif. En fonction du type de logement le prix d’achat ne sera pas le même. Si le logement se situe en rez-de-jardin, cela n’est pas la même chose que s’il est à un étage élevé. En effet, le rez-de-jardin ou le rez-de-chaussée font baisser le prix du bien immobilier.

De même, acheter une propriété avec terrasse, un grand jardin ou une piscine vous coûtera plus cher qu’un petit appartement sans extérieur. Un appartement en programme immobilier neuf aura également plus de valeur qu’un bien immobilier ancien. Bien que cela dépende bien sûr d’autres critères.

Les équipements complètent aussi cette évaluation immobilière. C’est le cas lorsque le bien est complété par un parking, que l’électricité et la plomberie sont en très bon état par exemple. Si des travaux de rénovation sont nécessaires, le prix de vente baissera forcément.

Le niveau de standing du bien

Acheter un bien immobilier dans un immeuble bourgeois très recherché est une véritable plus-value pour votre patrimoine immobilier. Pareil en ce qui concerne l’exposition du logement et son orientation. En effet, l’orientation conditionne le niveau de luminosité et d’ensoleillement du logement, sans oublier la vue. S’il y a un vis-à-vis important, le prix sera moins élevé par exemple. Si les parties communes sont très bien entretenues le bien prendra de la valeur.

Les charges de copropriété

Seuls les appartements sont concernés par les charges de copropriété. Acquérir une maison vous permet de ne pas avoir à payer ces charges.

L’expertise immobilière prendra en compte les charges liées à la copropriété, pour le chauffage (s’il est collectif) et l’entretien des parties communes.

Avant d’acheter votre logement veillez bien à prendre connaissance des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. S’il faut rénover les parties communes et que cela représente un coût important n’hésitez pas à négocier davantage ou à chercher un autre bien immobilier.

La proximité du bien immobilier avec les principaux centres d’intérêt

Les principaux centres d’intérêt sont :

  • les transports en commun
  • les commerces
  • écoles et autres lieux d’activité importants pour vous.

Comparez le prix de vente avec celui des biens alentours

En tant que futur acquéreur le premier réflexe que vous devez avoir est de comparer le prix de vente du bien convoité avec les biens immobiliers alentours. Regardez donc les biens en vente dans le même quartier et comparez avec les biens similaires à celui qui vous intéresse.

Ce premier réflexe n’est en soi pas suffisant mais il est un préambule pour estimer convenablement le prix du logement. N’hésitez pas à vous tourner vers les agences immobilières qui vous guideront dans votre sélection. Le vaste choix d’annonces immobilières sur Internet ou dans la presse vous aidera également à vous faire une première idée.

Vérifiez également l’ensemble des indications de tarif au mètre carré (Loi Carrez) dans tous les supports (magazines et autres) et hebdomadaires parlant d’immobilier. Si ces chiffres sont des données intéressantes, ils ne sont qu’approximatifs et ne sauraient se substituer au savoir-faire d’un agent immobilier qui déterminera au mieux le prix de vente du bien.

L’art de la négociation pour acheter votre logement au bon prix

Pour acheter votre logement au bon prix faites confiance à un agent immobilier qui sait mettre en avant les points positifs du logement tout en tenant compte de ses aspects négatifs. Nombreuses sont les personnes à attacher une valeur sentimentale à leur logement, ce qui les poussent à augmenter le prix de vente de manière déraisonnée.

Les agences immobilières maîtrisent parfaitement l’art et la manière de procéder pour expliquer aux vendeurs que le prix proposé n’est pas le bon et qu’il n’est pas en phase avec le prix du marché. Pour ne pas prendre de risque nous vous conseillons d’être entouré par les conseils d’un expert de l’immobilier.

Si les biens à vendre dans votre ville sont nombreux et à un prix élevé, les acheteurs peuvent faire face à une baisse des prix au fil du temps. Les ventes immobilières fonctionnent comme dans le commerce : moins il y a de biens en vente et plus les prix tendent à grimper, et inversement.

Tout réside ensuite dans l’art de la négociation, en rappelant au vendeur que son bien est perfectible. Si des travaux sont nécessaires, il ne faut pas hésiter à les mettre en avant. Pareil si les parties communes manquent d’entretien ou qu’il n’y a pas de terrasse ni de balcon. Autant d’éléments qui sont susceptibles de faire baisser le prix.

Décote : comment la calculer selon les défauts du logement ?

Selon les défauts du logement vous pouvez calculer la décote du logement. Les biens immobiliers qui présentent des défauts sont largement boudés aujourd’hui. Leurs vendeurs doivent ainsi baisser le prix de vente au risque de ne pas trouver preneur. Les acquéreurs sont de plus en plus exigeants, ce qui s’explique notamment par la difficile obtention d’un prêt immobilier. Aujourd’hui, seuls les appartements et maisons sans défauts se vendent à un prix élevé. Pour le reste il convient de calculer la décote.

L’acheteur peut donc revendiquer cette décote en fonction du type de défauts. En voici quelques-uns pour mieux vous éclairer sur la question et acheter votre logement au bon prix :

  • degré de bruit : si le logement se situe dans un quartier bruyant ou une rue avec de nombreux passages. Dans ce cas, la décote peut atteindre jusqu’à 20 %. Une pondération s’applique néanmoins si l’appartement se situe dans un endroit très recherché
  • présence ou non d’ascenseur : dans un logement neuf la présence d’un ascenseur ne fait généralement pas débat. En effet, les programmes neufs incluent les dernières normes en vigueur. Cependant, la vente de l’ancien ne comprend généralement pas d’ascenseur. Or, la décote est de 5 % environ par étage sans ascenseur, à partir du 3e étage. Un bien immobilier ancien qui possède un ascenseur aura forcément plus de valeur
  • exposition du logement : si le logement est exposé ouest ou est, la décote sera de 5 % environ. Elle est de 10 % si l’exposition se situe au Nord. Une exposition au Sud est très recherchée et entraîne une hausse de 10 % du prix du bien immobilier en moyenne
  • niveau de luminosité : si le logement n’est pas lumineux, le prix peut baisser jusqu’à 10 % environ
  • type d’immeuble : un immeuble ancien, bruyant et mal isolé peut induire une négociation allant jusqu’à 20 % du prix de vente
  • mauvais agencement du bien : l’acheteur peut utiliser cet élément pour faire baisser le prix de vente. Un appartement de petite taille qui possède un long couloir difficile à exploiter aura moins de valeur par exemple.

Frais d’acquisition immobilière : comment les réduire pour acheter votre logement au bon prix ?

Investir dans l’immobilier, ancien comme neuf, implique de devoir payer certains frais. Acquérir un appartement ne signifie donc pas payer uniquement le prix du logement. Certains frais sont obligatoires, comme les taxes et les impôts dans le cadre de la transaction immobilière. Cela rentre dans les frais de notaire. Les notaires collectent les droits de mutation pour les collectivités et l’Etat. Le notaire récupère aussi une petite partie pour se rémunérer.

Réaliser une bonne estimation de votre bien immobilier implique d’intégrer les frais de notaire dans le calcul. Si votre logement est ancien, le coût à ajouter sera de 8 % du prix en moyenne. Si vous avez réussi à bien négocier le prix du logement vous avez en principe déjà réduit le prix de l’acquisition.

Cependant, plusieurs éléments doivent être surveillés pour vous éviter de payer trop de frais de notaire. Si vous passez par une agence immobilière, n’hésitez pas à négocier la commission. Chaque agence est libre de fixer le tarif qu’elle souhaite au titre de la vente immobilière. Sur le prix du « frais d’agence inclus » négociez le prix avec l’intermédiaire afin qu’il applique une commission moins élevée. Acheter de particulier à particulier vous permet d’éviter totalement les frais d’agence.

Achat appartement ou maison : obtenez un financement aux meilleures conditions

Une fois que vous avez négocié le prix d’achat de votre logement et que vous avez fait attention à limiter les frais d’acquisition, il vous reste à obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions. En pratique il existe des écarts importants quant au coût total du financement, ce qui peut peser lourdement sur vos finances si vous n’y prêtez pas attention.

N’hésitez pas à utiliser un simulateur de prêts immobiliers pour réduire le montant des frais de financement au maximum. Cela vous permettra d’acheter votre bien immobilier au bon prix. N’oubliez pas que ces frais comprennent plusieurs éléments, comme :

  • intérêts d’emprunt : hormis le prêt à taux zéro les emprunts sont toujours soumis à des intérêts que vous devez payer en plus
  • frais de dossier
  • frais de garantie
  • assurances de prêt.

Nous vous conseillons de faire jouer la concurrence au maximum pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions possibles.

Acheter votre logement au bon prix : autres conseils

Voici quelques autres conseils avisés qui vous permettront d’acheter votre nouveau logement moins cher, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif :

  • acheter son logement aux enchères : la vente de biens immobiliers aux enchères se fait dans toute la France. Parfois, il s’agit d’une occasion en or de réaliser des affaires très intéressantes. Vous achetez alors un bien immobilier à un tarif nettement sous-évalué par rapport aux prix immobiliers à un instant T. Cependant, il vous faut connaître à la perfection les prix qui se pratiquent sur le marché local. Ainsi que le mode de fonctionnement des enchères. Le risque est de vous retrouver avec un bien immobilier acheté à bas prix mais qui vous demandera des rénovations trop conséquentes et obèrera ainsi votre budget. Vous pourriez alors en réalité surpayer une maison ou un appartement
  • choisir un bien immobilier nécessitant de nombreuses rénovations : si vous avez des connaissances en bricolage et que vous avez du temps, vous pouvez acheter des logements nécessitant des travaux importants. Les marges de négociation sont plus intéressantes puisque la concurrence est moins rude. Evaluez bien le montant total des travaux à réaliser pour ne pas vous retrouver en difficulté face à un prix global supérieur à ce que vous aviez prévu
  • privilégier un vendeur contraint par le temps : il arrive bien souvent qu’un vendeur soit contraint financièrement et par le temps pour vendre son logement. Cette situation est une aubaine pour l’acquéreur. En effet, le vendeur ne peut pas prendre le risque de surévaluer le prix de vente en comparaison avec les prix du marché. Il souhaite en effet le vendre rapidement et est en principe plus ouvert à la négociation.
Immobilier

Conseils Propriétaires

Publié le 28 Janvier 2021

Obtenez un devis

Recevez rapidement un devis sur-mesure

Les données sont collectées par IZI by EDF en vue de vous proposer un devis commercial gratuit. Vous disposez du droit de vous inscrire sur la liste d'opposition au démarchage téléphonique bloctel.gouv.fr. Plus d'infos : Charte de traitement des données IZI by EDF

Un commentaire, une question ?

Posez votre question
confirmation

Merci pour votre contribution.

Votre commentaire sera soumis à une modération avant d’être publié.

Laisser un commentaire

Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Décrivez-nous votre question, commentaire*

Prénom*

Email*

L'adresse mail collectée ne sera pas publiée. Vous serez notifié via cette adresse d'une réponse de nos équipes à votre commentaire. Pour en savoir plus sur notre politique de protection des données, cliquez-ici.