7 conseils si vous achetez un bien avec travaux

Le fait d’acheter un bien avec travaux peut représenter une bonne opportunité. Évidemment, les logements à rénover ou à réhabiliter sont vendus moins chers et les frais de notaire s’en trouvent logiquement réduits. En outre, vous avez la possibilité d’aménager votre logement selon vos goûts et vos besoins : une fois les travaux achevés, la maison ou l’appartement rénové sera vraiment à votre convenance. Néanmoins, pour que ce projet ne soit pas gâché par des imprévus, vous devez être bien préparé et connaître précisément les possibilités qui s’offrent à vous. IZI by EDF vous délivre 7 conseils pour parvenir à mener à bien cette belle aventure.

1. Estimer son budget précisément

Comparé à un bien neuf ou déjà rénové de surface équivalente, l’achat d’un logement à rénover est forcément compétitif. Que l’habitation ait besoin d’un important rafraîchissement ou d’une rénovation lourde, vous avez la possibilité de négocier avec le vendeur en mettant en avant les travaux à effectuer. Toutefois, attention à ne pas se précipiter sur un bien qui vous paraîtrait alléchant avant d’avoir estimé précisément les travaux à effectuer.

Avoir une idée du budget global (achat + travaux)

Par exemple, si vous avez un budget global de 200 000 € et que vous êtes intéressé par un logement de 150 000 €, il sera nécessaire de chiffrer le montant de la rénovation pour savoir si le bien correspond réellement à vos moyens. Si des rénovations lourdes sont à prévoir, telles que des travaux de toiture, le remplacement des fenêtres ou encore le changement de la chaudière, la facture peut grimper très vite.

Connaître le marché immobilier

Même si vous prévoyez d’acheter un bien à rénover, renseignez-vous sur les tarifs de l’immobilier dans le secteur qui vous intéresse, notamment sur le prix des logements rénovés de surface équivalente. De cette manière, vous ne serez pas trompé par un prix apparemment alléchant pour un bien dans lequel vous serez amené à payer énormément de travaux.

2. Faire une contre-visite avec un professionnel

Si vous avez visité un bien qui correspond à ce que vous recherchez, prévoyez une contre-visite en compagnie d’un ou de plusieurs professionnels. Idéalement, dans le cas où des rénovations lourdes sont à prévoir, faites appel à un professionnel maître d’œuvre, comme un architecte diplômé par le gouvernement (DPLG). Il saura vous conseiller quant aux travaux nécessaires à la rénovation du bien.

Au cours de la contre-visite, pensez bien à photographier chaque pièce et particulièrement les zones qui nécessitent des changements importants.

3. Lister et hiérarchiser les travaux à effectuer

Le maître d’œuvre va vous aider à lister l’ensemble des travaux à conduire et distinguer les rénovations essentielles des tâches plus optionnelles. Parmi les incontournables, on peut citer les travaux suivants :

• Reprise ou création de l’isolation thermique
• Réparation ou remplacement de la toiture
• Changement de la chaudière et du système de chauffage
• Pose de fenêtres à double-vitrage
• Création d’une ouverture dans un mur porteur
• Réfection des installations sanitaires et de la plomberie
• Mise aux normes de l’installation électrique
• Réfection du plancher

Ces travaux seront bien évidemment prioritaires par rapport à la pose d’une nouvelle cuisine, la réfection des peintures ou encore le remplacement d’une baignoire par une douche italienne.

Confronter la liste des travaux avec son budget

Une fois que le maître d’œuvre vous aura fait passer un devis détaillé des différents travaux à réaliser, comparez la somme totale avec votre budget. Peut-être devrez-vous revoir certaines de vos ambitions à la baisse. Si tel est le cas, demandez au maître d’œuvre s’il existe des solutions plus économiques : il arrive qu’un simple changement de matériaux ait un effet substantiel sur la facture totale. Par exemple, un parquet stratifié à la place d’un parquet classique ou des fenêtres en PVC à la place des fenêtres en aluminium.

Bien sûr, vous avez la possibilité de consulter différents maîtres d’œuvre, mais ce travail de chiffrage et de définition des travaux représente un coup. Dans le cas où des rénovations lourdes sont à prévoir, il est conseillé de confier au maître d’œuvre la direction du chantier. Si vous souhaitez effectivement être assisté pendant toute la durée des travaux, pensez à ajouter le tarif du maître d’œuvre à la facture finale : il correspond en moyenne à 10 % des dépenses engagées dans la rénovation.

4. Prendre en compte les différentes règlementations

La réalisation de travaux sur une habitation existante est souvent soumise à autorisation, notamment s’il s’agit d’une rénovation lourde ou d’une réhabilitation. Selon le type de travaux engagé, la démarche ne sera pas forcément la même, entre une déclaration préalable et une demande de permis de construire.

Déclaration préalable

Elle est requise dans différents cas :

• La création d’une surface comprise entre 5 et 20 m² au sol.
• La création d’une piscine extérieure dont la taille du bassin est comprise entre 10 et 100 m². Si la piscine est sous-abri, la déclaration est requise si l’abri a une surface supérieure à 20 m².
• Le changement de destination d’un local, par exemple la transformation d’un local commercial en logement.
• La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, comme le remplacement de fenêtre ou l’ouverture d’un mur pour poser une nouvelle fenêtre.

Permis de construire

Il est obligatoire dans les situations suivantes :

• La création d’une surface supérieure à 20 m² au sol.
• Le changement de destination d’un local accompagné de travaux modifiant la façade du bâtiment.
• La modification du volume d’un bâtiment accompagné du percement ou de l’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur.

Si vous avez confié la réalisation des travaux à un maître d’œuvre, c’est lui qui sera responsable du dépôt des différentes demandes auprès de la municipalité.

5. Préparer les dossiers d’aide

Il existe de nombreux dispositifs d’aide qui soutiennent les particuliers engageant des travaux de rénovation dans leur logement. Bien sûr, le montage des dossiers risque de vous prendre un certain temps, mais vous obtiendrez des contreparties plus qu’appréciables en termes financiers :

• MaPrimRénov : versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), elle concerne tous les ménages. Pour en bénéficier, vous devez être propriétaire d’un logement achevé depuis plus de deux ans et engager des travaux avec des professionnels « reconnus garants de l’environnement » (RGE).
• L’éco-prêt à taux zéro : accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État, il permet de financer la rénovation énergétique d’un logement construit depuis plus de deux ans. Il est compris entre 7 000 et 30 000 € selon le type de travaux financés.
• Aide « habiter mieux sérénité » de l’Anah : elle est accordée aux propriétaires occupants d’un logement construit depuis plus de 15 ans qui font réaliser des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 25 %. Sous condition de ressources, elle est proportionnelle au montant des travaux.
• Exonération de la taxe foncière : les propriétaires occupant des logements construits avant le 1^er janvier 1989 peuvent être exonérés partiellement ou totalement de taxe foncière s’ils réalisent des travaux d’économie d’énergie.

6. Réaliser soi-même certains travaux pour faire des économies

Accomplir vous-même une partie des travaux vous permettra bien sûr de réduire la facture globale. Il faut juste être raisonnable et ne pas se lancer dans des tâches nécessitant une expertise trop importante. Pour ne pas prendre le risque de mal faire et de devoir finalement payer un professionnel, mieux vaut se poser les bonnes questions :

• Quelles sont vos compétences ? Mieux vaut réaliser des tâches que vous avez déjà accomplies auparavant et qui ne vous avaient pas causé de difficultés.
• Possédez-vous l’équipement nécessaire ? Afin de réaliser des travaux en bonne et due forme, vous devez posséder les outils adéquats. A défaut, vous pouvez les emprunter à des proches ou les louer à des enseignes spécialisées.
• Des proches peuvent-ils vous aider ? Si oui, cette aide constitue un argument supplémentaire pour réaliser vous-même certaines tâches. Cette aide sera appréciable et rendra les travaux moins difficiles !
• Avez-vous suffisamment de temps ? Se lancer dans des travaux peut rapidement devenir chronophage. Si vous craignez d’y passer l’intégralité de vos week-ends et vacances, peut-être est-il plus raisonnable d’en laisser davantage aux professionnels.

Quels travaux peut-on réaliser soi-même ?

Selon votre niveau de compétence, vos moyens et l’aide que l’on peut vous apporter, vous allez pouvoir réaliser des petits travaux qui ne relèvent pas de la rénovation lourde. Voici quelques exemples :

• Peinture ou pose d’un revêtement sur les murs
• Installation d’une cuisine
• Pose des revêtements de sol (carrelage, parquet…)
• Installation d’une nouvelle douche

7. Prévoir un « prêt à vivre » le temps des travaux

Il faudra bien sûr avoir un endroit où habiter le temps des travaux. Selon le niveau de rénovation à réaliser dans votre logement, peut-être pourrez-vous vous réserver deux à trois pièces immédiatement habitables. C’est la solution idéale car elle vous permet de garder un œil sur l’avancement global des travaux et ne nécessite pas de dépense supplémentaire. Attention toutefois aux nuisances sonores, notamment pour les personnes en télétravail.

Si l’ensemble de l’habitation est soumis à des rénovations lourdes, alors vous devrez trouver un logement de transition pendant la réalisation des travaux. Le maître d’œuvre est capable de vous donner une estimation de la durée du chantier, qui vous permettra de choisir entre différentes solutions :

• Loger chez un tiers
• Faire une location de courte durée
• Choisir une location saisonnière (pour ne pas avoir à signer de bail)
• Opter pour une résidence hôtelière si votre bien est en ville
• Habiter dans un gîte ou une chambre d’hôtes