Quelles démarches pour acheter un bien immobilier ?

Investir dans un logement est un moment clé dans une vie. Cependant, il n’est pas toujours facile de savoir comment s’y prendre et de suivre toutes les étapes essentielles à une acquisition réussie. IZI by EDF vous propose de découvrir les différentes démarches pour acheter un bien immobilier, de façon à mener un investissement couronné de succès.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Avant de commencer les démarches pour acheter un bien immobilier, vous devez déterminer la somme que vous pourrez investir. Afin de financer un projet d’une telle envergure, vous devrez solliciter un prêt auprès d’un établissement bancaire. Lorsque les chargés d’affaires IZI by EDF vous renvoient vers des professionnels pour effectuer vos travaux, il est conseillé de consulter plusieurs spécialistes afin de trouver l’offre la plus avantageuse. Pour un emprunt immobilier, vous devez avoir le même réflexe.

Commencez ainsi par prendre un rendez-vous auprès de votre conseiller pour avoir une première estimation puis élargissez vos recherches. Si vous devez changer de banque pour avoir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier, assurez-vous que votre nouvel établissement bancaire prendra en charge les éventuels frais pour transférer vos comptes.

Lors de l’étude de votre dossier, la banque étudiera le montant de vos revenus, mais aussi la stabilité de votre situation. Si vous avez déjà des crédits en cours, cela diminuera votre capacité d’emprunt. En effet, le montant total de vos mensualités dédiées au remboursement d’un ou plusieurs prêt(s) ne doit pas excéder 33 %. Cette simulation vous permettra ainsi de déterminer la bonne durée de remboursement afin de disposer d’une somme adaptée à vos besoins et/ou de réduire vos mensualités. Cette étape est essentielle pour cibler un bien dans votre budget et mettre toutes les chances de votre côté au moment de concrétiser l’achat.

Bon à savoir : n’oubliez pas les frais de notaire

Lorsque vous calculerez votre capacité d’emprunt, n’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire et autres dépenses relatives au crédit. Pour constituer un dossier solide, il est préférable d’avoir un apport personnel qui couvrira ces sommes. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat d’un bien neuf et 2 à 3 % d’un logement ancien. En règle générale, un apport de 10 % est un minimum pour constituer un dossier d’emprunt.

Définir son projet

Une fois que vous connaissez le budget que vous pourrez allouer à votre achat immobilier, il est important de se renseigner sur la réalité du marché. C’est seulement après avoir vu les prix en cours dans votre région et les différents types de bien disponibles que vous pourrez dessiner les contours d’un projet réaliste. Pour vous aider dans cette étape, voici quelques questions à vous poser :

Dans quelle zone vais-je investir ?

La distance à parcourir pour vous rendre au travail ou emmener les enfants à l’école est un critère à prendre en compte. Bien souvent, plus un bien est éloigné des commodités, plus son prix est intéressant.

Vais-je acheter une maison ou un appartement ?

La première solution peut vous permettre d’avoir un espace vert, la seconde de bénéficier d’une surface plus grande pour le même prix ou d’un logement plus proche du centre-ville.

Dois-je choisir un bien immobilier neuf ou ancien ?

Un logement neuf peut vous offrir une meilleure isolation phonique ou thermique. Si un bien ancien nécessite des travaux, il offrira un prix plus attractif. Les frais de notaire ne seront également pas les mêmes.

Vais-je acheter un bien immobilier pour y vivre ou pour le louer ?

Le financement et l’imposition de ces deux types de bien ne pèseront pas de la même manière dans votre budget.

S’assurer de la conformité de son futur achat

Vous avez fait plusieurs visites et êtes enfin tombé sur le logement qui répond à toutes vos attentes ? Avant de passer à la négociation et/ou à l’offre d’achat, assurez-vous que tout est en règle. Le propriétaire a aussi des démarches à suivre lorsqu’il vend un bien. L’une d’entre elles est la constitution d’un dossier de vente qu’il devra vous présenter. Voici les éléments à contrôler avant d’aller plus loin dans les démarches pour acheter un bien immobilier :

Vérifications pour acheter un appartement

• La superficie annoncée du bien correspond à la réalité (métrage loi Carrez) ;
• Contrôle des diagnostics immobiliers (selon les cas, tout ou partie des certificats concernant les points suivants : présence d’amiante, de plomb, de termites, conformité de l’installation électrique et gaz, diagnostic ERP, nuisances sonores aériennes, risque de mérule, performance énergétique, étude géotechnique) ;
• Consultation du carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Examen de l’état descriptif du lot et du coût des charges de copropriété ;
• Lecture du procès-verbal des dernières assemblées de la copropriété pour découvrir les travaux votés ou en cours de validation et déterminer le coût qu’ils représenteront ;
• Lecture du règlement de la copropriété ;
• Rendez-vous auprès du service d’urbanisme de la commune pour connaître les contraintes pesant sur le logement (servitudes, contraintes d’urbanisme) et l’évolution d’aménagement prévue pour la zone (construction d’une école, d’une usine, etc.) ;
• Demande au propriétaire du montant des taxes d’habitation et foncière.

Vérifications pour acheter une maison individuelle

Pour acheter une maison individuelle, il faut contrôler les mêmes points que ceux cités pour un appartement, hormis ceux relatifs à la copropriété. Sachez toutefois que le propriétaire du bien n’est pas obligé de faire mesurer sa demeure. Le dossier de vente devrait cependant contenir la documentation cadastrale qui mentionne les délimitations du terrain. Pensez également à vérifier que les lots où se trouvent le garage ou d’autres dépendances font bien partie de la vente.

Vérifications pour acheter une maison dans un lotissement

Si le bien immobilier que vous convoitez se trouve dans un lotissement, vous devrez vous rendre en mairie pour avoir accès au règlement et au cahier des charges du lotissement. N’hésitez pas à demander au propriétaire les coordonnées de l’association syndicale de propriétaires qui vous renseignera sur les actions en cours (construction et/ou entretien).

Si tout est en ordre, alors les démarches pour acheter un bien immobilier pourront aller de l’avant.

Faire une offre d’achat juste

Rares sont les acheteurs qui ne tentent pas de négocier le prix d’un logement. Il arrive en effet que les vendeurs surestiment leur bien. Il faut alors se renseigner sur les prix de propriétés similaires et ajuster votre offre en fonction. Vous mentionnerez les prix généralement constatés à l’agent immobilier en charge de la négociation ou au propriétaire afin de justifier votre offre.

Si la maison ou l’appartement de vos rêves est un peu au-dessus de votre budget, vous pouvez tenter une offre qui collera à votre capacité d’emprunt. Pour convaincre le propriétaire, n’hésitez pas à demander une attestation de capacité d’emprunt auprès de l’établissement bancaire que vous avez choisi pour votre crédit. Ce document ne garantit pas que vous obtiendrez votre emprunt, mais c’est un bon indicateur de la fiabilité de votre dossier. Vous offrez moins qu’attendu, mais les risques d’une mauvaise surprise une fois le compromis de vente signé et le délai de rétractation passé sont très faibles.

Si vous constatez que vous devez changer les fenêtres d’un logement ou procéder à l’isolation des combles pour améliorer le bilan énergétique d’une maison, prenez-en compte au moment de la négociation. Tournez-vous vers des professionnels qui pourront vous donner une estimation des frais que ces travaux engendreront. Si le bien convoité est au-dessus de la valeur du marché, alors utilisez cet argument pour justifier votre offre à un prix moindre.

Une fois la somme que vous êtes prêt à investir déterminée, vous devrez faire parvenir une offre d’achat écrite au propriétaire ou à l’agent immobilier qui le représente. Vous devrez y faire figurer :

• Vos noms et coordonnées ;
• Les détails concernant le bien ;
• La mention de votre engagement « ferme et irrévocable » à acheter le bien en cas d’accord du propriétaire ;
• Le prix proposé ;
• La durée de validité de cette offre.

Le vendeur étudiera votre offre et vous fera alors un retour. En théorie, la première offre au prix doit être acceptée par le vendeur. Toutefois, il arrive de plus en plus souvent que des propriétaires la rejettent lorsque le plan de financement n’est pas solide. S’il y a plusieurs offres au prix, le vendeur aura tendance à privilégier celle qui a l’apport le plus important.

Signer le compromis ou la promesse de vente

Lorsque l’offre d’achat est acceptée, la signature du compromis ou de la promesse de vente est l’étape suivante. Vous avez donc deux options pour formaliser l’acquisition d’un bien :

Le compromis de vente

Ce document est un accord bilatéral entre le vendeur et l’acheteur. Il fait office d’un avant-contrat et a donc une valeur juridique. Il fera partie des documents nécessaires pour formuler votre demande de prêt à la banque. Le compromis de vente engage les deux parties sur un prix et un délai pour effectuer la vente. Le vendeur ne doit pas remettre son bien en vente et l’acheteur bénéficie d’un temps déterminé dans le contrat pour obtenir son financement.

Si vous changez d’avis, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le compromis de vente établit également des conditions suspensives, c’est-à-dire des situations lors desquelles la vente peut être annulée en toute légalité. La non-obtention d’un prêt est la condition suspensive la plus commune. Même si cela n’est pas obligatoire, il est préférable de signer un compromis de vente devant un notaire. En effet, cet acte implique un versement d’indemnités au vendeur de 5 à 10 %. Si la vente est validée, la somme sera déduite de votre achat. Si la vente n’a pas lieu dans le respect des conditions suspensives, alors le montant des indemnités vous sera retourné. Mais si vous annulez l’achat pour des raisons qui vous sont propres, alors le vendeur gardera cette somme.

La promesse unilatérale de vente

Ce document n’implique que le vendeur. Ce dernier s’engage à vous céder son bien au prix mentionné dans votre offre d’achat. C’est un peu comme si vous réserviez le bien. Des conditions suspensives et un délai doivent figurer dans la promesse de vente. Pour qu’elle soit valable, elle doit être établie par un notaire ou enregistrée dans un délai de 10 jours auprès du centre des impôts. C’est l’acheteur qui a la charge de cet enregistrement facturé 125 €.

Compromis ou promesse de vente, le temps est désormais compté ! En effet, vous disposez de 45 à 60 jours pour obtenir les fonds nécessaires à votre achat : direction la banque pour obtenir l’offre de prêt qui vous permettra d’obtenir un financement pour votre logement.

Démarches pour acheter un bien immobilier : le crédit

Vous avez normalement à votre disposition des devis et avez statué sur l’établissement bancaire auprès duquel vous souhaitez contracter votre bien. Une fois les contours de la vente entérinés, prenez immédiatement rendez-vous auprès de votre banque. Cette dernière devrait déjà vous avoir remis la liste des éléments essentiels à la constitution de votre dossier. Respectez bien chaque exigence de votre organisme de crédit sous peine de ne pas obtenir votre prêt. Ayez donc à votre disposition :

• Vos 2 derniers avis d’imposition ;
• Vos 3 derniers bulletins de salaire ;
• Vos 3 derniers relevés de compte bancaire ;
• Un justificatif d’identité ;
• Un justificatif de domicile,
• Le compromis ou la promesse de vente.

Chaque personne engagée dans la contraction du prêt devra fournir ces documents. Si tout est validé, vous recevrez un accord de principe. Mais avant d’avoir une offre ferme et définitive de votre banque, il sera indispensable d’obtenir une assurance pour votre prêt immobilier.

Attention à l’assurance !

Si l’assurance pour un emprunt immobilier n’est pas obligatoire, les banques en font une condition sine qua non pour couvrir leurs risques. Invalidité, décès, chômage : de nombreux évènements peuvent vous empêcher de rembourser votre prêt, il faut donc qu’une assurance puisse prendre le relai.L’assurance prêt peut être signée auprès dela banque, d’un de ses partenaires ou d’un établissement indépendant. Le contrat devra toutefois respecter les garanties minimum exigées par la banque.

Pour vous accorder sa garantie, l’assureur vous fera remplir un questionnaire médical. Il s’appuiera également sur votre solvabilité afin de déterminer le coût de votre assurance. Plus vous serez jeune, en bonne santé et avec un salaire confortable, moins l’assurance de votre prêt immobilier sera chère. Selon les organismes et les caractéristiques de l’assuré, il est compris entre 0,4 et 1,9 %.

Une fois que votre banque aura votre contrat d’assurance, elle exigera aussi une garantie financière pour protéger ses arrières et couvrir les risques non compris par votre assurance. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution auprès d’un organisme spécialisé. C’est seulement à ce moment-là que votre dossier de prêt pourra faire l’objet d’une validation définitive.

Si le crédit vous est accordé, alors la banque vous enverra une offre de prêt formelle par courrier. Ce contrat reprend toutes les conditions qui concernent le prêt. La loi impose un délai de 10 jours avant d’accepter une offre de prêt. Vous pouvez ensuite la signer et la renvoyer. Cependant, vous n’êtes pas obligé d’attendre les 10 jours pour prendre rendez-vous chez le notaire afin de conclure la vente passé le délai d’attente. Si vous refusez l’offre de prêt, car vous avez reçu une proposition plus intéressante de la part d’une autre banque, vous n’aurez aucuns frais à verser. Si vous refusez une offre qui est votre seule solution pour financer un achat immobilier, alors vous devrez verser les indemnités prévues par les termes du compromis ou de la promesse de vente.

Bon à savoir : pensez également à l’assurance habitation

Puisque vous allez consulter plusieurs assureurs afin d’obtenir la meilleure offre pour votre assurance emprunteur, profitez-en pour demander des devis permettant de couvrir votre futur logement.

La signature de l’acte de vente, la dernière étape

Afin de conclure les démarches pour acheter un bien immobilier et devenir propriétaire, il ne vous reste plus qu’à passer devant le notaire. C’est là que vous et le vendeur signerez l’acte de vente. C’est également ce rendez-vous qui permettra le déblocage des fonds. Après avoir confirmé votre rendez-vous à votre banque, le notaire aura reçu la somme nécessaire à votre emprunt sur un compte bloqué. Il doit impérativement intervenir dans les 4 mois suivant la signature de l’offre de prêt. Le notaire vous expliquera les lois en vigueur et les engagements impliqués par cette vente. Une fois l’acte de vente signé, il virera le montant du bien sur le compte du vendeur et vous serez officiellement propriétaire !

Les démarches pour acheter un bien immobilier sont nombreuses. Elles sont aussi une garantie pour que votre achat soit un succès. Ne brûlez pas les étapes et faites-vous entourer de professionnels qui sauront répondre à toutes vos questions. Pensez également à vous armer de patience : de vos premières visites à la remise des clés, il faut compter 6 mois en moyenne.