Quelles démarches pour acheter un terrain ?

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Pour agrandir sa propriété ou acquérir une parcelle afin d’y faire construire un logement : l’acquisition d’un terrain demande des précautions. IZI by EDF vous propose un tour d’horizon des démarches pour acheter un terrain.

Terrain constructible ou non constructible : deux investissements différents

Comme pour toute acquisition, il est essentiel de définir son projet avant de se lancer dans les démarches pour acheter un terrain. En effet, il existe deux types de biens. Il y a tout d’abord les terrains constructibles. Isolés ou en lotissement, ils sont d’ores et déjà enregistrés comme des parcelles sur lesquelles une maison ou un immeuble pourra être élevé.

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Il est également possible d’acheter un terrain non constructible. L’intérêt ? Agrandir sa propriété si un terrain avoisinant est mis en vente, s’offrir une parcelle de forêt en limite de son terrain, disposer d’une zone pour le loisir ou l’élevage d’animaux. Notez par ailleurs qu’un terrain non constructible pourra éventuellement faire l’objet d’une dérogation dans le futur. Pour savoir si le terrain convoité est concerné par un possible changement de classification, vous devrez vous rendre en mairie.

S’occuper du financement

Lorsque l’on se lance dans les démarches pour acheter un terrain, la question du financement est une des plus importantes. La plupart du temps, il est indispensable de solliciter un prêt auprès de sa banque. La première étape est alors de faire établir des estimations afin de connaître votre capacité d’emprunt. Pour cela, vous devrez avoir préparé un projet solide pour que la banque fasse les simulations adaptées à votre situation. En effet, les conditions d’un prêt pour un terrain seul ou un terrain et une construction ne sont pas les mêmes.

Achat d’un terrain pour construire

Le crédit immobilier accordé par la banque englobera le prix du terrain, mais aussi celui de la future construction. Pour s’assurer que les fonds soient utilisés à bon escient, la banque débloquera seulement la partie de la somme allouée à l’achat du terrain au moment de la signature de l’acte de vente. Vous recevrez le reste lorsque le chantier de construction sera lancé. Faites attention, la banque impose souvent un délai maximal entre la date d’acquisition d’une parcelle et le début des travaux. L’avantage de cette formule est que vous ne payez d’intérêts que sur les sommes débloquées.

Achat d’un terrain constructible seul

Si vous souhaitez investir dans l’achat d’un terrain constructible sans y édifier immédiatement une maison ou un immeuble, vous devrez vous tourner vers un prêt immobilier classique. L’assurance sera obligatoire, mais vous pourrez disposer de faibles mensualités puisque la durée de remboursement pourra être étalée entre 10 et 25 ans.

Achat d’un terrain non constructible

Ces biens sont souvent bien moins chers que les parcelles habitables. Il est donc tout à fait possible de financer leur acquisition sans contracter de prêt immobilier. Vous pourrez en effet vous contenter d’un prêt personnel dont les démarches et garanties sont bien moins exigeantes. Par exemple, ce type de crédit à la consommation n’impose pas la souscription d’une assurance emprunteur.

Lorsque vous étudierez les modalités de financement de votre achat, n’oubliez pas de vérifier si vous avez le droit à un prêt aidé. L’État met en effet en place différents dispositifs pour favoriser l’accession à la propriété :

Le prêt à taux zéro

Il s’adresse aux personnes souhaitant acheter un terrain et y faire construire leur résidence principale. L’attribution du PTZ est soumise à des conditions de ressources. Le montant de ce prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’État dépend de la densité de la zone de construction et du nombre de personnes qui habiteront dans le logement. Il peut atteindre 138 000 € et doit être complété par un prêt immobilier classique. Autre avantage de ce prêt, son remboursement est différé de 5 à 15 ans.

Le prêt pour l’accession sociale (PAS)

Ce prêt est accessible aux personnes ayant des revenus modestes et qui souhaitent entamer des démarches pour acheter un terrain et y faire construire leur habitation principale. Il devient alors possible de financer la totalité d’une opération immobilière. Le taux de ce crédit dépend des établissements. Il permet toutefois de limiter les frais d’ouverture à 500 €, de disposer d’une garantie sans solliciter l’aval d’un organisme de cautionnement, mais aussi de bénéficier de frais de notaire réduits. Ces derniers ne sont cependant pas englobés dans le montant du PAS. Le PAS permet également de continuer à percevoir des aides au logement (APL, ALS, ALF).

Le prêt conventionné

Ce prêt ne peut concerner que l’achat d’un terrain associé à la construction d’une résidence principale. Il n’est pas soumis à des conditions de ressources et ouvre également le droit à la continuité du versement d’aides au logement. Il peut aussi couvrir les frais de notaire.

Le prêt employeur/fonctionnaire

Désormais appelé prêt Action Logement, il est plus connu sous l’étiquette « prêt 1 % patronal » ou « prêt employeur ». Il est accordé aux personnes travaillant dans une entreprise du secteur privé comptant au moins 10 personnes. Pour le secteur agricole, les sociétés doivent compter au moins 50 employés. Pour pouvoir en bénéficier, il est encore une fois nécessaire d’acheter son terrain et d’y faire construire sa résidence. Son montant peut atteindre 40 000 € à un taux de 0,5 % (hors assurance). Le prêt fonctionnaire offre les mêmes dispositions.

Avant de poursuivre les démarches pour acheter un terrain, vous devrez donc consulter plusieurs établissements bancaires afin de connaître vos possibilités d’emprunt. Cela vous permettra d’établir un budget pour l’acquisition de votre parcelle.

Acheter un terrain : se renseigner avant toute chose

Une fois que vous avez trouvé le terrain qui répond à toutes vos attentes, vous devez vérifier qu’il ne vous réserve pas de mauvaises surprises. Pour assurer vos arrières, penchez-vous sur les points suivants :

Le plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme est consultable en mairie. Il permet de savoir quelles sont les règles d’urbanisation appliquées dans chaque secteur de la commune. Vous pourrez donc vous assurer que votre terrain est bien constructible. Ce document vous permettra également de découvrir les projets de développement du secteur où vous souhaitez acheter. Si vous achetez un terrain non constructible, ce sera par ailleurs l’occasion de savoir s’il pourra faire l’objet d’un changement de statut dans le futur. Si votre ville ne dispose pas d’un PLU ou d’une carte communale, c’est qu’elle est soumise au Règlement national d’urbanisme.

Le dossier de vente

Lorsqu’une personne souhaite vendre un terrain constructible, elle doit constituer un dossier de vente. Ce dernier rassemble les documents qui doivent être mis à la disposition de l’acheteur. Il comprend :

  • La mention des servitudes : il arrive qu’un terrain soit soumis à certaines obligations, c’est ce que l’on appelle les servitudes. Il est par exemple possible qu’une partie de la parcelle ne soit pas constructible, car elle permet à un voisin d’accéder à la voie publique. Canalisations souterraines, droit de préemption pour la réalisation d’ouvrages indispensables au bien public ou encore écoulement naturel des eaux : ces servitudes ne sont pas forcément des handicaps, mais il faut en être informé. Cela joue par ailleurs sur le prix d’une propriété.
  • Le procès-verbal de bornage : lors d’une visite, le vendeur a pour habitude de donner la superficie de son terrain en faisant référence au cadastre. Pourtant, cette valeur n’est qu’indicative. Son dossier de vente devra ainsi contenir un procès-verbal établi par un géomètre-expert. Seule la superficie mentionnée sur ce document compte. Il doit être signé par le vendeur, mais aussi les propriétaires des parcelles voisines. Si vous achetez un terrain dans un lotissement, il est obligatoirement borné.
  • Déclaration de terrain à risques : ce document de moins de 6 mois à la date de la signature du compromis ou de la promesse de vente doit obligatoirement vous être présenté. Il précise si la parcelle est exposée à des risques technologiques, dans une zone de sismicité ou sous la menace de risques naturels prévisibles.

La viabilisation du terrain, une question clé

Lorsque l’on achète un terrain constructible, il peut être nu ou viabilisé. La viabilisation d’une parcelle consiste à permettre le raccordement en eau, électricité et gaz, mais aussi au service de téléphonie et d’assainissement. Les terrains de lotissement sont forcément viabilisés, mais ce n’est pas le cas des terrains isolés. Le coût de ces démarches pour acheter un terrain où faire construire un bien est compris entre 3 000 € et 4 000 € en fonction de la distance avec les réseaux. Ce prix peut doubler voire tripler si le raccordement à l’assainissement public n’est pas possible et que vous devez opter pour une fosse toutes eaux. Ces montants ne comprennent pas les raccordements de votre construction à ces points de distribution. Les aménagements comme la pause d’une prise de recharge pour une voiture électrique ou le raccordement du tableau électrique au compteur représenteront donc des dépenses supplémentaires.

Bon à savoir : et l’étude de sol dans tout ça ?

L’étude de sol réalisée par un géotechnicien n’est obligatoire que dans les zones géographiques à risques, c’est-à-dire les endroits où l’on retrouve communément des terres argileuses. En effet, ces terrains sont soumis à des phénomènes de gonflement et de retrait qui nécessitent une construction aux fondations adaptées. L’acheteur doit donc être informé.

Faire une offre d’achat pour un terrain

Vous avez trouvé le terrain qui correspond à votre projet et savez tout des éventuelles contraintes qui pèsent dessus ? Vous pouvez faire votre offre. Il est tout à fait possible de proposer au vendeur le prix demandé. Mais, avant cela, renseignez-vous sur la valeur de parcelles comparables. Servitudes, risques, viabilisation non effectuée sont autant d’arguments à utiliser pour faire baisser le prix si vous constatez qu’il est plus élevé que la moyenne. Faire une offre d’achat formelle n’est pas obligatoire et vous engage. En effet, vous signifiez alors au vendeur votre volonté d’acquérir son bien à un certain prix et stipulez la durée de validité de l’offre. Si le propriétaire refuse votre offre, vous pouvez reprendre vos recherches.

La signature du compromis ou de la promesse de vente

Parmi les démarches pour acheter un terrain, la signature du compromis ou de la promesse de vente est une étape clé. C’est en effet le moment où la transaction devient officielle. Pour cela, vous pouvez signer deux types d’engagements :

La promesse unilatérale de vente

Ce document est rédigé par le vendeur. Il s’engage alors à vous vendre son bien au prix convenu. La promesse de vente contient généralement des conditions suspensives pour que la vente puisse être annulée sans le versement des indemnités prévues (environ 10 % de la vente). Avant de la signer, veillez donc notamment à ce que la vente puisse être déclarée nulle si vous n’obtenez pas le financement auprès de votre banque. Le propriétaire souhaitera également faire inscrire un délai pour la réalisation de la transaction. Cela lui permet de limiter le temps d’immobilisation de son bien. La promesse de vente doit être signée devant un notaire ou enregistrée dans un délai de 10 jours auprès du centre des impôts par l’acheteur. Il lui en coûtera 125 €.

Le compromis de vente

Cet avant-contrat engage les deux parties. Il entérine la fermeté de votre offre et la volonté du vendeur à vous céder son bien. Cet acte engendre également le versement d’arrhes représentant 5 à 10 % du montant de la transaction. Si le compromis est signé sous seing privé (sans notaire), alors le chèque servant de « caution » sera établi à l’ordre du notaire en charge de la vente. Il lui sera remis à la fin du délai de rétractation de 10 jours. Le compromis de vente peut aussi être signé chez le notaire qui dépose immédiatement le chèque sur un compte séquestre.

Une condition suspensive relative à l’obtention des fonds pour procéder à l’achat du terrain devra être ajoutée au compromis. Si les deux parties décident de conclure la vente, alors le dépôt de garantie sera déduit du versement au vendeur lors de la signature de l’acte de vente. Si l’acquéreur se rétracte durant les 10 jours suivant la signature du compromis ou dans une situation prévue par les conditions suspensives, il récupère son argent. En revanche, en dehors de ces deux dispositions, le vendeur reçoit le dépôt de garantie au titre d’indemnités.

Démarches pour acheter un terrain : retour à la banque

Une fois la promesse de vente signée, vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour rassembler la somme nécessaire à votre investissement. Pour cela, vous devrez vous adresser à la banque qui vous a fait la meilleure offre et constituer un dossier de demande de prêt. Les documents demandés varieront en fonction du type de crédit sollicité. Sachez toutefois que si vous faites une demande de prêt immobilier, vous devrez également obtenir une assurance emprunteur et une garantie de prêt.

L’assurance emprunteur

Ce contrat garantit à votre banque le paiement des mensualités de remboursement en cas de maladie, invalidité, incapacité de travail ou décès. L’assurance peut être souscrite auprès de la banque, d’un de ses partenaires ou d’un organisme indépendant.

La garantie du prêt immobilier

Cette disposition permet au prêteur de se faire rembourser lorsque l’emprunteur n’a plus les moyens de payer ses échéances et que sa situation n’est pas couverte par l’assurance. La garantie peut être une hypothèque ou une caution bancaire.

Une fois votre dossier de demande de prêt complet, votre banque vous enverra une offre s’il est accepté. Cette proposition est valable 30 jours. De votre côté, vous devrez attendre la fin du délai d’acceptation de 10 jours. Cependant, si vous souhaitez accepter l’offre, vous pouvez immédiatement prendre rendez-vous chez le notaire afin de conclure la vente au plus vite une fois l’échéance atteinte.

Bon à savoir : quel délai pour construire ?

Si vous avez entamé des démarches pour acheter un terrain constructible, vous souhaitez certainement y faire bâtir une maison. Vous devrez alors demander un permis de construire. Il faut compter un délai de 3 mois pour l’instruction.

Conclure l’achat chez le notaire

Les démarches pour acheter un terrain touchent à leur fin : il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente chez le notaire. Lorsque vous acceptez l’offre de prêt de votre banque, le notaire en charge de la transaction (généralement celui du vendeur) entre en relation avec l’établissement. Le montant de la vente lui est alors transféré sur un compte séquestre, et c’est lui qui le versera au vendeur. Avant cela, l’acte de vente préalablement rédigé par le notaire sera lu à haute voix. Cela permet aux deux parties de s’assurer que rien ne s’oppose à la transaction. En cas de doute ou de non-conformité avec ce qui était mentionné dans le compromis de vente, ne signez pas. Effectivement, dès que l’acte de vente est parafé, les fonds sont transférés. Mais si tout est en règle, apposez votre signature au bas de l’acte de vente, et vous voilà propriétaire !

Les démarches pour acheter un terrain sont nombreuses, mais il est préférable de les suivre à la lettre. En effet, en préparant méticuleusement chaque étape de votre acquisition, vous vous assurerez un achat réussi. Le processus est long, mais vous pourrez compter sur l’aide de professionnels afin de vous aider à acquérir la parcelle qui correspond parfaitement à votre projet immobilier.

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Rénovation intérieure

Publié le 26 Mars 2021

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