Quelles démarches pour transformer un garage en habitation ?

Lorsque la famille s’agrandit ou que l’on souhaite disposer d’un peu plus d’espace chez soi, aménager un garage en une pièce supplémentaire est une des solutions à envisager. Si cette option sous-entend un chantier moins important que la construction d’une extension, il faut tout de même prendre des précautions avant de se lancer dans ce projet. IZI by EDF vous explique quelles sont les démarches à suivre pour transformer un garage en habitation.

Définir son projet

Comme l’aménagement des combles, transformer son garage en une pièce à vivre est une solution pratique pour agrandir la surface habitable de sa maison sans trop dépenser. Mais avant de vous lancer, vous devez réfléchir au type de pièce que vous souhaitez construire. Les modifications engendrées par la création d’une chambre, d’une salle de jeu ou d’un bureau ne seront pas les mêmes. Cela aura une influence sur les professionnels à engager pour effectuer les travaux, mais aussi leur coût. L’isolation du garage, son raccordement au système de chauffage, l’acheminement de l’électricité et/ou de l’eau sont autant d’aménagements sur lesquels vous devrez trancher.

Pensez également à vous pencher sur l’accès à votre nouvelle pièce à vivre. Si vous souhaitez aménager votre garage en un studio indépendant, cela engendrera des frais supplémentaires avec la pose d’une porte d’entrée sécurisée. Enfin, sachez que certains projets peuvent s’avérer impossibles à réaliser. Pour vous assurer de vos droits quant à la transformation de votre garage, rendez-vous en mairie.

Les règles d’urbanisme à suivre

Vous avez beau être propriétaire de votre parcelle, vous ne pouvez y faire ce que bon vous semble. En effet, comme avant de vendre un terrain constructible, il est indispensable de se rendre en mairie pour consulter le plan local d’urbanisme. Ce document contient toutes les informations sur l’aménagement des différentes zones de la commune. Toutes les municipalités n’en sont pas dotées. Dans ce cas-là, demandez à consulter la carte communale ou une fiche de renseignement d’urbanisme. Si vous vivez dans un lotissement, vous devrez en consulter la charte pour savoir si votre projet respecte les règles fixées. Vous obtiendrez ainsi toutes les informations sur :

• Les éventuelles servitudes d’utilité publique qui concernent votre terrain ;
• Le périmètre de protection des monuments historiques ;
• Les distances à respecter entre deux habitations ;
• Les impératifs de construction en fonction des voies publiques.

Plus surprenant, c’est également lors de cette visite en mairie que vous pourrez savoir si vous êtes soumis à l’obligation de posséder une place de parking affectée à votre maison. En effet, pour éviter un stationnement gênant sur la voie publique, de nombreuses communes imposent la présence d’une ou plusieurs place(s) de parking sur les terrains privés. Si c’est votre cas, alors vous devrez prévoir dans l’élaboration de votre projet la transformation d’une partie de votre parcelle en un nouvel espace de stationnement. Si la superficie de votre terrain ne vous permet pas de le faire, la municipalité pourra tout à fait vous imposer la location d’un garage pour que vous restiez en conformité avec le PLU.

Bon à savoir : le coefficient d’occupation des sols n’existe plus

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le coefficient d’occupation des sols a été abandonné. Ce calcul permettait de déterminer la surface constructible maximale d’un terrain. Votre permis de construire ne pourra donc vous être refusé au prétexte que vous n’avez plus le droit de bâtir sur votre terrain.

Demander des devis

Avec la demande des devis, les démarches pour transformer un garage en habitation prennent une allure plus concrète. Un simple appel aux chargés d’affaires IZI by EDF vous permettra d’être mis en relation avec des professionnels qui pourront se charger des différents travaux à mettre en œuvre pour votre projet. Même si votre chantier n’aura pas la même ampleur que celui d’une construction d’extension, il pourra nécessiter l’intervention de nombreux corps de métier :

Électricien

C’est un artisan incontournable pour assurer une transformation confortable et respectant les normes en vigueur.

Maçon

Isolation des murs, transformation de la porte de garage en une façade, création de fenêtre ou encore installation de cloisons pour organiser votre nouvelle pièce à vivre : les travaux de maçonnerie seront très importants.

Chauffagiste

Il est rare qu’un garage soit doté d’un système de chauffage. Cependant, lorsqu’on souhaite l’aménager en une chambre, un bureau ou une salle de jeu, l’installation d’un chauffage est indispensable.

Plombier

Si vous souhaitez installer une pièce d’eau ou des toilettes dans votre nouvelle extension, vous devrez obtenir l’estimation d’un plombier.

Vous pouvez également être obligé de mettre aux normes votre assainissement non collectif. En effet, lorsque l’on transforme un garage en une pièce à vivre, cela signifie que la maison peut accueillir plus d’habitants. Aussi, si vous n’êtes pas relié au tout à l’égout, votre système d’assainissement individuel peut ne plus être adapté. La municipalité a donc le droit de procéder à une vérification et, le cas échéant, de demander une mise aux normes. Cela peut engendrer un coût supplémentaire compris entre 15 000 et 20 000 €.

Trouver un financement

Lorsque vous effectuerez les démarches pour transformer un garage en habitation et aurez obtenu quelques devis, vous pourrez plus facilement estimer votre budget. Comme vous le constaterez, les transformations nécessaires à la création d’une nouvelle pièce à vivre sont tout de même importantes. Il pourra donc parfois être indispensable de contracter un prêt pour les financer.

Il ne sera toutefois pas nécessaire de faire une demande de crédit immobilier, un prêt travaux sera largement suffisant. Il s’agit d’un crédit à la consommation dont le montant est destiné au paiement des artisans intervenant sur un chantier de rénovation ou d’amélioration du confort d’un logement. Vous devrez donc fournir des justificatifs à votre banque afin d’obtenir les fonds. Le prêt travaux peut atteindre 75 000 €. Sa durée moyenne de remboursement est de 10 ans.

Pensez également à vous renseigner sur les éventuelles aides qui pourront vous être accordées pour financer vos travaux. L’aménagement d’une pièce à vivre dans un garage n’est pas considéré comme une rénovation, cela limite les recours. Cependant, si vous décidez de faire ou refaire l’isolation et donc d’améliorer la performance énergétique de votre maison, alors vous pourriez obtenir un coup de pouce grâce aux dispositifs suivants :

• MaPrimeRénov’ ;
• Certificat d’Économies d’Énergie ;
• T.V.A. à 5,5 % ;
• Éco-prêt à taux zéro.

Permis de construire ou déclaration des travaux ?

Pour savoir quelle suite donner à ses démarches afin de transformer un garage en habitation, il faut calculer la surface de plancher du garage. Cette valeur concerne les pièces dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. L’épaisseur des murs extérieurs en est exclue, tout comme celle des matériaux isolants. Vous n’aurez donc qu’à mesurer la largeur et la longueur de la pièce et à les multiplier. Vous saurez alors si votre aménagement pourra se contenter d’une déclaration des travaux en mairie ou si vous devrez faire une demande de permis de construire. Les deux options impliquent un délai avant la réalisation des travaux.

Pour les communes n’ayant pas de PLU

• Surface inférieure à 20 m² : la déclaration préalable de travaux est obligatoire ;

• Surface supérieure à 20 m² : le permis de construire est obligatoire.

Pour les communes ayant un PLU

• Surface inférieure à 20 m² : déclaration préalable de travaux obligatoire ;

• Surface comprise entre 20 et 40 m² et surface totale inférieure à 150 m² : déclaration préalable de travaux obligatoire pour les zones urbaines et permis de construire exigé en dehors ;

• Surface comprise entre 20 et 40 m² et surface totale supérieure à 150 m² : permis de construire obligatoire.

Dans les deux cas, les travaux de modification de la façade (ajout d’ouvertures, suppression de la porte de garage) doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire. Si votre terrain se trouve dans une zone de protection monuments historiques, vous devrez contacter les Bâtiments de France.

Bon à savoir : 150 m², une superficie à garder en tête

Votre nouvelle pièce à vivre va agrandir la surface au plancher totale de votre habitation. En effet, le garage, quand il est cantonné au stationnement d’un véhicule, n’est pas comptabilisé. Si la surface de votre maison passe au-delà de 150 m², vous devrez faire appel à un architecte pour concevoir votre aménagement. Les travaux seront obligatoirement soumis à l’obtention d’un permis de construire.

Comment faire ces démarches administratives ?

Pour faire une déclaration préalable de travaux, vous devrez remplir le Cerfa n° 13703*03. Le délai d’instruction est d’un mois. Sans réponse de la mairie dans ce délai, vous pourrez débuter vos travaux. Il arrive toutefois que la municipalité vous contacte pour vous signifier que vous êtes soumis à un autre délai ou que votre dossier n’est pas complet. Pensez donc à joindre à votre demande un plan de situation du terrain et un plan des façades et des toitures. D’autres documents seront exigés en fonction des situations.

Le Cerfa n° 13406*03 permet de demander un permis de construire. Il devra être accompagné de différents documents selon la nature des aménagements à effectuer. Les justificatifs suivants devront toutefois être intégrés à tous les dossiers :

• Le plan de situation du terrain dans la commune ;
• Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, coté dans les trois dimensions ;
• Le plan en coupe du terrain et de la construction ;
• La notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
• Le plan des façades et des toitures (il doit présenter l’état initial et l’état futur) ;
• Un document graphique dépeignant l’insertion du projet de construction dans son environnement ;
• Une photographie représentant le terrain dans son environnement proche ;
• Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.

Le délai d’instruction pour un permis de construire est de deux mois. Sans nouvelle de la mairie dans ce délai, vous disposez de ce que l’on appelle un permis tacite. Cependant, l’administration peut, dans le mois suivant le dépôt de votre demande, vous signifier que vous êtes soumis à un autre délai ou que votre dossier est incomplet. Il est également possible qu’elle vous demande d’apporter des changements mineurs à votre projet. Elle peut aussi tout bonnement refuser de vous octroyer le permis sollicité.

Cela arrive lorsque les dispositions du PLU ne sont pas respectées. Les nouvelles ouvertures sur la façade peuvent en outre être un point sensible de votre projet. En effet, pour préserver la vie privée de chacun, la loi réglemente la création des vues (fenêtres, portes, etc.). Si elles offrent un regard direct sur la propriété adjacente, elles doivent être distantes d’au moins 1,90 m. Lorsque la vue est oblique ou de biais, une distance de 0,6 m est suffisante. Quelle que soit la raison du refus, vous disposez de 2 options pour réussir à décrocher le précieux sésame :

Déposer un nouveau dossier

Il faut alors identifier les points faibles de sa demande. Étudiez mieux le PLU de votre commune et adaptez votre projet pour le suivre. Étayez votre nouveau de dossier de plans plus détaillés et de descriptions plus précises.

Demander un recours gracieux

C’est la solution à privilégier si vous considérez que votre candidature n’a rien à se reprocher. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois pour adresser un courrier demandant au maire un nouvel examen de votre demande. Vous devrez y joindre des justificatifs qui vous permettent de démontrer en quoi votre dossier respecte les règles d’urbanisme. Si vous essuyez un second refus, vous pourrez vous tourner vers le tribunal administratif pour un dernier recours.

Les formalités pour démarrer son chantier

Vos démarches pour transformer un garage en habitation ont bien avancé. Vous avez désormais votre permis de construire ou votre déclaration préalable de travaux, mais une nouvelle formalité vous attend avant de pouvoir lancer votre chantier.

Pour un chantier soumis à une déclaration, vous devrez :

• Afficher le récépissé de dépôt de déclaration préalable portant le cachet de la mairie ;
• Installer un panneau visible depuis la voie publique afin de décrire le projet (la mairie ou l’un de vos artisans peut vous fournir un modèle).

Pour un chantier soumis à un permis de construire, vous devrez :

• Remplir le Cerfa n° 13407 de déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires. Ils devront être envoyés à la mairie ;
• Afficher sur votre terrain le récépissé de dépôt de demande de permis de construire portant le cachet de la mairie ;
• Installer sur le terrain un panneau décrivant la nature du projet. Cet affichage devra être visible depuis la voie publique.

Démarches pour transformer un garage en habitation : quelle fiscalité ?

Cette question doit attirer votre attention et, ce, dès le début des travaux. En effet, l’aménagement d’un garage en une nouvelle pièce à vivre a beau s’apparenter à un projet de rénovation, ce n’en est pas un. Vous ne pourrez donc pas bénéficier d’une T.V.A. à 5,5 %. La T.V.A. au taux intermédiaire de 10 % ne sera pas non plus appliquée à votre chantier. Effectivement, votre projet s’apparente à un agrandissement de votre habitation et vous devrez par conséquent vous acquitter d’une T.V.A. à 20 % (sauf pour les travaux en rapport avec l’isolation). Cette question de la fiscalité ne s’arrête pas là.

La municipalité exigera en effet le versement d’une taxe d’aménagement. Elle concerne tous les travaux effectués sur une surface au sol dépassant les 5 m², vous ne pouvez donc pas y échapper. Son montant est fixé au m². Il dépend de la nature du chantier et de votre zone d’habitation. Notez par ailleurs que vous devrez déclarer votre taxe d’aménagement au moment de faire votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Vous la recevrez dans les 6 mois suivant la date d’autorisation des travaux.

Ce changement de surface habitable engendrera également une augmentation de vos impôts locaux. L’enregistrement de vos travaux permettra au service de l’urbanisme de transmettre les modifications à venir à l’administration fiscale. Le calcul de votre taxe foncière et de votre taxe d’habitation sera donc revu à la hausse.

Bon à savoir : n’oubliez pas de prévenir votre assurance

La facture de votre assurance habitation risque également d’augmenter avec l’aménagement de votre garage en pièce à vivre. Pensez à prévenir votre assurance de la nouvelle surface à couvrir et de ses spécificités (nombres d’ouvertures, présence d’une porte à 3 points, etc.).

Transformer un garage en habitation est un bon moyen d’augmenter la surface de son logement sans débuter de nouvelle construction. Cet aménagement demande toutefois d’accomplir quelques démarches préalables. En consultant des professionnels, vous pourrez bénéficier d’une estimation juste de votre budget et d’un accompagnement personnalisé. Et si ce chantier représente un investissement considérable, n’oubliez pas que cette nouvelle pièce sera une véritable valeur ajoutée lorsque vous souhaiterez vendre votre maison.