Quelles démarches pour vendre une maison ?

Procéder à la vente de son bien immobilier ne s’improvise pas. Or, une vente immobilière bien préparée est une vente réussie. D’où l’importance de tenir compte de toutes les démarches à réaliser avant de procéder à la vente définitive de sa maison. Parce que ce projet est crucial dans une vie, s’entourer des meilleurs conseils est indispensable. IZI by EDF vous éclaire dans cet article sur les démarches pour vendre votre maison dans les meilleures conditions

Etape préalable : l’estimation du bien immobilier

Dans un tout premier temps, vendre sa maison nécessite de connaître le prix du marché. En effet, en proposant le juste prix vous trouverez plus rapidement preneur et dans de meilleures conditions. L’étape de l’estimation immobilière est indispensable en pratique et vous permet de vendre rapidement votre maison.

Ce point de départ vous permet également de mettre en action une stratégie commerciale qualitative et gagnante. Estimer la valeur d’un bien n’est pas une mince affaire et l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est bien souvent requise. En effet, une bonne analyse du juste prix requiert de suivre une méthodologie adaptée et suffisamment précise. Si aucune méthode ni instrument n’est utilisé, l’évaluation du prix sera faussée. Dans la vente d’une maison, comme pour tous les biens immobiliers, il n’y a pas de place pour le « à peu près ». De son côté, l’acheteur tentera toujours d’acheter le logement au bon prix.

Cela nécessite notamment de tenir compte du prix de vente pour des logements similaires dans votre quartier, malgré que le prix fluctue également en fonction des caractéristiques précis de votre bien. En effet, deux biens similaires situés dans le même immeuble ne se vendront pas forcément au même prix. Il en va de même concernant les maisons d’un même quartier.

Démarches de vente : choix des supports et des intermédiaires

Les démarches pour vendre sa maison sont nombreuses et ne se résument pas à la constitution d’un dossier technique. Il s’agit également de choisir les bons supports de diffusion des annonces et des intermédiaires adaptés pour la vente.

Si certains choisissent de vendre leurs maisons directement entre particuliers, d’autres se tournent vers des agences immobilières. L’intervention d’un tel professionnel a effectivement un certain coût (environ 5 % du prix du bien) mais un agent immobilier connaît parfaitement la loi en vigueur et les prix sur le marché. La maison peut ainsi être diffusée dans plusieurs agences, si l’on ne choisit pas un mandat exclusif avec une seule agence. L’agent organise les visites et met le bien en valeur grâce à son savoir-faire.

En outre, le notaire est un intervenant de taille dans toute transaction immobilière. Un notaire peut d’ailleurs vous proposer les mêmes prestations qu’un agent immobilier et aider l’acquéreur à vérifier certains éléments avant d’acheter une maison ancienne, comme neuve.

D’autres manières de vendre s’imposent aussi pour beaucoup : la vente aux enchères, la tontine, la vente d’une maison louée ou encore le viager. Autant de possibilités qui s’offrent à vous et qui impliquent de s’informer au mieux dans ces différentes démarches.

Importance de se mettre dans la peau du futur acheteur

Dans tous les cas, vendre un bien immobilier nécessite de savoir se placer dans la peau du futur acquéreur tout en mettant le bien en valeur. Il faut faire ressortir les différents arguments qui touchent la sensibilité des potentiels acheteurs, comme la proximité de la maison avec les commerces et les transports en commun.

Sans oublier les photos qui sont incontournables pour l’annonce. Les pièces doivent être rangées au maximum et les photos prises sous un angle avantageux et lumineux. Le bien doit être valorisé au maximum. Vous pouvez donc réfléchir à faire appel à un photographe professionnel, ce qui constituera un coût mais vous permettra de gagner un temps considérable et d’avoir plus de visites.

Démarches pour vendre une maison et choix du notaire

Bien choisir son notaire est indispensable si vous souhaitez vendre votre maison dans les meilleures conditions. Ce professionnel est garant de la sécurité juridique de la vente immobilière. En qualité d’officier public, il veille à ce que le contrat s’exécute correctement et qu’il ait la pleine et entière sécurité juridique dans le temps. Le notaire créé un dossier reprenant l’ensemble des documents indispensables pour la réalisation de la vente immobilière.

Nous vous conseillons de choisir un notaire que vous connaissez déjà ou bien d’en trouver un avec qui les échanges sont faciles et les explications compréhensibles. Sachez également que les deux parties (acheteur et vendeur) peuvent prendre des notaires différents. Dans ce cas, les deux professionnels se partagent les émoluments. En règle générale l’un s’occupera de la promesse ou du compromis de vente tandis que l’autre se chargera de l’acte définitif de vente.

Vente immobilière : quels renseignements le vendeur doit-il transmettre à l’acquéreur ?

De manière concrète, le vendeur doit transmettre l’ensemble de tous les renseignements importants qu’il a sur l’immeuble. La législation impose d’ailleurs certaines informations jugées comme essentielles pour le choix de l’acheteur. Tout manquement à ces obligations est sanctionné sévèrement par les tribunaux.

Lorsque le vendeur dissimule une information importante, il est alors coupable de réticence dolosive. L’acheteur peut saisir la justice aux fins de réduire le prix ou bien d’annuler la vente quand cela est grave. Le vendeur peut alors être condamné par les juges à rembourser le prix et/ou à verser des dommages intérêts à l’acquéreur au titre du préjudice subi. En effet, certaines informations dissimulées obligent parfois l’acheteur à devoir déménager et à rechercher un autre logement. Dans ce cas, le vendeur pourra être tenu de rembourser les frais de déménagement à l’autre partie lésée.

Transaction immobilière : pièces à fournir par l’acheteur et le vendeur

Pour vendre une maison les démarches comprennent certaines obligations pour les deux parties. Notamment celles de fournir des pièces indispensables.

Du côté de l’acheteur

• justificatif d’identité, d’adresse et de situation familiale
• informations sur le mode de financement : l’origine des apports personnels, contours du prêt avec informations sur la banque prêteuse, montant et taux du crédit immobilier. Sans oublier les documents justificatifs si l’acheteur souscrit un prêt relais
• informations sur la finalité du projet. Par exemple, l’acheteur doit informer le notaire s’il souhaite transformer le logement en un local professionnel, ou bien s’il envisage de faire réaliser des travaux conséquents.

Du côté du vendeur

• justificatifs sur son identité, adresse et situation familiale
• acte de propriété
• dernier avis d’imposition, de taxe foncière et taxe d’habitation
• documents concernant les modifications réalisées sur le bien (autorisations de travaux, permis de construire)
• tous les diagnostics techniques obligatoires.

A noter également que si la maison est vendue louée, le vendeur doit fournir certains documents en plus :

• copie du bail en cours
• justificatif attestant de la dernière quittance de loyer
• copie de l’état des lieux d’entrée.

Vente d’une maison : les formalités du dossier de diagnostic technique

Celui qui souhaite vendre son appartement ou sa maison doit constituer un dossier de diagnostic complet. Les diagnostics obligatoires sont nombreux. L’achat d’une maison est donc toujours précédé de la prise en compte de tous les diagnostics immobiliers imposés par la loi.

Voici les diagnostics techniques à produire par le vendeur dans le cadre des démarches pour vendre une maison :

• état des risques technologiques et naturels. Cela est obligatoire si votre maison se situe dans une zone géographique concernée par un plan de prévention pour ce type de risques, ou bien dans une zone concernée par la sismicité. Ce document a une durée de validité de 6 mois
• situation d’exposition au bruit. Notamment quand la maison se situe dans une zone de bruit à proximité d’un aéroport
• diagnostic des performances énergétiques, indispensable dans toutes les situations. Chaque logement possède une étiquette énergie qui lui est propre et qui lui permet de se situer dans un échelon de classement. Une autre étiquette mentionne le niveau d’émission de gaz à effet de serre du bien immobilier. Des recommandations accompagnent le diagnostic pour améliorer la performance énergétique du logement. Ce document a une durée de validité de 10 ans
• installations intérieures de gaz et d’électricité, si ces dernières ont plus de 15 ans. Ces documents sont valables pendant 3 ans
• risque d’exposition au plomb, lorsque la maison est construite avant 1949
• diagnostic amiante, lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
• diagnostic termites, si le bien immobilier se situe dans une zone à risque (tel qu’estimée par arrêté préfectoral).

A noter : une maison d’habitation doit obligatoirement posséder un système de chauffage pour être vendue à un acquéreur. Si ce dernier ne fonctionne pas, il s’agit d’un manquement à l’obligation légale de délivrance de la chose. L’acheteur peut agir sur ce fondement pour obtenir une indemnisation du vendeur.

La signature du compromis de vente entre le vendeur et l’acquéreur

La signature de la promesse ou du compromis de vente permet au vendeur de faire figurer l’accord sur un contrat. Sont présents le notaire, l’acquéreur et le vendeur. Ainsi que l’agent immobilier si ce dernier sert d’intermédiaire à la transaction immobilière.

La promesse de vente ou le compromis contiennent certaines informations indispensables comme :

• adresse de la maison, objet de la vente
• superficie loi Carrez
• descriptif complet du bien immobilier
• informations sur l’identité des deux parties, notamment leur état civil
• origine de la maison, et date de l’ancien acte de vente
• prix d’achat et toutes les modalités de la vente
• date estimée pour signer l’acte de vente définitif.

On distingue cependant la promesse unilatérale de vente du compromis de vente dans le cadre des démarches de vente d’une maison.

Promesse de vente unilatérale

Ce type de document est signé uniquement par le vendeur. Ce dernier s’engage à réserver la maison à l’acquéreur bénéficiaire durant une certaine période prévue au contrat. Il ne peut donc pas proposer son bien à un autre acquéreur en parallèle.

Le contrat peut tout à fait prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation afin de garantir le vendeur si l’acquéreur se désiste. Une fois que le délai est dépassé, l’acheteur lève l’option en envoyant un courrier recommandé avec avis de réception. Il exprime alors son engagement ferme et définitif d’acquérir le bien. S’il ne lève pas l’option, le vendeur conserve alors l’indemnité d’immobilisation.

Une promesse de vente peut être rédigée soit entre les deux parties seulement, par un notaire (ou plusieurs) et/ou par le biais de l’agent immobilier.

Compromis de vente

Signer un compromis de vente engage les deux parties, bilatéralement et non plus unilatéralement. De son côté, l’acheteur s’engage à acquérir la maison tandis que le vendeur s’engage à lui céder son bien.

Si l’une des parties ne tient pas ses engagements elle est redevable de dommages et intérêts. Il est tout à fait possible de prévoir plusieurs clauses suspensives dans ce contrat et une clause prévoyant le versement d’un acompte par l’acheteur.

Démarches pour vendre une maison et offre de prêt pour l’acquéreur

Une fois que le compromis de vente est signé entre les deux parties, le notaire réalise plusieurs démarches en parallèle. Il s’écoule en règle générale 3 mois entre cet acte et la signature de l’acte définitif de vente. L’acheteur dispose d’un délai minimal pour l’obtention de son prêt immobilier. Il est le plus souvent de 60 jours en moyenne.

Le compromis de vente contient une clause suspensive rendant caduque le contrat en cas de non obtention du crédit immobilier par l’acquéreur. L’achat du bien est donc conditionné à l’obtention effective du crédit par l’acheteur. Ainsi, si la banque lui refuse ce prêt l’acquéreur peut renoncer à l’achat et récupérer l’ensemble des sommes versées.

A noter également que ces 3 mois comprennent l’exercice du droit de préemption par la commune.

Notons ici que l’offre de prêt contient certaines informations importantes :

• taux débiteur fixe à partir duquel les intérêts des mensualités sont calculés. Ce taux est indiqué en pourcentage
• taux annuel effectif global (TAEG) comprenant l’ensemble des frais qui s’imposent pour le prêt. Il comprend entre autres les frais (intervenants, de traitement du dossier, de l’assurance emprunteur et des diverses garanties) ainsi que les intérêts bancaires
• TAEA, ou taux annuel effectif d’assurance. Concrètement, il s’agit du coût annuel de l’assurance-emprunteur
• coût et durée de l’emprunt
• date à laquelle les fonds sont débloqués
• contrat d’assurance emprunteur
• montant des mensualités avec un tableau d’amortissement.

Quid du droit de préemption de la commune

Si vous vendez une maison, sachez que la commune peut utiliser son droit de préemption pour acheter le bien à un montant inférieur à celui que vous demandez. Ce dernier peut difficilement s’y opposer, mais peut tout à fait faire valoir ses droits en la matière.

Il peut donc arriver qu’une commune décide de racheter votre maison après la signature du compromis de vente. De votre côté vous pouvez alors choisir de conserver votre bien. De son côté, l’acheteur qui est évincé n’a aucun droit et ne peut pas obtenir d’indemnisation. Toutes les sommes versées sont néanmoins restituées.

Sachez également que si dans les 5 ans la commune choisit de revendre la maison, elle doit vous tenir informé et vous permettre de préempter à votre tour, autrement dit d’acquérir le bien en priorité. Si vous n’êtes pas intéressé par le rachat de votre ancienne maison, la commune proposera alors la vente à l’acheteur à l’époque évincé de la transaction.

Face au risque de préemption, le vendeur peut utiliser ces quelques conseils avisés :

• bien s’informer avant de vendre sa maison. Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter les services d’urbanisme de votre mairie de résidence afin de savoir si votre logement se situe dans une zone de préemption
• ne pas entreprendre de travaux importants sans une confirmation préalable. Avant de réaliser ces travaux il est important d’avoir une confirmation de la part du notaire pour savoir si la commune envisage de préempter ou pas le bien. Si c’est le cas, la commune ne remboursera pas les travaux réalisés
• renoncer à la vente de sa maison jusqu’aux élections municipales prochaines. En effet, si votre bien se situe dans une zone de préemption, de nouvelles élections municipales peuvent changer la donne en modifiant les priorités de la nouvelle majorité élue.

Démarches pour vendre sa maison : l’acte de vente

Une fois que le compromis ou la promesse de vente a bien abouti et que l’acheteur s’est tourné vers sa banque pour l’obtention d’un prêt immobilier, vient le moment de signer l’acte de vente. Ce contrat est obligatoirement signé devant le notaire.

Avant la signature de l’acte définitif de vente, le vendeur doit impérativement remettre au notaire les autres documents demandés ainsi que le titre de propriété avec un historique complet du bien. Cela fait partie des démarches pour vendre une maison.

A noter : depuis une loi du 1er janvier 2016, le notaire doit consulter le casier judiciaire de l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente à usage d’habitation. Cela permet de savoir si l’acheteur n’a pas fait l’objet d’une condamnation ayant pour objet d’interdire l’achat d’un bien immobilier de location. Il s’agit de lutter contre les marchands de sommeil déjà condamnés par la justice.

Une fois que l’acte définitif de vente est signé entre les deux parties, le notaire publie cet acte au bureau des hypothèques. Cette transaction devient alors opposable aux tiers.

Attestation de vente du bien et remise des clés à l’acquéreur

Quand la vente de la maison arrive à son terme, cela signifie que l’acheteur va prendre possession du logement et qu’il va donc pouvoir s’y installer durablement. Le vendeur remet à l’acquéreur les clés de sa nouvelle maison, contre le paiement complet du prix de vente. Cette dernière démarche se réalise obligatoirement chez le notaire. Ce dernier remet aux deux parties une attestation de vente.

On considère qu’il faut environ 1 an pour que l’acheteur reçoive son titre de propriété ainsi que le décompte définitif des frais de vente. Le notaire produit ces documents une fois réalisé l’ensemble des formalités de publicité auprès des services de la publicité foncière.