Quelles démarches pour vendre un terrain constructible ?

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Lorsque l’on possède une parcelle et qu’on décide de la céder, il est important de faire les choses dans l’ordre. Pour vous aider à concrétiser votre projet, IZI by EDF vous guide au fil des démarches pour vendre un terrain constructible dans les règles de l’art.

La mairie : la première étape pour vendre un terrain constructible

Lorsque l’on entame les démarches pour vendre un terrain constructible, il faut débuter par une visite à la mairie. Vous pourrez ainsi y consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document répertorie tous les terrains d’une commune et le projet d’aménagement de la municipalité. Vous pourrez alors vérifier que votre terrain est bien constructible. Ce sera également le moment de vérifier si vos projets de vente sont compatibles avec le PLU. Par exemple, si vous souhaitez diviser votre terrain en lots, vérifiez la surface minimale requise pour qu’une maison puisse être construite.

La mairie pourra aussi répondre à toutes vos questions concernant les servitudes de votre terrain. Il s’agit des contraintes qui peuvent frapper le propriétaire d’une parcelle. Il peut s’agir de servitudes :

  • de passage : permettent l’accès d’une propriété à la voie publique via votre terrain ;
  • de vue : c’est la distance minimale à respecter entre les ouvertures (fenêtres ou terrasse) de deux propriétés ;
  • naturelles : lorsque le terrain permet d’évacuer les eaux pluviales ou les écoulements liés à la fonte des neiges ;
  • de domaine public : pour permettre à tous l’accès au littoral via les propriétés en bord de mer ou sur les rives d’un point d’eau ;
  • d’utilité publique : indiquent que le droit de construire peut être limité sur le terrain ou que ce dernier peut être amené à être utilisé pour la construction d’ouvrages publics (comme pour le transport d’énergie par exemple) ;
  • d’urbanisme : limitent le droit de propriété puisque l’intérêt public prime sur l’intérêt privé sur ces terrains.

Autre question à poser à votre mairie lors de votre visite préalable à la vente de votre terrain constructible : les options pour la viabilisation du terrain. Il s’agit ici des aménagements qu’il sera possible de réaliser pour que votre parcelle sans eau ni électricité soit habitable plus facilement grâce à l’installation de ces commodités.

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Bon à savoir : que faire quand il n’y a pas de PLU ?

Si votre commune n’a pas de PLU ou de plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), demandez à consulter la carte communale. Autre option si ce document n’est pas disponible, le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui devrait répondre à toutes vos questions.

Borner son terrain pour en vendre une partie

Si vous entamez des démarches pour vendre un terrain constructible, le bornage du terrain n’est pas obligatoire. Cependant, il est exigé par de nombreux acheteurs et permet de sécuriser la vente. Pour l’établir, vous devrez faire appel à un géomètre-expert. Ce dernier commencera par faire un relevé de la surface que vous désirez mettre en vente. Il bornera ensuite les bordures de périmètre du terrain constructible à vendre : l’acheteur connaîtra ainsi les limites exactes de sa parcelle.

Lorsqu’un terrain est entouré d’autres propriétés, le géomètre-expert doit entrer en contact avec leurs propriétaires. On passe alors à l’étape du bornage contradictoire. En étudiant les titres de propriété de chacun, mais aussi les plans de l’acte de vente, l’expert définit les bordures des terrains contigus et établit un procès-verbal de bornage. Ce document sera signé par les voisins avant que les limites des terrains ne soient matérialisées grâce à des pierres ou des piquets.

Si vous voulez diviser votre parcelle en plus de deux lots, alors vous devrez ajouter la demande d’un permis d’aménager à la liste des démarches pour vendre un terrain constructible. En deçà, une déclaration en mairie suffira. Le géomètre pourra ensuite rédiger le document d’arpentage (aussi appelé document modificatif du parcellaire cadastral) qui sera transmis aux autorités pour une mise à jour du plan cadastral.

Reste le cas des terrains indépendants. Le site de l’ordre des géomètres-experts permet de savoir très simplement si un terrain a déjà été borné. Si ce n’est pas le cas, bien que la démarche ne soit pas obligatoire, elle est fortement conseillée. En effet, même si les limites de votre terrain apparaissent sur le registre cadastral, seul un bornage permet de délimiter une parcelle de manière officielle. Comme tous les spécialistes que vous contactez pour un chantier via les chargés d’affaire IZI by EDF, il est intéressant de demander plusieurs devis pour le bornage d’un terrain. En effet, tous les géomètres-experts n’ont pas les mêmes tarifs.

 Bon à savoir : l’étude de sol, une nouvelle démarche obligatoire

Depuis le 1er janvier 2020, la demande d’une étude géotechnique fait partie des démarches   pour vendre un terrain constructible non bâti. Cela n’est toutefois obligatoire que pour les terrains situés en zone « sécheresse et réhydratation des sols argileux ». La mairie pourra vous dire si vous êtes concerné. L’étude devra ensuite être jointe au dossier et à l’acte de vente.

Valoriser et viabiliser son terrain, un détail qui peut faire la différence

S’il ne s’agit pas d’une obligation, la valorisation et la viabilisation d’un terrain augmentent considérablement les chances de conclure une vente. Pour réaliser un investissement aussi considérable que celui nécessaire à l’acquisition d’un terrain constructible, un acheteur doit pouvoir se projeter. Avant toute visite, il est donc important de parfaitement débroussailler un terrain ou de le tondre si l’herbe se montre trop envahissante. Si votre terrain vous servait au préalable au stockage d’objets, veillez également à le débarrasser. De même, l’ajout de remblai sur un chemin de terre peut permettre de lui donner un aspect plus soigné.

Par ailleurs, si votre terrain est nu, il peut être intéressant de le viabiliser. Les acheteurs auront plus tendance à trancher en faveur de votre bien si ce dernier est déjà raccordé au tout à l’égout ou si les réseaux d’eau potable, d’électricité et de gaz le desservent. Ils pourront ainsi démarrer la construction de leur maison plus rapidement. Ils ont en outre de nombreuses démarches à faire pour acheter un terrain et n’auront pas envie de s’encombrer de ces formalités. Ces aménagements représentent un investissement, mais sont un véritable atout pour réussir la vente d’un terrain constructible. Ils permettent également d’augmenter le prix d’un terrain : leur coût est donc facilement amorti. Sachez par ailleurs que la viabilisation d’un terrain est obligatoire s’il fait partie d’un lotissement.

Démarches pour vendre un terrain constructible : place à l’estimation

Maintenant que votre projet de vente est établi, que le géomètre-expert a délimité votre terrain et que vous avez réalisé les différentes opérations pour mettre votre bien en valeur, il est temps de demander une estimation. Agent immobilier, notaire ou encore expert foncier sont les spécialistes vers qui vous pourrez vous tourner. Pour déterminer la valeur d’un terrain constructible, ces experts prennent en compte les éléments suivants :

  • La superficie ;
  • La forme du terrain (les parcelles rectangulaires sont plus recherchées) ;
  • L’accès à la voie publique (dépend-il d’une servitude ?) ;
  • La présence de servitudes (un droit de passage fera baisser le prix d’un terrain) ;
  • Viabilisation de la parcelle (une parcelle où il est possible de construire immédiatement sera plus coûteuse) ;
  • L’inclinaison du terrain (si des travaux de terrassement sont nécessaires à la construction, le prix du terrain baisse) ;
  • La nature du sous-sol (les modifications subies par les sols argileux peuvent engendrer des dommages sur les maisons, le prix des terrains concernés est donc revu à la baisse) ;
  • La vue ;
  • L’exposition ;
  • L’environnement (proximité des commodités, des usines, des zones naturelles d’intérêts, etc.).

Ces critères, combinés à la situation du marché local, permettent d’établir une estimation réaliste.

Mettre son bien en vente et conclure la transaction

Il existe plusieurs manières de vendre un terrain constructible. Vous pouvez tout à fait procéder à une vente entre particuliers. De nombreux sites Internet et journaux vous permettront de publier votre annonce. Elle devra être attractive, détaillée et mentionner les points forts de votre terrain. Pour attirer l’œil d’un acheteur, il est préférable de la compléter de photos de qualité. Pensez également à mettre un panneau sur votre terrain, mais aussi à informer les constructeurs de maisons de votre région de la mise en vente de votre parcelle. Vous devrez ensuite vous charger vous-même des visites et être véritablement incollable sur les questions des potentiels acheteurs (servitudes, bornage, viabilisation). Pour plus de tranquillité, il est par ailleurs possible de confier la vente à une ou plusieurs agence(s). Dans les deux cas, vous devrez préparer un dossier de vente rassemblant les documents suivants :

  • Procès-verbal de bornage ;
  • Document d’arpentage ;
  • Titre de propriété ;
  • Diagnostics techniques (état des risques et pollutions, assainissement et/ou parasites selon les situations) ;
  • Règlement et/ou cahier des charges du lotissement (le cas échéant).

Ensuite, aussi juste que soit l’estimation de votre bien, rares sont les vendeurs qui ne tenteront pas de négocier. À vous et au professionnel qui vous accompagne dans cette vente de vous entendre sur un prix avec l’acquéreur. Vous devrez alors rédiger une promesse unilatérale de vente (PUV).

La promesse unilatérale de vente, un document clé

Ce document permet d’officialiser votre accord de vendre à un certain prix, mais aussi de délimiter les contours de la vente. Vous vous engagez alors à ne pas proposer le bien à la vente pendant une période à déterminer. Une clause suspensive relative à l’accord du permis de construire est généralement intégrée. Il est également conseillé de faire mention d’une indemnité d’immobilisation. Cela vous permettra de récupérer une certaine somme (souvent 10 % du prix du bien) si l’acquéreur décidait de renoncer à la vente.

Il y a 3 manières de réaliser une PUV :

Vente entre particuliers avec acte sous signature privée

Vous et l’acheteur signez directement le document. Vous devrez alors impérativement faire enregistrer votre promesse unilatérale de vente au bureau dédié du centre des impôts fonciers. Vous disposez d’un délai de 10 jours ouvrables pour effectuer cette démarche indispensable pour authentifier votre document. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 125 € et doivent être supportés par l’acquéreur.

Vente entre particuliers avec promesse établie par un notaire

On parle alors d’un acte authentique, le passage devant le notaire permet d’enregistrer et de valider la promesse.

Vente via une agence

La promesse unilatérale de vente est établie par un agent immobilier et automatiquement authentifiée.

Bon à savoir : et le compromis de vente dans tout cela ?

Si l’acheteur est sûr de vouloir acheter le terrain et le vendeur certain de lui vendre, il est alors possible de rédiger un compromis de vente. Cet acte engage définitivement les deux parties. Il doit être très précis sur les conditions de désistement possibles. Le compromis ne doit pas être enregistré, mais il exige un dépôt de garantie de 5 % à 10 % du montant de la vente.

Entériner la vente chez le notaire

Parmi les démarches pour vendre un terrain constructible, le passage chez le notaire est véritablement incontournable. Une fois le délai fixé dans la PUV purgé (environ 6 mois) et que l’acheteur a obtenu son financement, il est possible de finaliser la vente. C’est à la signature de l’acte de vente que le terrain devient officiellement la propriété de l’acheteur et que le versement du montant dû est enclenché.

En plus des documents compris dans le dossier de vente, le notaire demandera :

  • Les pièces d’identité des deux parties ;
  • Les justificatifs de situation personnelle (livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce et/ou dénonciation de PACS, etc.) ;
  • Le certificat d’urbanisme opérationnel (à demander auprès du ministère chargé de l’urbanisme grâce au Cerfa 13410*05) ;
  • Le dernier avis de la taxe foncière du terrain.

Alors que le nouveau propriétaire se lancera dans son chantier de construction et devra se charger de choisir ses fenêtres ou trouver les radiateurs à eau parfaits, vous devrez régler les formalités fiscales.

Quelle imposition après la vente d’un terrain constructible ?

Vous pensiez que les démarches pour vendre un terrain constructible s’arrêtaient à la sortie de l’étude du notaire ? Pas vraiment ! Pour en finir avec la paperasse, vous devez en effet vous pencher sur l’imposition à laquelle votre vente sera soumise. Il existe 3 cas de figure :

Taxe sur la plus-value immobilière

Il y a quelques cas où la vente d’un terrain peut échapper à la taxe sur la plus-value :

  • Si le prix de la vente est utilisé pour l’achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 2 ans seulement si vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale les 4 années précédant la transaction ;
  • Si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
  • Si vous possédez le bien depuis plus de 22 ans ;
  • Si vous vendez votre terrain à un organisme en charge du logement social ;
  • Si vous vendez à un promoteur privé qui s’engage à construire des logements sociaux ;
  • Si vous ne résidez pas en France ;
  • Sous certaines conditions de ressources pour les personnes âgées ;

Si aucune de ces situations ne vous concerne, vous ferez l’objet d’une imposition spéciale sur la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre terrain et celui auquel vous l’avez vendu. Les frais relatifs à la réalisation des diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier pourront être déduits. De même, les charges versées au vendeur au moment où vous aviez acheté votre parcelle, les frais d’acquisition et les différentes dépenses engendrées par des travaux pourront vous permettre de revoir le prix d’acquisition à la hausse. Enfin, sachez que lorsque l’on revend un terrain que l’on possède depuis plus de 6 ans, il est possible de bénéficier d’un abattement sur la plus-value. Le montant restant sera imposé à hauteur de 19 % jusqu’à 50 000 €. La plus-value est également minorée quand il s’agit de la vente d’un terrain en zone tendue (A ou A bis).

Prélèvements sociaux sur la plus-value

Les bénéfices réalisés sur la vente d’un terrain constructible sont également soumis aux prélèvements sociaux. Une fois le montant de votre plus-value estimé, vous pourrez toutefois profiter d’un abattement si vous possédiez le terrain depuis plus de 6 ans. Les prélèvements obligatoires auxquels vous serez soumis sont les suivants :

  • CSG (9,9 %) ;
  • CRDS (0,5 %) ;
  • Prélèvement social (4,5 %) ;
  • Contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social (0,3 %) ;
  • Prélèvement de solidarité (2 %).

Taxe forfaitaire des terrains nus devenus constructibles

Quand un terrain devenu constructible est cédé pour la première fois, son vendeur doit régler une taxe de 10 %. Cette taxe s’ajoute à l’imposition sur la plus-value immobilière.

Les démarches pour vendre un terrain constructible sont nombreuses. Il faut en général compter entre 6 mois et un an entre le moment où le projet de vente d’un terrain se dessine et le passage devant le notaire. Pour ne pas vous tromper, pensez à vous entourer de professionnels qui sauront vous conseiller à chaque étape.

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Publié le 26 Mars 2021

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