Comment évaluer votre budget électricité lors d’un achat immobilier ?

Vous avez comme projet de réaliser une acquisition immobilière ? Acheter un bien est bien souvent le rêve de toute une vie et se construit pas à pas pour ne pas commettre d’erreur. Si vous êtes intéressé par un bien immobilier, vous devez ainsi évaluer chaque budget, surtout si des rénovations sont nécessaires. En effet, le coût d’une rénovation peut impacter le prix du bien et donc du crédit immobilier permettant le financement de l’acquisition. Les experts IZI by EDF vous expliquent comment procéder pour évaluer votre budget électricité dans le cadre d’un achat immobilier

Le diagnostic électrique pour estimer votre budget électricité

Budgétiser les travaux électriques à entreprendre nécessite de bien prendre en considération les informations communiquées dans le diagnostic électrique.

Ce dernier est un document obligatoire depuis 2009 en cas de vente, lorsque l’habitation date de plus de 15 ans. Et depuis janvier 2018 la situation a été modifiée puisque tous les logements sont désormais concernés, appartements comme maisons, y compris les plus récents d’entre eux, pour la vente comme pour la location. Autant dire que le diagnostic électrique est fondamental dans tous les cas.

Pour autant, certains futurs acheteurs peinent à comprendre les indications fournies dans le diagnostic électrique du logement. Pour en prendre connaissance de manière optimale, l’expert vérifie certains éléments :

• le bon état de marche des sectionneurs et des interrupteurs. Le sectionneur sert à couper le courant
• les fusibles, les disjoncteurs (classiques et différentiels). Notons qu’un disjoncteur électrique différentiel coupe automatiquement l’électricité quand l’équipement détecte une fuite de courant
• l’état des prises de terre
• le matériel électrique et leur bonne pose
• le respect des distances minimales de protection entre les installations électriques et les points d’eau.

Au total, le diagnostic électrique vérifie 87 points de contrôle. Il est donc particulièrement complet et sert de base pour le calcul de votre budget électricité.

Installation électrique : que dit la norme NFC 15-100 ?

Les installations électriques en France sont encadrées par la norme NFC 15-100 qui garantit la protection des biens et des utilisateurs grâce à un dispositif conforme et adapté aux différents usages. Cette norme fait souvent l’objet de mises à jour en fonction des évolutions technologiques, sécuritaires et techniques liées à l’électricité.

La norme NFC impose la présence d’un nombre minimum d’équipements électriques dans chaque pièce de l’habitation. Le tout pour améliorer le confort des habitants et pour en assurer la pleine sécurité. A cet effet, elle détermine quelles réglementations s’appliquent en matière de sécurité, que ce soit pour le tableau électrique du logement comme pour les prises et interrupteurs dans toutes les pièces.

Les professionnels qui interviennent pour réaliser des travaux électriques doivent toujours respecter cette norme et s’informer au fur et à mesure des évolutions constatées.

Quand devez-vous réaliser des travaux électriques dans votre logement ?

Calculer un budget électricité dans un logement présuppose que vous devez réaliser des travaux électriques nécessaires. S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, comme une ancienne bâtisse, il est fortement conseillé de vérifier l’installation électrique existante. De telles précautions sont à prendre puisqu’il en va de votre propre sécurité et de celle du foyer tout entier. Sans oublier la sécurité de votre logement qui pourrait dépérir en cas de problèmes électriques majeurs.

Faire intervenir un électricien professionnel vous déchargera de cette mission. Ce dernier peut contrôler le dispositif complet, depuis le tableau électrique jusqu’aux prises installées dans les pièces. Soit l’installation électrique est obsolète, soit elle n’est tout simplement pas conforme à la norme actuellement en vigueur.

• si l’installation électrique de votre logement est obsolète, cela signifie que l’ancien propriétaire n’en a pas changé et qu’elle est trop ancienne. Anciennement, les installations électriques étaient conçues pour supporter peu d’appareils électroniques. Aujourd’hui, l’électronique n’a plus de limite, notamment avec les dispositifs de domotique qui se développent de plus en plus. Quand l’installation est trop vétuste, les appareils électroniques ont tendance à surchauffer et les pannes sont nombreuses : disjonctions, appareils qui s’éteignent sans raison apparente, risques pour votre sécurité …
• si l’installation électrique n’est pas conforme à la norme NFC 15-100, notamment en l’absence de disjoncteurs indispensables pour protéger votre installation électrique et les équipements.

Diagnostic électrique : comment analyser les anomalies constatées ?

Vous êtes intéressé par un bien immobilier mais le diagnostic électrique fait état de certaines anomalies ? Dans ce cas il vous faut être très attentif.

Sachez que chaque anomalie électrique est notifiée par la lettre B et suivie d’un chiffre allant de 1 à 11. Voici quelques explications sur l’analyse à tirer en fonction du type d’anomalies dont il s’agit.

Numérotation de l’anomalie	Type d’anomalie électrique
B1	Problème constaté dans l’appareil de protection ou l’appareil général de commande de l’électricité
B2	Anomalie dans la protection différentielle, censée empêcher un choc électrique en disjonctant automatiquement quand il constate une différence notable de courant
B3	Aucun conducteur de protection relié à la terre
B4	Le calibre de protection d’au moins un circuit est inadapté à la section des conducteurs correspondants
B5	La continuité électrique dans les pièces humides (contenant une douche ou une baignoire) possède une résistance supérieure à 2 ohms, ce qui est insatisfaisant
B6	La distance entre les prises électriques et les zones d’eau est insuffisante
B7	Le logement comporte au moins un matériel électrique dont l’enveloppe manque ou est détériorée
B8	L’installation électrique a au moins un matériel vétuste ou inadapté qu’il faut donc changer. Il peut par exemple s’agir d’un câble électrique qui traîne
B9	Anomalie dans l’installation électrique des parties privatives alimentées depuis les parties communes (ne concerne donc pas les maisons)
B10	Anomalie dans l’installation ou l’équipement électrique de la piscine privée
B11	Anomalie dans le socle de prise de courant

Pour chaque catégorie et numéro le professionnel distingue des sous-catégories qui sont autant d’anomalies précises et identifiées.

Budget électricité et achat immobilier : diagnostic de l’installation existante

Le premier élément à prendre en compte pour calculer votre budget électricité est l’état de l’installation électrique déjà existante. Cela nécessite donc de s’interroger sur les installations électriques de l’appartement ou de la maison que vous envisagez d’acheter. Faites le point sur les travaux à prévoir, notamment au regard de la norme NFC 15-100. La situation varie sensiblement en fonction des biens immobiliers envisagés. Certaines installations électriques doivent être revues en intégralité tandis que d’autres ne requièrent qu’une simple mise aux normes électriques en plusieurs étapes.

De manière évidente, si vous devez redonner un simple coup de jeune à votre installation électrique, le budget sera moins conséquent que s’il vous faut refondre totalement l’électricité du logement. Le coût des travaux dépend également du niveau de complexité de l’ouvrage.

On distingue donc ici deux catégories en particulier. Les travaux de rénovation énergétique partielle et les travaux plus conséquents dans le cadre d’une rénovation complète.

Budget électricité et rénovation partielle du bien immobilier

Procéder à une rénovation partielle implique de faire réaliser certains travaux :

• remplacer des câbles et des fils électriques, sans que cela n’induise le remplacement de toute l’installation
• changer le tableau électrique
• mettre l’installation électrique en sécurité
• changer certaines prises et des interrupteurs. La durée de vie d’un interrupteur est fonction de plusieurs critères.

Si vous réalisez ce type de rénovation, sachez que le budget ne sera pas très élevé. Par exemple, comptez environ 200 € pour le remplacement de votre tableau électrique par un coffret pré-câblé, dans une maison ou un appartement dont la superficie n’excède pas 100 m². Le Consuel devra visiter votre logement, ce qui vous sera facturé environ 120 € (dépense dont il faut donc tenir compte dans votre budget total).

Avec un budget de 1 200 € en moyenne vous pouvez mettre totalement votre logement en sécurité, pour vous comme pour votre famille.

Budget électricité et rénovation complète du logement

Parfois il est nécessaire de faire une réfection complète de l’électricité dans le logement. Cela concerne généralement les très anciens biens immobiliers qui n’ont pas été mis au goût du jour. Le budget à prévoir sera donc forcément plus conséquent. Certains travaux sont à prévoir dans ce cas précis :

• remplacer les câbles, les boites DCL, les fils électriques, interrupteurs et prises. Rappelons ici qu’une boite DCL est une prise électrique au format réduit qui permet de raccorder les luminaires au circuit électrique
• intégrer les interrupteurs
• ajouter des protections et changer celles qui sont déjà présentes
• changer le tableau électrique
• mettre en conformité l’ensemble du réseau électrique.

Cette liste n’est pas exhaustive et d’autres types de travaux seront plus ou moins nécessaires en fonction de l’état général de l’électricité. Si vous devez refaire intégralement l’électricité, cela représente un investissement à prendre en compte dans l’achat du bien immobilier.

Rénovation complète de l’installation électrique : quel budget prévoir ?

Quel budget prévoir pour la rénovation intégrale de votre installation électrique ? En règle générale, ce cas de figure concerne ceux qui souhaitent acheter dans l’ancien. Les travaux électriques à entreprendre sont lourds et requièrent une véritable expertise dans la durée. Les vieux réseaux électriques sont à remplacer. Le professionnel dépose l’ancienne installation et met le tout à jour, avec de nouvelles gaines électriques. Il installe également un coffret électrique complet, tout équipé et bien entendu neuf.

La rénovation complète de l’habitation nécessite d’ailleurs souvent d’autres travaux électriques, comme les travaux de peinture et de plomberie. En effet, il est rare qu’une rénovation électrique complète ne s’accompagne d’aucun autre type de travaux de rénovation.

Dans tous les cas nous vous recommandons toujours d’intégrer le montant des travaux d’électricité dans votre crédit immobilier lors de l’achat du logement. De cette manière, vous évaluerez plus aisément les mensualités de votre prêt immobilier et aurez une idée du prix global de tous les travaux.

La question qui se pose alors est de savoir comment procéder pour avoir le meilleur visuel sur l’estimation globale de la rénovation de votre installation électrique.

Comment calculer le montant de tous les travaux à réaliser ? Il vous faut prévoir une enveloppe globale dans le cadre de votre rénovation électrique, en prévoyant un budget moyen de 90 € HT (Hors Taxes) au m². A ce tarif vous obtiendrez une installation électrique de qualité et aux dernières normes électriques en vigueur.

Cet estimatif n’est pas intangible et il est évident qu’il est amené à augmenter ou à baisser en fonction du niveau de complexité des travaux et de vos exigences en particulier. Par exemple, si vous souhaitez installer un équipement électrique domotisé, cela participera à faire grimper la facture.

Budget électricité en cas de travaux intermédiaires

Les travaux intermédiaires sont ceux qui ne nécessitent pas de refaire intégralement l’installation électrique mais qui demandent tout de même d’aller plus loin que de simples petits travaux. En règle générale on constate que le tableau électrique doit être revu complètement puisqu’il présente de nombreux défauts.

Le professionnel prendra alors en compte la totalité du coffret électrique pour en poser un neuf, conforme aux dernières normes en vigueur. Il arrive également que le coffret électrique possède de très anciens disjoncteurs qui peuvent s’avérer dangereux puisque ne protégeant que la phase.

Comptez un budget de 2 500 € environ pour ce type de travaux, en partant du principe que le reste de l’électricité est sain.

Budget électricité et achat immobilier en cas de petits travaux d’électricité

Par petits travaux d’électricité on considère qu’il s’agit de travaux électriques dont le budget total n’excède pas 1 500 €. Les travaux à réaliser sont donc minimes en pratique. Dans ce cas, vous vous apercevez que l’installation électrique dans le logement est saine, bien que pas vraiment récente. Ce type de configuration se rencontre généralement dans un logement ancien bien entretenu, qui a notamment pu être rénové il y a une dizaine d’années par exemple.

Dans le cadre de petits travaux électriques nécessaires, vous vous rendrez rapidement compte de la présence de certaines anomalies dans le diagnostic obligatoire. Comme une prise de terre qui manque ou aucune protection différentielle 30mA. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de refaire toute l’électricité mais simplement de mettre l’installation en sécurité avant de pouvoir résider sereinement dans le logement.

Avec un budget de 1 200 € environ vous pourrez donc mettre l’électricité aux normes et entrer dans votre logement en toute sécurité.

Calcul du budget électricité et équipements dans le logement

Qu’en est-il du calcul de votre budget électricité dans le cadre de votre abonnement EDF ? S’il est question de réaliser des travaux d’électricité il faut également se pencher sur le calcul du budget mensuel pour votre fourniture en électricité. Pour ce faire, nous vous invitons à vous intéresser aux équipements composant votre futur logement ainsi qu’à vos habitudes de consommation.

Voici quelques éléments à prendre en considération :

• le mode principal de chauffage : radiateur électrique, fioul, pompe à chaleur, gaz individuel. Et quel mode de cuisson ?
• le nouveau logement sera-t-il votre résidence principale ou secondaire ? Comptez-vous réaliser un investissement locatif ? L’objectif est de connaître le temps total d’occupation effective du bien immobilier. Une personne qui travaille à domicile consommera forcément plus d’électricité que si elle est présente que le soir
• la qualité de l’isolation du logement, pour analyser l’importance des déperditions thermiques. Plus l’isolation de votre logement est satisfaisant et moins votre facture d’électricité est élevée
• la classe d’énergie du logement, élément indispensable qui figure dans le diagnostic immobilier. La catégorie du logement s’exprime par une lettre, allant de A (bâtiment très efficace en termes énergétiques) à G (très gourmand en énergie)
• le nombre d’équipements ménagers.

Diagnostic électricité et achat immobilier : qui paie les travaux ?

Si le diagnostic électricité obligatoire constante des anomalies sur le système électrique du bien, qui paie les travaux ? La loi impose dans tous les cas de réaliser des travaux de remise en conformité. Plusieurs conséquences à cela en pratique : soit le vendeur décide de mettre l’installation électrique en conformité avant de vendre son bien. Soit l’acheteur sera tenu de faire réaliser ces travaux, à ses frais.

Dans ce dernier cas, le futur acquéreur peut soit renoncer à l’achat, soit solliciter une diminution du prix de vente. Si vous vous apercevez que le diagnostic immobilier est mauvais et qu’il vous faudra donc réaliser de nombreux travaux électriques, la marge de négociation est plus importante.

En notant que ces frais viennent souvent s’ajouter à tous les autres frais dans le cadre d’un achat immobilier : travaux liés au gaz, à la présence éventuelle de plomb ou d’amiante par exemple. Le vendeur est dans tous les cas tenu à une obligation stricte d’information sur le bien vendu. Un accord pourra être trouvé entre le vendeur et l’acheteur.

Les experts IZI by EDF sont disponibles pour vous orienter au mieux vers les meilleurs professionnels pour vos travaux d’électricité.