L’estimation des travaux d’un bien avant l’achat : 3 conseils pour ne pas dépasser son budget

L’achat d’un bien à rénover peut constituer une véritable opportunité dans une vie, à condition toutefois d’être capable d’avoir une idée précise de l’ensemble des travaux à effectuer. L’ampleur de la tâche peut être difficile à estimer pour un œil non averti : il est facile de constater qu’une pièce a besoin d’être repeinte ou qu’il faut poser une nouvelle cuisine, moins de comprendre qu’il est nécessaire de refaire l’ensemble de l’isolation. Alléchant en apparence, le prix d’un bien peut en fait se révéler bien au-dessus du marché si on y ajoute le coût des travaux à réaliser. IZI by EDF vous propose un guide simple qui vous permettra de budgétiser précisément la rénovation d’un bien et de maîtriser les différentes échéances liées au processus d’achat.

1. Connaître les prix moyens de la rénovation au mètre carré

En France, le prix moyen de la rénovation se situe aux alentours de 700 € par mètre carré. Cette donnée est toutefois insuffisante pour estimer correctement le budget travaux lié à un bien. Il y a plusieurs niveaux de rénovations entre le simple rafraîchissement et la rénovation complète ou réhabilitation, chacun comprenant des travaux différents.

La rénovation légère ou rafraîchissement

Elle comprend essentiellement des travaux de revêtements de murs et de sols. Il s’agit alors de refaire les peintures, de coller de nouveaux papiers peints, ou de poser du carrelage ou du parquet. Rapportés à la surface au sol, ces travaux représentent des coûts compris entre 60 € et 120 € le mètre carré. Si tous les revêtements sont à refaire, il faut ainsi doubler la somme (sol + mur) pour estimer le budget : entre 120 € et 240 € par mètre carré.

La rénovation intermédiaire

La rénovation intermédiaire comprend les travaux de rafraîchissement auxquels s’ajoutent les rénovations de l’électricité, de la plomberie ainsi que l’installation d’une nouvelle cuisine et d’une salle de bains neuve. A partir de ce niveau de rénovation, il est important de réaliser que le coût rapporté au mètre carré sera plus important pour un petit logement, certaines dépenses étant incompressibles quelle que soit la taille de l’habitation. Ainsi, pour un appartement de 50 mètres carrés, la rénovation intermédiaire représente entre 450 € et 900 € le m², alors qu’elle est comprise entre 350 € et 750 € par m² pour une maison de 100 m².

La rénovation lourde ou réhabilitation

Elle comprend les travaux de rénovation intermédiaire auxquels s’ajoutent des travaux liés à la maçonnerie, à la charpente, au changement du mode de chauffage et à la création d’une meilleure isolation. La rénovation lourde représente un coût compris entre 900 € et 1 800 € par mètre carré pour un appartement de 50 m². Pour une maison de 100 m², le budget à prévoir se situe entre 800 € et 1 500 € par mètre carré. Les coûts peuvent évidemment être supérieurs s’il est nécessaire de prévoir une extension, ajouter un garage ou aménager le terrain.

Il est intéressant d’avoir ces différents chiffres à l’esprit lorsque vous visitez un bien. Vous êtes certain de ne pas perdre de temps dans le cas où un logement vous plaît mais qu’il apparaît totalement hors budget, notamment en calculant le coût des rénovations à partir des fourchettes basses. En revanche, si vous constatez un bien à votre goût qui correspond à vos moyens, gardez à l’esprit que ces indications restent théoriques. Elles doivent bien sûr être affinées avant de formuler une offre concrète. On constate que plus il y a de travaux à réaliser, plus la marge d’erreur peut être importante par rapport à votre budget initial.

2. Se faire accompagner pour déterminer les travaux à effectuer et estimer leur coût

En visitant un bien avec un ou plusieurs professionnels, vous allez pouvoir affiner l’estimation globale du coût de la rénovation. Selon l’étendue des travaux à réaliser, vous pouvez faire la contre-visite avec des artisans ou avec un professionnel habilité à la maîtrise d’œuvre. Bien sûr, il conviendra de sélectionner des professionnels compétents ayant une bonne réputation. Avant de choisir telle ou telle entreprise, n’hésitez pas à vérifier sur Internet les avis, les chantiers déjà réalisés et les différentes informations légales.

Dans le cas de rénovations lourdes, il est conseillé d’opter pour un professionnel habilité à la maîtrise d’œuvre. Il vous accompagnera dès le départ pour estimer le budget des rénovations nécessaires puis pourra également organiser le calendrier des différents travaux. La contre-visite lui permet d’étudier la faisabilité globale du projet en déterminant les besoins pièce par pièce.

Les vérifications générales

Le professionnel et vous-même allez examiner plusieurs éléments :

• L’étanchéité du toit
• L’état des murs : présentent-ils des fissures ou des traces d’humidité ?
• Existe-t-il une isolation et si oui est-elle en bon état ?
• L’état des sols et des planchers
• L’état du garage et de la cave
• Le fonctionnement de la chaudière
• L’état de l’installation électrique : est-elle aux normes ? Faut-il prévoir d’autres branchement, une extension du réseau, l’installation d’un nouveau tableau électrique ?

Les vérifications liées aux pièces d’eau

• Les équipements de la salle de bains sont-ils en bon état ou faut-il les changer ?
• Y a-t-il un système de ventilation ou d’aération efficace ?
• Remarquez-vous des problèmes d’humidité ?
• L’état de la robinetterie : n’hésitez pas à ouvrir les robinets pour constater d’éventuels problèmes.
• Le niveau d’usure des joints de carrelage

Les vérifications liées à la cuisine

• Est-ce que l’agencement vous convient en l’état ? Faut-il prévoir la pose d’une nouvelle cuisine ?
• Quelle est la disposition des arrivées et des sorties d’eau ? Sera-t-il nécessaire de le revoir si vous posez une nouvelle cuisine ou installez de nouveaux équipements ?
• Existe-t-il suffisamment d’espace ou faudra-t-il abattre une cloison ?

3. Prévoir des conditions suspensives pour maîtriser le coût des travaux

Les délais nécessaires à la réalisation de devis en bonne et due forme ne sont pas toujours compatibles avec un processus d’achat. Si vous avez visité un bien qui correspond à toutes vos attentes, vous n’avez pas forcément le temps d’avoir en main tous les devis avant de formuler une offre. Heureusement, il est possible d’inclure à l’offre des conditions suspensives comprenant le coût des travaux à prévoir.

Comment rédiger des conditions suspensives ?

Les conditions suspensives sont des clauses permettant de faire annuler une transaction immobilière. Dans le cadre de la signature d’un compromis, elles protègent les acquéreurs et les vendeurs en cas d’imprévu et permettent à chacune des parties d’avoir une porte de sortie légale. Si une seule des clauses ne se réalise pas, la vente est annulée.

Pour éviter des pénalités en cas d’annulation de l’offre, vous allez mentionner dans l’offre d’achat la nécessité d’obtenir un devis des travaux de rénovation dont le montant est inférieur à une somme fixée comme une condition pour confirmer votre engagement. L’idéal est de formuler les éléments de la clause suspensive devant un notaire qui vous aidera à les rédiger.

Comment faire valoir une clause suspensive auprès du vendeur ?

Admettons que vous ayez un budget de rénovation maximal de 100 000 € et que vous avez indiqué dans la clause la nécessité d’obtenir un devis inférieur à ce montant ; si vous recevez un devis indiquant une somme de 110 000 €, vous allez pouvoir retirer votre offre. Pour ce faire, vous devez informer le vendeur par lettre recommandée en fournissant l’ensemble des documents prouvant la non-réalisation de la clause. La réception de cette lettre entraîne l’annulation du processus de vente et signifie un retour à la situation préalable à la signature du compromis.