Vous avez pour projet d’acheter un bien afin de le rénover puis le vendre ? Pour vous préparer au mieux et vous assurer de le revendre sans encombre, il est nécessaire de connaître quelques points à l’avance. Valeur verte, estimation de budget, aides financières… Voici toutes les informations que vous devez avoir en tête !
Acheter un bien immobilier pour le revendre : la valeur verte
Vous avez trouvé le logement que vous souhaitez revendre ? Si les travaux de rafraîchissement, comme la pose d’une nouvelle cuisine ou de nouveaux sols, permettent déjà d’effectuer une plus-value, le mieux reste ceux de rénovation énergétique pour augmenter la valeur verte !
Ce terme désigne la plus-value immobilière effectuée grâce aux hautes performances énergétiques d’un logement. En effet, plus le diagnostic de performance énergétique (DPE) est élevé, plus le prix de vente du logement l’est aussi ! Une maison écologique a donc une valeur verte très élevée.
À l’inverse, les logements qui consomment beaucoup d’énergie, comme les passoires thermiques, subissent ce que l’on appelle une décote verte.
Ainsi, à l’heure de la transition énergétique, la valeur verte d’un logement est devenue un critère important pour pouvoir effectuer une vente immobilière !
Les différences entre une maison individuelle, un appartement et un immeuble
Vous hésitez entre acheter un appartement, une maison individuelle ou encore un immeuble ? Les contraintes de chacun concernant les travaux peuvent être un critère de choix :
👉 Un appartement : dans cette situation, il est souvent nécessaire de prévenir la copropriété avant de commencer vos travaux pour vérifier les diverses règles. Si vous souhaitez refaire l’isolation, une ITE peut être plus intéressante, chaque copropriétaire participant aux frais engendrés par les travaux.
👉 Une maison individuelle : vous pouvez effectuer vos travaux avec moins de contraintes (faire tomber un mur, changer une fenêtre…). De même, l’offre de systèmes de chauffage peut-être plus étendue. Attention en cas d’isolation par l’extérieur (ITE) à bien vérifier les règles d’urbanisme.
👉 Un immeuble : l’achat d’un immeuble complet permet de se libérer des contraintes rencontrées avec un appartement seul, bien que les coûts engendrés soient naturellement plus élevés. Comme pour une maison individuelle, il est nécessaire de se renseigner sur les règles d’urbanisme et de demander les autorisations de travaux.
Estimer le budget pour une rénovation immobilière
Avant même d’acheter le bien immobilier qui vous semble parfait, estimez le budget travaux afin d’être sûr de votre plus-value ! Dans un premier temps, il s’agit de connaître le type de rénovation que vous allez effectuer.
En effet, on distingue 3 types de travaux :
- Le rafraîchissement, qui consiste souvent à refaire simplement les sols et murs. Il s’agit des travaux les moins chers.
- La rénovation intermédiaire, qui ajoute au rafraîchissement des travaux plus conséquents comme la pose d’une nouvelle cuisine ou la rénovation de l’électricité / de la plomberie.
- La réhabilitation, qui implique des travaux de rénovation globale. Ces derniers ont par conséquent un coût élevé.
Le budget de vos travaux de rénovation immobilière s’estime ensuite au mètre carré. Il est, en effet, difficile d’effectuer une évaluation précise des coûts, celle-ci dépendant des spécificités de chaque logement.
Avoir cette première estimation en tête lors de votre visite de bien est un bon moyen de vous projeter, afin de savoir si la vente avec une plus-value est envisageable, ou si vous êtes hors budget. S’il s’agit ici d’indications théoriques, il est possible d’obtenir des coûts plus précis.
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J'estime mes travaux !Vérifier le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE est un très bon outil pour évaluer le budget des travaux de rénovation de votre future acquisition immobilière ! En effet, grâce à son échelle allant de A à G, vous savez que plus sa note est basse, plus l’enveloppe de travaux est élevée.
Le plus simple est alors d’effectuer un audit énergétique. Réalisé par un professionnel, celui-ci vous permet de connaître précisément les travaux à effectuer. Selon le DPE d’origine vous pouvez être amenés à :
- Refaire l’isolation thermique du logement. Qu’il s’agisse d’isoler le toit, les murs ou encore le sol, l’isolation est souvent une part importante du budget. C’est néanmoins cette dernière qui accroît le plus la valeur verte !
- Remplacer les menuiseries. Celles-ci vont de pair avec une bonne isolation. Si elles sont anciennes, elles peuvent ne plus être étanches à l’air ou à l’eau. Il est alors intéressant de les changer pour des plus récentes avec un vitrage adapté.
- Changer le système de chauffage. Les acheteurs sont aujourd’hui plus sensibles à l’utilisation d’un appareil de chauffage vertueux, qui permet d’effectuer des économies d’énergie.
- Modifier le système d’eau chaude sanitaire. Au même titre que l’équipement de chauffage, ce dernier est non négligeable pour limiter ses factures d’énergie et est donc attrayant pour un logement en vente.
- Revoir la ventilation. Un point parfois négligé, la ventilation mécanique contrôlée (VMC) est un point crucial pour avoir un logement sain et bien isolé !
Tous ces différents points permettent d’améliorer la note énergétique de votre bien et donc d’augmenter sa valeur verte ! Mais pour estimer votre budget travaux de plus près, vous devez aussi prendre en compte les aides financières existantes.
Les aides à la rénovation énergétique d'un habitat
Vous pouvez faciliter le financement des travaux de votre bien à revendre grâce à plusieurs dispositifs d’aides à la rénovation. Attention toutefois, pour pouvoir y prétendre, il faut que celui-ci soit votre résidence principale.
Dans le cas de l’acquisition d’un immeuble, s’agissant d’une situation spécifique, nous vous recommandons de contacter un conseiller FranceRénov’ qui peut vous indiquer les aides existantes dans votre cas.
Pour un appartement ou une maison individuelle, les dispositifs suivants peuvent alléger votre budget travaux :
- MaPrimeRénov' Décarbonation : cette aide de l'Anah permet de financer l'installation d'un système de chauffage ou d'eau chaude utilisant de l'énergie renouvelable, dans le cadre d'une rénovation. Il est possible d'y joindre un geste d'isolation en combo. À partir du 15 mai 2024, il sera possible de financer des gestes d'isolation seuls, sans obligatoirement changer votre solution de chauffage. Le montant dépend du type de travaux et de vos ressources.
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : celui-ci permet d’effectuer des travaux de rénovation globale, avec l'obligation d’un saut de 2 classes énergétiques. La prime est en pourcentage du montant total des travaux et dépend de votre revenu.
- Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : si vous ne pouvez pas prétendre à l’aide MaPrimeRénov’, vous pouvez bénéficier des CEE, qui sont distribués par les fournisseurs d’énergie.
- L’éco-prêt à taux zéro : ce prêt à taux d’intérêt nul vous permet de financer jusqu’à 50 000 € HT de travaux, avec une limite de remboursement de 20 ans.
- Le taux de TVA réduit : selon la nature des travaux, celui-ci peut être réduit à 5,5 ou 10 %.
Selon votre région, il est possible de bénéficier d’aides locales. Il est alors recommandé de vous rapprocher de votre autorité territoriale.
En réalisant une estimation du budget des travaux à réaliser et du montant des aides à votre disposition, vous pouvez y voir plus clair sur votre projet d'achat/revente d'un bien immobilier. Ainsi, ces différentes données vous offrent la possibilité d'évaluer la plus-value que vous pouvez obtenir en vous lançant dans un tel projet !
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