Les 6 étapes d’un achat immobilier avec travaux
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Les 6 étapes d’un achat immobilier avec travaux

Lecture en 5 min

Publié le 25 Mai 2022

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Vous souhaitez acheter un bien parmi toutes les annonces immobilières et le rénover de fond en comble ? Pour ne pas vous retrouver débordé par les évènements, vous devez être correctement préparé. Étapes, banques et travaux : IZI by EDF vous détaille les différentes étapes pour mener à bien votre projet d’achat immobilier avec travaux en évitant les mauvaises surprises.

Déroulé achat immobilier : correctement définir votre budget

Si vous achetez un bien nécessitant d’importantes rénovations, voire une réhabilitation complète, vous allez normalement profiter d’un prix inférieur à celui du marché. Néanmoins, vous devez intégrer à votre projet le coût des rénovations pour être certain d’en avoir pour votre argent. L’idéal est de définir dès le départ un budget global comprenant le prix du bien, le montant des travaux, les frais de notaire et potentiellement les frais de l’agence immobilière. Par exemple, si vous avez un budget total de 250 000 € et que vous souhaitez acheter une maison à rénover proposée à 150 000 €, assurez-vous que les 100 000 € restants suffiront à couvrir le montant des travaux. Il faudra prévoir de votre côté un apport personnel, et monter un dossier d’emprunt pour votre prêt immobilier.

Par ailleurs, pensez à comparer le prix du bien qui vous intéresse à celui d’habitations équivalentes (maison, appartement, studio) nécessitant des rénovations. L’étude du marché immobilier des alentours vous évitera d’être floué par des offres apparemment intéressantes. Pour cela n’hésitez pas à faire plusieurs visites et de vous renseigner sur différentes annonces immobilières.

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Professionnel du bâtiment : comment se passe l’achat d’un bien ?

Vous avez trouvé un bien à rénover qui correspond à votre budget ? Pensez à présent à réaliser une contre-visite avec un professionnel du bâtiment. Si vous devez engager des travaux de gros œuvre, l’idéal est de vous faire accompagner par un architecte diplômé par le gouvernement (DPLG).

L'architecte peut accompagner un projet de rénovation

Ce professionnel peut vous assister dès l’élaboration de votre projet d’achat immobilier d’appartement, en réalisant la liste des rénovations les plus importantes à effectuer :

  • Réalisation d’une nouvelle toiture
  • Création de l’isolation thermique (intérieure ou extérieure)
  • Remplacement des menuiseries par des fenêtres à double vitrage
  • Changement ou rénovation du système de chauffage
  • Réfection de la plomberie
  • Ouverture dans un mur porteur
  • Mise aux normes de l’installation électrique

Procédure achat immobilier : réaliser les démarches administratives

Dans le cadre d’une rénovation lourde et afin d’être en conformité avec la loi et le plan local d’urbanisme (PLU), vous devez accomplir certaines démarches administratives. La Déclaration Préalable peut être ainsi requise, notamment si vous modifiez l’aspect extérieur du bien à rénover : c’est le cas lorsque vous changez les menuiseries, que vous rénovez la toiture ou que vous procédez à un ravalement de façade.

Une fois le formulaire de la Déclaration Préalable remplie (Cerfa 13703), vous devez le déposer en mairie avec différentes pièces et documents :

  • Plan de situation
  • Plan de masse des constructions à modifier
  • Plan en coupe du terrain et de la construction
  • Plan des façades et des toitures
  • Représentation de l’aspect extérieur
  • Document graphique
  • Photographies en environnement proche et lointain

Si votre projet de rénovation comprend un agrandissement en volume de l’existant ou la création d’une surface supérieure à 20 m² au sol, vous devrez alors déposer un Permis de Construire en mairie, en y joignant les mêmes documents que pour la Déclaration Préalable.

Les délais diffèrent selon le type de démarche engagée : pour une Déclaration Préalable, votre projet d’acquisition immobilière est considéré comme tacitement accepté si vous n’avez pas reçu d’avis contraire un mois après le dépôt du dossier. Pour un Permis de Construire, ce délai est de deux mois.

À noter : si vous avez choisi de travailler avec un maître d’œuvre, la réalisation de ces démarches sera sous sa responsabilité.

Quels sont les étapes d’un achat immobilier ? Monter les dossiers d’aides

La rénovation d’un achat immobilier peuvent être particulièrement coûteux et faire augmenter le montant des travaux ! À ce titre, il serait dommage de ne pas profiter des différents dispositifs permettant d’alléger la facture finale : prime, taxes réduites, prêt sans intérêt, etc.

Calcul des aides financières pour la rénovation d'un bien

Voici les différents programmes auxquels vous pouvez prétendre :

  • MaPrimRénov’ : cette prime est ouverte à l’ensemble des ménages qui engagent des travaux sur des biens achevés depuis au moins deux ans. Relative au niveau de vos revenus, elle est versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Pour en bénéficier, vous devez créer votre dossier sur https://www.maprimerenov.gouv.fr et sélectionner des professionnels disposant du label « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE). MaPrimRénov’ concerne essentiellement les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique des habitations.
  • Eco-prêt à taux zéro (Eco PTZ) : ce prêt permet de financer les travaux liés à la rénovation énergétique. Compris entre 7 000 et 30 000 €, il est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’Etat. Attention : pensez à anticiper votre demande auprès de votre banque si vous voulez obtenir l’Eco PTZ, le montage étant plus long que celui d’un prêt traditionnel.
  • Exonération de la taxe foncière : depuis 2006, il est possible de profiter de ne pas payer de taxe foncière pendant trois ans à condition de réaliser des travaux énergétiques sur un bien achevé avant le 1er janvier 1989. Pour bénéficier de cette aide souvent méconnue, renseignez-vous auprès de votre municipalité : toutes les communes n’accordent pas nécessairement cette exonération.
  • Certificats d’économies d’énergie : cette aide est accordée par les fournisseurs d’énergie et concernent tous les travaux relatifs à l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement. Attention : pour en bénéficier, la demande doit être antérieure à tout accord avec les professionnels (sur devis non signé).

Prévoir un logement durant les travaux

Si vous prévoyez une rénovation lourde, comprenant notamment du gros œuvre, vous ne pourrez pas vivre dans le bien concerné pendant le temps des travaux. Vous devez donc trouver un logement de transition, en demandant au préalable la durée du chantier aux professionnels intervenants ou au maître-d’œuvre. Selon le délai qui vous sera indiqué, vous aurez le choix entre plusieurs solutions :

  • Habiter chez un tiers
  • Faire une location de courte durée
  • Choisir une location saisonnière (gîte, chambre d’hôte ou résidence hôtelière)

Quel que soit le logement choisi, assurez-vous qu’il est suffisamment proche du chantier de votre future habitation. Vous pourrez facilement faire les déplacements, notamment pour assister aux réunions de chantier.

Étapes et délais d’un achat immobilier : réceptionner le bien après travaux

Une fois la rénovation achevée, vous allez procéder à la réception des travaux. Cette étape est importante car elle marque la fin du chantier pour l’acquéreur et le début des garanties relatives à l’ouvrage. Pendant la visite détaillée, que vous ferez avec le maître-d’œuvre, différents éléments doivent être appréhendés, comme l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité au contrat. Si vous avez des réserves, consignez-les sur le procès-verbal de réception des travaux.

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