Canalisation encastrée qui fuit : qui paye la facture ?

Nombreux sont les immeubles dont les canalisations passent sous les planchers. Et quand l’une d’entre elles se met à fuir, pas facile de savoir quelle partie doit prendre à ses frais la réparation : le propriétaire de l’appartement ou la copropriété ? IZI vous fournit de nombreux éléments de réponse.

Propriétaire ou locataire : à quel nom établir la facture ?

Sur ce point, il n’y aucun doute : c’est bien le propriétaire qui doit payer la réparation. La loi affirme que “Le bailleur est obligé : c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués” (art. 6 de la loi 89462).

Le décret 87 712 renforce cette position en précisant que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

La réparation d’une fuite sur un tuyau encastré n’est donc pas assimilable à des « travaux d’entretien courant », et revient bien au propriétaire.

Qui paye dans le cadre de la copropriété ?

Comme les canalisations passent par plusieurs lots privatifs, on a coutume de dire qu’elles appartiennent aux parties communes. En toute logique, ce devrait donc être à la copropriété de régler la facture.

Lorsqu’un compteur individuel existe (comme c’est parfois le cas avec les canalisations d’arrivées d’eau), le tuyau est considéré comme privatif. C’est alors le copropriétaire victime de la fuite d’eau qui doit contacter son assurance et faire une déclaration afin d’obtenir une indemnisation des dégâts constatés. C’est aussi lui qui devra payer la facture de réparation et dans la majeure partie des cas, ces frais ne sont pas remboursés par les assureurs.

Quand le règlement de copropriété dit autre chose

C’est une situation rare, mais il arrive parfois que le règlement de copropriété stipule qu’à partir du moment où les canalisations se trouvent à l’intérieur d’un logement, elles représentent des parties privatives. Si vous avez des doutes sur votre situation, n’hésitez pas à regarder dans le règlement de copropriété ou à demander directement à votre syndic.

En règle générale, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Si le règlement du syndic n’aborde pas le sujet, ou que vous constatez des contradictions dans les titres, sachez que sont définis comme des parties communes :

• Les sols, les parcs et les jardins, les voies d’accès, les cours ;
• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments dits d’équipement commun, dont les parties de canalisations qui passent par les espaces privatifs.

Lorsque le règlement intérieur ne précise pas à qui appartiennent les canalisations encastrées, il revient au copropriétaire bénéficiant de l’usage de la canalisation de régler les frais de réparation de la fuite.

Trouvez des informations sur votre titre de propriété

Votre titre de propriété vous dira si vous êtes propriétaire du gros œuvre de votre logement. Dans un immeuble, il arrive souvent que les murs mitoyens appartiennent à deux propriétaires. C’est aussi le cas avec le sol de votre voisin, qui constitue votre plafond.

Gardez un œil sur la jurisprudence

Dans des situations comme celle-là, la jurisprudence peut elle aussi vous apporter des éléments de réponse. Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2020, il a été admis qu’une canalisation, encastrée ou non dans une partie commune, était privative. Condition requise : que la canalisation soit affectée à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.

Cela dit, la recherche de fuite revient à l’assurance de la copropriété, même lorsque la canalisation est privative. Il n’y a donc « que » les frais de réparation de la canalisation qui incombent au copropriétaire ».

Petite nuance : lorsque la canalisation figure dans le gros œuvre, elle peut faire partie des parties communes, et cela même si les canalisations intérieures sont qualifiées de privatives.

Que faire lorsque la canalisation est inaccessible ?

Il arrive que les fuites surviennent sur des canalisations emprisonnées dans une dalle. Si c’est le cas, et que la canalisation est encastrée dans les fondations de l’immeuble, on pourrait être tenté de penser que cela rend la canalisation collective. Or la jurisprudence ne va pas dans ce sens, mais dans celui de l’expert judiciaire. C’est ce professionnel du droit qui, après examen de la configuration des lieux et de l’emplacement de la canalisation, dira si cette dernière se situe dans une partie privative ou collective.

Qui paye la surconsommation d’eau ?

La fuite de la canalisation encastrée peut engendrer une surconsommation d’eau significative si la fuite n’est pas découverte tout de suite. Si vous êtes locataire de votre logement, sachez que ni l’intervention du plombier ni les frais engendrés par ses travaux ne vous incombent.

Cela dit, vous devrez malgré tout payer la surconsommation d’eau engendrée par la fuite. Rapprochez-vous de votre fournisseur d’eau pour voir s’il peut procéder à un dégrèvement.

Comment s’assurer que votre canalisation encastrée ne fuit pas ?

Déceler une fuite sur une canalisation encastrée, et donc invisible parce que située dans un mur, un sol ou un plafond, est très difficile. Deux solutions existent cependant :

• Vérifier régulièrement votre compteur d’eau et repérer une consommation anormale par rapport à vos habitudes ;
• Le voisin qui se manifeste après avoir constaté des infiltrations sur son mur ou son plafond. Malheureusement, à ce stade, il est souvent trop tard…

Et si vous voulez faire des travaux ?

Si vous possédez un logement ancien, vous pourriez avoir envie un jour de le rénover et d’encastrer votre canalisation pour embellir votre intérieur. Sachez que si la copropriété doit un jour intervenir sur cette canalisation, vous serez dans l’obligation de la rendre accessible.

La démolition et la reconstruction du mur seront à votre charge, et vous ne pourrez pas obtenir le moindre dédommagement. Si vous le pouvez, prévoyez plutôt une structure démontable.