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Dégât des eaux : propriétaire ou locataire, qui doit payer ?

Lecture en 5 min

Publié le 14 Décembre 2020

Mis à jour le 15 Mai 2023

Un robinet mal fermé, une fuite sur une canalisation encastrée, une baignoire qui déborde, une infiltration dans le toit… un dégât des eaux est vite arrivé ! Ce sinistre est d’ailleurs le plus fréquent dans les logements. Dans le cas d’un bien loué, comment savoir qui du locataire ou du propriétaire doit prendre en charge le dégât des eaux ? Toutes les explications pour gérer la situation sans accroc.

Locataire ou propriétaire, qui prend en charge les frais ?

Le dégât des eaux est la bête de noire de tout le monde, que l’on soit propriétaire ou locataire. Lorsqu’on habite le bien que l’on possède, aucun doute : c’est bien au propriétaire de payer les frais. Mais lorsqu’une fuite survient dans un appartement ou une maison en location, la question est plus épineuse. La facture revient soit au propriétaire, soit au locataire, selon le degré de responsabilité de chacun.

Responsabilité du locataire

Lorsqu’un locataire occupe un logement, il a pour obligation légale de veiller à son entretien courant. Concrètement, cela signifie qu’il doit s’occuper des petites réparations et faire en sorte que les installations du bien loué restent en bon état. Notamment :

L’entretien et le remplacement de tous les joints ;
Le remplacement des clapets et presse-étoupes des robinets ;
Le remplacement des flotteurs et joints cloches des chasses d’eau ;
Le dégorgement des canalisations ;
L’entretien de la chaudière.

Si le dégât des eaux fait suite à une négligence du locataire, alors les frais sont à sa charge. Le locataire est également responsable en cas de mauvaise utilisation d’un équipement. Par exemple : une baignoire qu’on aurait laissé déborder par inadvertance, des toilettes bouchées par des produits qui auraient dégradé les conduits.

Responsabilité du propriétaire

Lorsqu’un propriétaire met un logement à la location, il a pour obligation légale de le fournir en bon état. Concrètement, cela signifie que son logement doit être décent, sécurisé et ne pas comporter d’éléments vétustes. Toutes les réparations lourdes, qui ont notamment un impact sur le gros œuvre, les menuiseries et la construction en elle-même du logement sont à sa charge. Si le dégât des eaux fait suite à une négligence du propriétaire, alors c’est à lui de prendre en charge le sinistre.

Récapitulatif

Cause de la fuite d’eau	Responsabilité du propriétaire	Responsabilité du locataire
Vice de construction	x
Vétusté des installations	x
Plomberie défaillante	x
Défaut d’entretien courant		x
Mauvaise utilisation d’une installation		x

Et si la responsabilité n’est pas évidente ?

Bien souvent, il n’est pas facile de déterminer de façon claire à qui imputer la cause de la fuite d’eau. Logiquement dans ce cas, le locataire a tendance à rejeter la faute sur le propriétaire et le propriétaire sur le locataire. Dans le meilleur des cas, on peut trouver un accord commun en partageant les frais. Si l’on n’y parvient pas, le plombier qui intervient est généralement à même de vous aider à y voir plus clair.

La recherche de fuite par un plombier

Si vous faites face à un dégât des eaux, l’une des priorités est de contacter un plombier. Ce dernier interviendra en urgence pour identifier d’où provient la fuite et arrêter l’arrivée de l’eau. Le plus souvent, il pourra également déterminer quelle est l’origine de la fuite et donc vous dire si elle est imputable au propriétaire ou au locataire.

Attention : si vous êtes locataire, contactez toujours votre propriétaire avant de faire intervenir un plombier. Le propriétaire doit être tenu au courant, sans quoi il pourrait refuser de prendre en charge des dépenses.

Les autres cas de figure

Parfois, le dégât des eaux n’est pas dû à un manquement du propriétaire ou du locataire. Dans ces cas de figure, voici comment réagir.

Dégât des eaux dû au voisin

Si l’un de vos voisins subit un dégât des eaux, vous pouvez faire partie des dommages collatéraux, à partir du moment où vous avez un mur ou un plafond en commun. Dans ce cas, il est nécessaire de remplir un constat amiable, que chacun envoie à son assureur respectif. Dans un second temps, pour réparer les dégâts dont il n’est pas responsable, le locataire doit faire réaliser un devis par un professionnel. Ensuite, c’est l’assurance habitation du voisin responsable qui prend en charge les frais de réparation.

Depuis 2018, la Convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (Irsi) clarifie la gestion des sinistres à plusieurs pour les assureurs. C’est à l’assureur de l’occupant du bien sinistré de gérer la prise en charge du sinistre. Si la valeur du dégât est comprise entre 1 600€ et 5 000€ HT, l’assureur doit verser l’indemnisation. Si la valeur du dégât est supérieure à 5 000€ HT, l’assureur doit faire réaliser une expertise.

Dégât des eaux dans l’immeuble

Si le dégât des eaux a lieu dans les parties communes de l’immeuble, c’est la responsabilité de la copropriété qui est mise en cause et c’est alors l’assurance de la copropriété qui prend le relais. Si la fuite résulte d’un défaut de construction de l’immeuble, la responsabilité du constructeur peut être engagée, seulement dans les 10 ans qui suivent la livraison de l’immeuble.

Dégât à la suite de l’intervention d’un professionnel

C’est rare, mais lors d’interventions, les artisans peuvent engendrer des dégâts des eaux. Par exemple : lors de l’installation d’une chaudière, lors de la réparation d’équipements sanitaires… Dans ce cas, le technicien qui est intervenu est responsable et c’est lui qui doit prendre en charge les frais via son assurance professionnelle.

Déclarer le dégât des eaux : comment ça se passe ?

Le locataire déclare le sinistre

Qu’il soit responsable ou non, c’est au locataire de déclarer le dégât des eaux, dans un délai maximum de 5 jours après le sinistre. Le locataire doit prévenir son propriétaire, ses voisins ainsi que le syndic de copropriété si nécessaire, et surtout son assurance habitation. Que ce soit en ligne, par téléphone ou par courrier recommandé, le locataire doit transmettre les informations suivantes à son assureur :

Coordonnées et numéro de contrat ;
Description du sinistre : date, heure, lieu, origine ;
Les dégâts dans le logement ;
La liste des éventuels biens endommagés et des photos à l’appui idéalement ;
S’il y en a, les dégâts causés à un tiers et les coordonnées de ce tiers.

Le remboursement par l’assurance

Une fois ces informations reçues, l’assureur analyse la situation. Si les dommages sont mineurs, il envoie dans un délai d’un mois une proposition de prise en charge. A noter que l’indemnisation proposée n’atteint jamais les 100% : le locataire ou le propriétaire doit s’acquitter d’une franchise, systématiquement définie dans les contrats d’assurance habitation. Si les dommages sont plus sérieux – au-delà de 1 600€ – l’assureur peut décider d’envoyer un expert sur place pour évaluer la situation et ensuite faire une proposition adéquate.

A noter : en cas de fuite d’eau, on peut s’attendre à recevoir une facture d’eau bien plus élevée qu’à la normale. L’assurance ne rembourse toutefois pas la surconsommation d’eau. Si le locataire est responsable, cette charge lui est due. Si le propriétaire est responsable, le locataire peut demander un partage des frais.

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