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Guide du projet immobilier

Publié le 23 janvier 2019 par Marie Bernard

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L’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, est une opération qui ne s’improvise pas. C’est en effet un projet qui nécessite une étude minutieuse, de la quête du bien à l’estimation de la capacité d’emprunt, en passant par la recherche du meilleur financement et l’analyse des frais à prévoir. Pour bien acheter, investir et emprunter, découvrez nos conseils dans ce guide projet immobilier.

Pour réussir votre placement dans les bonnes conditions, commencez par définir votre projet immobilier de manière précise, en tenant compte de votre budget d’acquisition. La connaissance de ces éléments vous permettra de chercher efficacement votre futur bien. Que votre projet concerne un achat d’appartement ou un achat de maison le choix entre le neuf et l’ancien s’impose. C’est une question de goût, de budget et d’emplacement. Le neuf et l’ancien affichent chacun des avantages et des inconvénients.

Définir le projet immobilier

En réalisant votre placement dans le neuf, en particulier lors d’un achat sur plan, vous aurez la possibilité de construire le logement selon vos envies, tout en bénéficiant des dernières normes en vigueur. Votre banque pourra également vous octroyer un prêt avantageux. En outre, pendant les deux premières années suivant l’achèvement de la construction, vous profiterez d’une exonération de la taxe foncière et d’une réduction des frais de notaire. Investir dans le neuf vous donnera par ailleurs l’occasion de réduire vos impôts, notamment dans le cadre d’un investissement locatif, entre autres avec la loi Pinel. Vous bénéficierez  d’une garantie biennale et décennale. Cependant, rien ne vous empêche d’acquérir un logement ancien. Ce dernier, souvent moins onéreux, vous permet d’emménager beaucoup plus rapidement, dans les trois mois suivant la signature du compromis.

Estimer le budget immobilier

Entre le neuf et l’ancien, vous avez fait votre choix. La prochaine étape de votre projet consiste à évaluer votre apport personnel. Celui-ci peut provenir d’une épargne ou de la revente de votre résidence actuelle si vous êtes déjà propriétaire, du déblocage de sommes placées… Une fois que vous aurez défini votre apport personnel, estimez votre capacité d’emprunt en considérant tous vos revenus (salaire moyen par an, revenus bruts et pérennes…). Comptabilisez ensuite vos charges (impôts, taxes, assurances, crédits en cours, électricité, chauffage, Internet, téléphone etc.). N’omettez pas d’inclure dans vos charges les dépenses et frais relatifs à l’achat de votre futur logement et à l’emprunt. Ceux-ci comprennent en général les frais d’agence et de notaire, les garanties, les frais d’assurance, les charges de copropriété (s’il s’agit d’un appartement) et les frais de déménagement.

Rechercher le bien immobilier

Pour la quête du bien, il est important de s’informer sur la situation du marché dans le département, la ville et le quartier où vous souhaitez réaliser votre projet. Pour plus de précision sur les prix, comparez les biens similaires en considérant la surface, l’exposition, le standing et bien sûr l’état du bien.

Vous connaissez maintenant les prix pratiqués sur le marché. Vous devrez définir vos critères et cibler les annonces répondant à vos attentes. Vous pourrez pour cela utiliser les moteurs de recherche des sites spécialisés. Si vous trouvez un bien qui vous intéresse, n’hésitez pas à contacter l’agence immobilière ou le vendeur pour en savoir davantage sur l’offre proposée.

Vous êtes tombé sur un coup de cœur et souhaitez prendre rendez-vous avec le propriétaire ou l’agence pour visiter le logement ? Avant de vous rendre sur les lieux, prenez le temps de préparer les questions à poser pendant la visite. Hormis les informations sur les aspects techniques et pratiques du bien, n’oubliez pas les questions administratives et financières, comme le montant des taxes d’habitation et foncières et les diagnostics techniques. Si le bien se trouve au sein d’une copropriété, informez-vous sur les charges et le PV d’assemblée générale de copropriété. S’il s’agit d’une maison, il est aussi important de connaître les détails sur l’état de la construction et sur l’existence d’une servitude de passage.

Le financement

Le financement est l’une des étapes cruciales dans un projet d’investissement immobilier. Pour cette opération, vous devrez considérer deux éléments : achetez-vous seul ou à plusieurs ? Êtes-vous éligible à des prêts aidés ou réglementés ? S’il s’agit de votre première acquisition, il est possible de bénéficier d’une aide projet immobilier comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Par contre, il se pourrait que vous envisagiez d’acheter avec votre conjoint. Vous serez coacquéreur et co-emprunteur. Sinon, il est possible d’acheter à plusieurs via une SCI (Société Civile Immobilière).

Les prêts aidés ou réglementés sont conditionnés par plusieurs critères. Leur montant et les conditions d’obtention sont déterminés par votre situation familiale, professionnelle et sociale, mais aussi par vos revenus et la nature du bien.

Parmi les prêts réglementés les plus courants figurent les prêts avec épargne préalable. Ces derniers sont octroyés aux acquéreurs ayant constitué une épargne au préalable. Celle-ci peut être un PEL (Plan épargne logement) ou un CEL (Compte épargne logement). Sinon, il y a aussi les prêts patronaux. Certaines sociétés mettent en place ces types de prêts pour aider leurs salariés dans leur projet immobilier. Enfin, les prêts bancaires sont les solutions classiques dans le financement d’un achat immobilier. Un seul prêt peut financer l’acquisition ou être complémentaire d’autres prêts réglementés. Les solutions de remboursement sont également assez flexibles.

Le compromis ou la promesse de vente

Vous avez déniché la perle rare et avez même convenu d’un prix avec le vendeur. Vous devrez bloquer le bien de façon définitive. Pour ce faire, un accord préliminaire (promesse ou compromis de vente) doit être signé rapidement. En même temps, un acompte sur le prix doit être versé. Vous concrétiserez la vente définitive en présence du notaire quelques semaines plus tard.

La promesse, comme le compromis de vente, permet aux parties d’indiquer les principales conditions de la vente avant la formalisation de l’acte de vente définitif. Après la signature de l’un de ces deux contrats, l’acheteur a un délai de rétractation de 10 jours.

 

Marie Bernard

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