Top 5 des choses à considérer avant d’acheter un terrain pour construire

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C’est décidé, vous souhaitez devenir propriétaire et faire construire ? Pour cela, vous aurez d’abord à chercher un terrain à acheter. S’il s’agit seulement de la première étape de votre projet immobilier, elle est essentielle et conditionne la réussite de votre construction future. En effet, mal implantée suite à un choix de terrain malheureux, la plus belle maison au monde ne vous donnerait pas entière satisfaction. Le prix n’est donc pas la seule chose à regarder pour choisir un terrain. Nous vous proposons ci-dessous un guide pour vous accompagner dans votre choix de terrain. Vous y trouverez les cinq choses importantes à prendre en compte pour acheter un terrain.

L’emplacement du terrain

En immobilier, il est d’usage de dire qu’il y a trois critères à prendre en compte avant d’acheter un bien : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Le terrain que vous allez acheter servira à accueillir votre future maison. C’est pourquoi cette règle d’or est particulière appropriée pour l’achat d’un terrain. Que faut-il prendre en compte pour étudier l’emplacement d’un terrain ?

Il faut se rappeler que l’emplacement doit s’étudier selon deux dimensions temporelles. Tout d’abord, vous devez regarder l’emplacement du terrain en fonction de son environnement actuel. Toutefois, avec les années, l’environnement d’un terrain peut changer. C’est pourquoi il est important de prendre en compte ce que deviendra l’environnement de votre terrain dans quelques années. L’évolution du quartier dans lequel est situé votre terrain peut être pour le mieux mais également pour le pire !

Les commodités et services à proximité

Il est important de vous projeter et d’anticiper la routine qui sera la vôtre une fois que vous avez acheté le terrain. Quelles sont les commodités à proximité ? Le terrain se trouve-t-il à proximité des écoles, gares, commerces, médecins, transports, pharmacies, etc. ?

Si ce n’est pas le cas actuellement, ce n’est pas forcément rédhibitoire. Peut-être que le terrain est situé dans une zone en plein développement qui verra fleurir de nombreux services dans les années à venir. Dans ce cas, en plus de l’aspect pratique, vous ferez sans doute une belle opération financière car l’emplacement va gagner une plus-value certaine.

Les nuisances sonores et visuelles

L’environnement de votre quartier doit également être considéré du point de vue des éventuelles nuisances. Si vous achetez un terrain pour faire construire, c’est sans doute que vous entendez bénéficier d’une certaine tranquillité une fois à votre domicile.

Or, qu’en serait-il si vous achetez un terrain à proximité immédiate d’une gare, d’une ligne de chemin de fer, d’une autoroute, d’un couloir aérien ou de champs à la culture intensive industrielle ? Sans forcément être sonore, la nuisance peut être visuelle avec une usine, un établissement à l’architecture disgracieuse, etc. Certainement que vous y perdrez beaucoup en matière de qualité de vie. Le prix de votre terrain en serait également impacté et il sera difficile de penser à une revente éventuelle.

Là encore, il est important de prendre en compte la situation actuelle et la projection à plus long terme. Il est possible que pour le moment, le terrain soit placé dans un endroit calme. Toutefois, vous devez impérativement vous renseigner auprès de la mairie pour connaître les projets en cours qui pourraient affecter l’environnement immédiat de votre terrain. Une autre façon d’obtenir des informations dans ce domaine est également de demander à vos futurs voisins. Vous apprendrez peut-être qu’il est prévu la construction d’un axe routier ? Cela pourrait vous amener à changer votre décision. Si cela ne vous décourage pas d’acheter pour autant, vous pourrez utiliser cet argument dans la négociation pour faire baisser le prix d’achat du terrain.

L’orientation du terrain

Enfin, l’étude de l’emplacement doit prendre en compte l’orientation du terrain. Considérez le relief autour de votre terrain pour être sûr qu’il bénéficiera d’un ensoleillement important ou tout du moins correct.

Bien sûr, plus le terrain est grand, moins l’orientation est importante. En effet, si votre terrain est grand, il y a de forte chance pour qu’au moins une partie du terrain soit bien ensoleillée. Vous devrez alors privilégier cette zone pour implanter votre maison. Dans le cas d’un terrain petit, soyez très prudent quant à l’orientation.

L’idéal est que votre terrain soit incliné en direction du sud, vous aurez la garantie d’un ensoleillement maximal. L’orientation jouera sur votre confort ultérieur et sur vos dépenses énergétiques. Même la maison la mieux isolée, si elle est implantée dans une zone peu lumineuse et humide,ne procurera pas un grand confort au quotidien. De plus, vous serez obligé de chauffer régulièrement pour maintenir un température ambiante agréable.

Enfin, une mauvaise orientation peut vous empêcher de vous lancer dans certains projets ultérieurs tels que l’installation de panneaux solaires, l’implantation d’une piscine, etc.

Les caractéristiques du terrain

Votre maison devra s’adapter au terrain et pas l’inverse ! C’est pourquoi vous devez connaître certaines caractéristiques importantes de votre terrain avant de l’acquérir.

La superficie et la forme du terrain

La surface et la forme de votre terrain conditionnera en partie la possibilité de construire une maison de plain-pied ou à étage(s). Si votre terrain est petit et que vous êtes entouré par d’autres maisons, il y a des chances pour que vous ne puissiez pas construire votre maison en limite de propriété.

La liberté de choisir le constructeur

Dans un autre domaine, votre terrain est-il « libre de constructeur » ou pas ? S’il est avec « constructeur imposé », vous bénéficierez de certaines garanties mais vous ne pourrez pas passer par un architecte ni faire ce que voulez en matière de design. Tout est cela est donc en prendre en compte le plus tôt possible au risque d’être déçu plus tard en en pouvant pas réaliser ce que vous souhaitiez.

La qualité du sol et du sous-sol

D’autres caractéristiques importantes ont un impact sur le budget de votre construction. Par exemple, la qualité du sol et du sous-sol n’est pas souvent prise en compte par les acheteurs. C’est une erreur car un « mauvais sol » pourra générer des surcoûts pour vos chantiers ultérieurs.

De plus, si vous aimez beaucoup jardiner, il faut savoir que tous les sols ne se valent pas. La qualité de la terre joue beaucoup sur la réussite de votre potager ! Pour connaître la qualité du sol et sous-sol, vous pouvez vous renseigner afin de savoir si une étude a déjà été réalisée. Même se elle est ancienne, il y a de fortes chances pour qu’elle soit toujours d’actualité. Sinon, vous devrez vous rapprocher d’un professionnel qui effectuera des sondages pour déterminer la qualité de votre sol.

La topologie du sol

La topologie du terrain est également importante à considérer. Ainsi, un terrain en pente nécessitera plus de travaux pour la construction d’une maison. En effet, une étape supplémentaire de nivellement devra être réalisée.

De plus, si votre terrain est de type marécageux, les travaux seront plus importants. Vous devrez procéder à l’assèchement d’une partie de la zone avant de commencer les travaux de construction.

Il en est de même si votre terrain est très arboré. Vous devrez alors prévoir du déboisement, une étape qui met en jeu de nombreuses ressources et qui augmentera incontestablement la facture finale.

La viabilisation

Enfin, vous devez savoir si le terrain est viabilisé ou pas. La viabilisation est la connexion de votre terrain aux réseaux de distribution publics de base. Par exemple, la viabilisation électrique consiste à acheminer l’électricité jusqu’à votre parcelle. La viabilisation concerne les réseaux d’électricité, de gaz, d’eau, d’assainissement, de téléphone et d’internet. Si elle n’est pas faite, ce n’est pas rédhibitoire du moment que votre terrain est constructible bien sûr, mais ce sont autant de frais supplémentaires à rajouter.

Les documents à consulter avant d’acheter un terrain

Avant d’aquérir un terrain, il est important de consulter certains documents à la mairie.

Plans d’Occupation des Sols (POS)

Le Plan d’Occupation des Sols est le document qui vous renseigne sur le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Ce coefficient vous permet de savoir la surface maximale au sol constructible sur votre parcelle. Concrètement, pour connaître la surface, vous devez multiplier la surface du terrain par ce coefficient et vous obtiendrez la surface.

Cela a un impact sur l’emprise au sol de votre future maison. Si le COS est faible, vous serez peut-être obligé de construire une maison à étage plutôt que de plain-pied.

Plans Local d’Urbanisme (PLU)

Il est important de consulter le PLU de votre terrain ainsi que ces des parcelles avoisinantes. Ces documents vous permettront de savoir la hauteur maximale de votre future maison. Par exemple, si la hauteur maximale est de 6 mètres, vous ne pourrez pas construire une maison sur 3 niveaux.

De plus, vous saurez s’il est possible de construire des immeubles ou autre bâtiments hauts sur les parcelles voisines. Sans cette vérification préalable, vous pourriez un jour vous réveiller avec la mauvaise surprise de voir un HLM se construire à proximité !

Le certificat d’urbanisme

Ce certificat est à demander à la mairie ou aux services de la DDE. Vous trouverez dans ce document les informations quant à la constructibilité du terrain, les dispositions d’urbanisme à respecter, la densité de construction autorisée, les servitudes, les droits de passage, la viabilité.

Le certificat d’urbanisme vous fournit également les (éventuelles) contraintes techniques à respecter lors de la construction de votre maison en matière de toiture, hauteur, façade, etc. Enfin, il vous permet de savoir si le logement est situé dans une zone à risque ou dans une zone protégée.

Plan de Prévention des Risques naturels (PPRN)

Le PPRN est à retirer auprès de la mairie. Ce document exhaustif présente l’ensemble des risques éventuellement présents à l’endroit de votre terrain, tels que :

  • Inondations ;
  • Glissements de terrain ;
  • Tassements ;
  • Avalanches ;
  • Incendies ;
  • Séismes ;
  • Nucléaires ;
  • Etc.

La couverture réseau

La couverture réseau est importante à prendre en compte. Si vous avez l’intention d’utiliser un smartphone ou une box internet. Si vous travaillez depuis la maison, c’est même un paramètre essentiel. Dans ce cas, vous devez étudier le débit internet maximal admissible à cet endroit.

Dans un premier temps, le mieux est d’utiliser des outils en ligne qui vous permettent de vous renseigner sur les opérateurs qui proposent le meilleur débit. Rien ne vous empêche également de vous rendre sur place et de demander aux voisins, bien au contraire ! Peut-être seront-ils au courant de l’installation prochaine de la fibre optique par exemple. En demandant aux voisins, vous pourrez également vérifier la véracité des chiffres avancés par les sites internet des opérateurs, souvent très optimistes. Il faut savoir qu’en réalité, les débits sont inférieurs à ceux annoncés.

Renseignez-vous sur l’endroit où se situe le relai internet du quartier. Plus votre terrain en est proche, meilleure sera votre connexion.

Dans le cas où la couverture internet n’est pas exceptionnelle, rien n’est perdu. Vous voudrez peut-être explorer la piste d’une clé 5G pour vos besoins personnels et professionnels.

À l’inverse, si vous n’avez pas de gros besoins en données internet, la couverture réseau n’est pas un paramètre si important. Pensez tout de même à vérifier les débits accessibles. Cela vous permettra de savoir quels types d’activités (télévision, téléchargement, jeux vidéo, etc.) vous pourrez mener compte tenu du débit.

Les taxes et coûts annexes

Regardez aussi l’aspect fiscal avant d’acheter un terrain. Entre deux communes proches, il peut y avoir de grandes différences. Renseignez-vous principalement sur la taxe foncière et la taxe d’habitation (dans le cas où vous avez à la payer).

Parfois, le prix au mètre carré d’un terrain est peu élevé, par contre il cache une taxe foncière très importante. Puisque vous souhaitez construire, renseignez-vous également sur la taxe d’aménagement, bien qu’elle dépende principalement du fait que vous habitiez Paris ou la province.

En général, les tarifs de l’électricité et du gaz ne dépendent pas de la localité. Par contre, ce n’est pas le cas de l’eau. C’est pourquoi il est bon de connaître à l’avance le prix de l’eau ainsi que sa qualité.

Publié le 29 novembre 2020

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