Comment rénover une maison en ruine ?

Les vieux bâtiments ont une âme qui attire de nombreux particuliers souhaitant se lancer dans des travaux de rénovation pour créer une maison à leur image. Avant de commencer la réhabilitation d’une maison ancienne, il est important de savoir si la bâtisse qui vous intéresse est considérée comme une ruine ou comme une construction existante à rénover. Cela aura un impact sur vos travaux.

Maison en ruine ou construction existante à rénover ?

Qu’il s’agisse d’une grange centenaire, d’une vielle maison ou d’une ancienne ferme, tout projet de rénovation d’un tel bâtiment commence par l’identification du type de bien. Ainsi, selon la loi :

« La construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations, qui est repérée par des pointillés sur le cadastre et n’est imposée ni au titre de la taxe foncière ni au titre de la taxe d’habitation doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante. »

Pour pouvoir restaurer une ruine, certaines conditions doivent être remplies :

• La majorité des murs porteurs doivent encore être présents.
• Le service d’urbanisme de la commune doit donner son accord écrit.
• La ruine doit posséder un attrait architectural particulier. Ce dernier devra être respecté par les travaux de restauration.
• La ruine doit être raccordée en eau et en électricité.

Les droits de la municipalité

Lorsqu’un bâtiment est considéré comme étant en ruine, la municipalité est en droit :

• d’expulser toute personne y résidant ;
• de décider la destruction complète du bâtiment (notamment lorsqu’un immeuble en ruine risque de s’effondrer sur l’espace public).

La définition d’une ruine

Une bâtisse en ruine désigne un bâtiment dégradé par le temps ou volontairement détruit. Dans les deux cas, il ne s’agit d’une ruine que lorsqu’il reste des traces de la bâtisse.

En milieu rural, les vieilles fermes, les bâtiments agricoles et les anciennes granges sont très souvent considérés comme des ruines. Lorsque c’est le cas, vous devrez respecter les lois et réglementations en vigueur.

Les démarches à suivre pour rénover une maison en ruine

La réhabilitation d’une maison ancienne représente un certain budget, mais surtout du temps et de l’énergie. Afin de commencer vos travaux de rénovation en toute sérénité, voici les démarches à suivre avant d’acheter un vieux bâtiment :

• Étape 1 : consulter le cadastre et le PLU ;
• Étape 2 : visiter les ruines avec l’architecte ;
• Étape 3 : vérifier la viabilisation du site.

Étape 1 : consulter le cadastre et le PLU

Avant même de visiter la maison en ruine que vous souhaitez acquérir, IZI by EDF vous conseille de vous rendre sur le site gouvernemental des cadastres en ligne www.cadastre.gouv.fr afin de vérifier si la parcelle y figure bien.

En deuxième lieu, vous pourrez également consulter la carte communale ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Sur demande, la mairie vous fournira gratuitement un certificat d’urbanisme. Ce document est indispensable pour connaître les règles applicables à votre terrain. Cela vous permet notamment d’estimer la faisabilité de votre projet de rénovation.

Vérifiez également :

• que le terrain est constructible (s’il ne l’est pas, vous ne pourrez pas réhabiliter les ruines) ;
• que la transformation de la destination du bâtiment est possible (dans le cas d’un bâtiment commercial que vous souhaitez transformer en habitation, par exemple).

Sachez que si votre terrain est en zone ABF, votre projet de restauration sera soumis aux Architectes des Bâtiments de France. Ils seront en droit de vous imposer certaines restrictions afin de respecter l’architecture des alentours.

Étape 2 : visiter les ruines avec l’architecte

Même si vous avez le coup de cœur pour une maison en ruine, commencez toujours par la visiter avec un professionnel du bâtiment. Dans l’idéal, contactez un architecte pour identifier pleinement la faisabilité du projet.

Le rôle de l’architecte consiste notamment à vérifier l’état de la charpente, vous aider à vous assurer que votre bâtiment est sain, etc. L’architecte mesure les points faibles et les points forts des ruines. Ainsi, il vérifie l’âge de la couverture et vous indique de la refaire si elle a plus de 50 ans. Il s’assure qu’il ne s’agit pas d’une zone à risques de termites, etc. Il note la présence de remontées d’humidité, de larges fissures, etc.

À la suite de votre visite des ruines, l’architecte vous remettra un diagnostic technique du bâtiment et de son environnement. Ce document est indispensable pour vous aider à :

• mieux définir votre budget ;
• et mieux négocier le prix d’achat auprès du vendeur.

Si vous décidez effectivement d’acheter le bien, l’architecte vous aidera également à établir votre projet de restauration.

Étape 3 : vérifier la viabilisation du site

Lors de la visite des ruines avec l’architecte, il vérifiera notamment sur le terrain est viabilisé. Pour être viabilisée, une parcelle doit être raccordée :

• au tout-à-l’égout ;
• à l’eau ;
• à l’électricité ;
• et éventuellement au gaz.

Une ruine non viabilisée peut bien entendu être achetée. Il faudra juste penser à prévoir au budget pour la viabilisation du terrain. Ce critère peut être pris en compte dans les négociations d’achat de la parcelle.

Le budget de viabilisation d’un terrain dépend d’une ruine à l’autre. Elle varie en effet en fonction de la nature du terrain, mais aussi de la distance de raccordement à prévoir.

En milieu rural, l’assainissement autonome comme la fosse septique sera peut-être une alternative à prévoir.

Mettre des clauses suspensives dans l’avant-contrat

Lors de l’achat d’une maison en ruine, IZI by EDF vous conseille de prévoir des clauses suspensives dans l’avant-contrat. Cela vous permet de signer vite tout en ayant le temps a posteriori de tout vérifier avant la signature finale.

Les clauses suspensives de l’avant-contrat vous protègent. Lors d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, les clauses suspensives peuvent prévoir :

• l’obtention d’un prêt bancaire ;
• ainsi que l’obtention d’un permis de construire et/ou de démolir par la mairie.

Si ces deux conditions ne sont pas remplies, vous aurez la possibilité de faire annuler le contrat.

Dans le cadre de l’achat d’une ruine, ne signez rien avant d’avoir l’avis de votre notaire. Il est important qu’il s’agisse d’un notaire différent de celui du vendeur afin qu’il défende vos propres intérêts.

Définir votre projet

Rénover une vieille bâtisse est le meilleur moment pour oser un projet atypique. Avec l’aide d’un architecte ou par vous-même, vous devez également définir ce que vous allez faire de ces ruines. Prenez en compte vos besoins et votre mode de vie pour concevoir la maison qui vous ressemble.

Cuisine ouverte ? Des espaces peu cloisonnés pour profiter du volume de la maison ? Une verrière entre la cuisine et la salle à manger pour profiter de la lumière tout en gardant des cloisons ? Une véranda ? Une salle de jeux avec un étage dédié aux enfants ? Un bureau pour les périodes de télétravail ?

Quelles que soient vos envies, un architecte crée les plans en respectant vos envies et en étudiant la faisabilité de votre projet. Pour rénover une maison en ruine, vous avez la possibilité de respecter l’authenticité de la maison tout en l’adaptant à un mode de vie contemporain.

Penser efficacité énergétique

De nos jours, lors de la rénovation d’une maison en ruine, il est important de penser à l’efficacité énergétique du bâtiment. Afin d’allier charme et confort, créez une maison qui consommera peu d’énergie et sera plus respectueuse de l’environnement. En rénovant l’ensemble d’une maison en ruine, il est possible de mettre en place une isolation permettant de réduire un maximum les rejets de CO₂.

En suivant le principe de fonctionnement des maisons passives et du bioclimatisme, vous pouvez rénover votre maison de manière à ce qu’elle consomme le moins possible. Pour cela, suivez les quelques préconisations suivantes :

• privilégiez une orientation plein sud pour votre maison afin de profiter de l’énergie fournie par le soleil tout au long de l’année ;
• profitez de la ventilation naturelle ;
• prévoyez un puits canadien ;
• investissez dans les énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, panneaux solaires thermiques, pompe à chaleur, etc.) ;
• soignez vos travaux d’isolation et ne laissez pas de ponts thermiques (isolation du sol, isolation des murs, isolation des combles et de la toiture, isolation des fenêtres et du vitrage, etc.).

Confiez les travaux de rénovation à des professionnels

Si vous pourrez réaliser une partie des travaux de rénovation vous-même, dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’une ruine, vous aurez sûrement besoin de l’aide d’artisans pour certaines tâches. Faites confiance aux professionnels du réseau d’IZI by EDF pour vous accompagner au mieux dans votre projet.

Qu’il s’agisse d’un électricien, d’un plombier, d’un maçon, vous trouverez des artisans locaux pour participer à la rénovation de votre maison par le biais d’IZI by EDF. Tous les artisans de notre réseau sont assurés comme il faut (assurance de responsabilité civile professionnelle, assurance de garantie décennale, etc.).

Vous pourrez ainsi créer la maison de vos rêves avec de belles ouvertures et une excellente isolation. Pour commencer, occupez-vous de la charpente et de la toiture pour protéger au plus tôt votre future habitation contre les intempéries.