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Immobilier : bien choisir son logement dans l’ancien

Publié le 21 décembre 2016 par Benjamin

Immobilier, comment bien acheter dans l'ancien
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Des prix à la baisse, une offre abondante et des taux d’emprunt historiquement bas, c’est le moment d’investir dans l’immobilier ancien ! L’occasion de profiter d’un rendement net entre 4 et 6% supérieur et moins risqué que ceux offerts par les marchés actions ou obligataires. La pierre vous attire et plus particulièrement dans l’ancien ? hellocasa dresse les avantages et inconvénients de ce segment de l’immobilier.

Bien choisir : étudier le marché de l’ancien

Réussir un investissement locatif passe obligatoirement par une étude précise du marché local. Il s’agit d’identifier la demande et de s’orienter vers un produit qui y répond parfaitement. On n’opte pas pour le même bien immobilier dans une ville étudiante et dans une ville de garnison !

Recherchez un appartement attractif et bien situé vous évitera de subir des mois de carence locative qui pèsent lourdement sur le rendement de l’opération. L’environnement compte autant que les caractéristiques du logement. Prenez le temps de visiter le quartier, d’y repérer les commodités et l’offre de transport.

Lorsque vous avez ciblé un logement, assurez-vous auprès de la mairie de la commune concernée qu’aucun projet autoroutier ou ferroviaire ne viendra à terme troubler la quiétude du quartier.

Une solution relativement sereine consiste à opter pour un logement déjà loué. Le loyer déjà connu n’est pas sujet à interrogation et le bien rapporte des revenus fonciers dès la signature de l’acte authentique marquant le transfert de propriété devant notaire. Un locataire déjà en place évite en outre une mise en commercialisation parfois aléatoire si elle intervient à la mauvaise période de l’année.

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Acheter dans l’ancien : prendre en compte tous les coûts

Le prix au m² de l’ancien est généralement plus bas que celui du neuf. Mais à ce prix, il convient d’ajouter des frais de notaires de 7 à 8% plus élevés que ceux du neuf qui s’établissent, eux, entre 2 et 3%.

Il faut intégrer à ce prix les éventuels travaux de rénovation et de mise en conformité pour pouvoir rejoindre le marché locatif. Ces travaux doivent être chiffrés avant même la signature du compromis de vente.

Contrairement à un achat neuf difficilement négociable, les prix de l’ancien peuvent donner lieu à de forts rabais après discussion. Un acquéreur bénéficiant d’un paiement au comptant ou au financement approuvé par sa banque est en position de force pour négocier le prix du bien qui l’intéresse.

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Dans l’ancien, des aides notamment à la rénovation

Si l’ancien n’est pas aussi aidé par l’Etat que le neuf, il n’est pas totalement exempt de dispositifs incitatifs. La loi Malraux offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% du montant des travaux de rénovation tandis que le mécanisme fiscal du déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 euros sur les revenus globaux du propriétaire lorsque son revenu foncier a déjà été absorbé par les charges déductibles.

L’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) attribue en outre des aides ciblées aux propriétaires bailleurs effectuant des travaux d’amélioration dans leur logement.

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Neuf ou ancien, attention aux charges de copropriété

Par nature, un logement ancien demande plus d’entretien qu’un bien acquis neuf. Les propriétaires d’un logement en copropriété peuvent voir fondre le rendement de leur investissement après une décision de ravalement de façade ou de réfection de toiture prise en assemblée générale. Avant de s’engager, l’acquéreur potentiel doit se renseigner sur l’état général de l’immeuble, sur les travaux déjà réalisés et sur ceux envisagés ou nécessaires à terme. Une manière de se prémunir d’une mauvaise surprise.

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La recette gagnante d’un investissement dans l’ancien

  1. Sélectionnez un emplacement idéal. Les investisseurs immobiliers ont tendance à dire qu’il y a 3 critères importants dans un achat immobilier : 1. L’emplacement 2. L’emplacement 3. L’emplacement. Pensez à la revente même si cela n’est pas le but premier.
  2. Calculez que votre bien, une fois les travaux réalisés, doit se situer dans les prix du marché, au m². Exemple : vous achetez votre logement de 60m² à 170 000€ à Toulouse, vous réalisez 30 000€ de travaux, le marché dans ce secteur du centre ville tourne autour de 3500 / 4000€ du m² = votre bien est alors à 3333€ du m², l’investissement est parfait.
  3. Ayez des charges de copropriété les plus faibles possible. Si vous achetez votre bien une bouchée de pain mais que vous avez 300€ de charges de copropriété par mois, vous allez perdre de l’argent. Une petite copropriété voire un syndic bénévole est souvent plus avantageux qu’une grande copropriété. Les charges sont certes partagées et donc paraissent plus faibles dans une grande copropriété mais il n’en est rien, car grande copro signifie souvent ascenseur, espace extérieur, agent d’entretien voire gardien, la note peut vite devenir salée.

L’achat d’un logement à louer dans l’immobilier ancien est une bonne solution pour sécuriser son patrimoine et éventuellement disposer pour ses vieux jours d’un appartement en ville. De même, l’ancien rénové et bien entretenu peut donner lieu à une plus-value importante après quelques années. Comme tout investissement celui-ci doit être préparé et mené consciencieusement. La diversité de l’offre dans l’ancien réserve cependant de très bonnes affaires à qui prend le temps de chercher.



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