Profiter de la loi Pinel grâce aux travaux de rénovation

Entré en vigueur le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel ancien vient compléter la loi Pinel dans le neuf. Son objectif est de permettre aux investisseurs d’acheter un bien immobilier dans l’ancien tout en bénéficiant de réductions fiscales. Ils doivent pour cela réaliser des travaux de réfection. Comment profiter de la loi Pinel grâce aux travaux de rénovation ? Réponse dans cet article.

Loi Pinel ancien : de quoi s’agit-il ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel ancien vient compléter le dispositif Pinel qui ne concernait alors que les investisseurs dans l’immobilier neuf. Le dispositif Pinel dans l’ancien étend le champ d’application à destination de ceux qui souhaitent investir dans un logement ancien à rénover.

L’objectif du Gouvernement est notamment de lutter contre le mal-logement et le manque de logements locatifs dans certaines villes de France. Grâce aux avantages fiscaux offerts aux nouveaux propriétaires de ces biens, l’Etat souhaite améliorer l’état de son parc de logements, dans la poursuite du plan national de lutte contre les logements insalubres.

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

L’investisseur qui souhaite bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, notamment dans l’ancien, doit respecter plusieurs conditions. Certaines sont liées aux conditions de ressources du locataire, tandis que d’autres concernent la zone géographique ou les travaux de rénovation à réaliser.

Conditions communes à la loi Pinel

La loi Pinel impose au propriétaire du logement de respecter certaines exigences communes au dispositif dans sa globalité.

• Le logement doit être situé dans une zone A, A bis, B1 ou B2 telles que définies par la loi Pinel. Ces différentes zones sont accessibles via ce lien, qui vous permettra de localiser les endroits concernés
• La location du bien doit respecter le plafond de loyers imposé par la loi
• Le locataire doit percevoir des ressources inférieures à un plafond défini par la loi. Ce plafond varie en fonction de chaque zone.

Conditions propres aux travaux de rénovation

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, le contribuable investisseur doit respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne les travaux de rénovation à réaliser dans le logement. Deux situations doivent être distinguées :

• Un logement à réhabiliter, réputé indécent au moment de son acquisition. Ce dernier doit présenter un danger pour la sécurité des locataires, en plus de ne pas respecter les normes en matière de performance énergétique
• Un local non habitable à transformer en habitation. Il peut par exemple s’agir d’un local commercial ou d’un entrepôt à réhabiliter en faisant de gros travaux de rénovation. L’objectif est alors de créer un nombre suffisant d’espaces permettant au locataire de pouvoir y vivre décemment.

Avantages fiscaux du dispositif Pinel ancien

Le contribuable qui souhaite faire l’acquisition d’un logement ancien afin de le rénover avant de le mettre en location bénéficie d’avantages fiscaux très intéressants. La réduction de l’assiette fiscale dépend de la durée d’engagement de mise en location du bien :

• Engagement de location du bien pendant 6 ans : réduction fiscale de 12 % du montant de l’investissement
• Location pendant 9 ans : réduction de 18 %
• Location pendant 12 ans : réduction de 21 %.

A noter toutefois que ces avantages tendront à diminuer à compter de 2023, avant de disparaître totalement le 31 décembre 2024, comme c’est le cas de la loi Pinel dans le neuf.

Critères de décence et de performance énergétique du logement

Le projet de réhabilitation d’un logement considéré comme impropre à l’usage d’habitation doit prendre appui sur plusieurs critères de décence légalement garantis. La réhabilitation concerne les éléments suivants :

Caractéristiques de décence du logement	Critères de performance énergétique
Composition globale du logement	Respect d’une surface habitable minimale
Gros œuvre	Absence de risque lié au plomb et à l’amiante
Charpente	Ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m² K
Niveau d’étanchéité	Sécurité des installations électriques et de gaz
Plomb et amiante	Equipement de chauffage (centralisé ou individuel)
Réseaux d’eau	Évacuation des eaux usées
Installations de gaz	Une pièce minimum pour prendre sa douche/bain avec un lavabo
Installations sanitaires	Isolation des combles
Dispositif de chauffage	–
Ventilation et VMC	–
Parois et menuiseries	–

Quels travaux de rénovation sont concernés ?

Le dispositif Pinel ancien s’adresse autant aux particuliers qui souhaitent faire rénover un ancien logement qu’à un professionnel promoteur immobilier. Pour profiter du dispositif, l’achat immobilier doit avoir lieu avant le 31 décembre 2022.

Les travaux de rénovation à réaliser dans le logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’achat. Les travaux doivent également respecter plusieurs conditions :

• Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % dans un habitat non collectif et de 20 % au moins dans un habitat collectif
• Concerner au moins 2 sortes de travaux sur le bouquet éligible à la loi Pinel. Il s’agit du changement de chaudière ou de production d’eau chaude ainsi que des travaux divers d’isolation (murs, fenêtres, combles).

Bon à savoir : les dépenses engagées pour rénover le bien immobilier doivent être au maximum de 300 000 €.

Une fois que les travaux sont terminés, le bien est en principe réhabilité pour permettre à des locataires d’y habiter. Le bien réhabilité doit posséder le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou le label Haute Performance Energétique. Cela afin de prouver que le logement a subi des travaux d’amélioration de sa performance énergétique. En cas de contrôle, l’administration fiscale veillera à vérifier les factures que vous devrez donc présenter.

En outre, vous devez demander la fourniture d’une attestation indiquant que le logement remplit tous les critères de performances techniques et de décence. Il s’agit d’une sécurité pour garantir aux futurs locataires de pouvoir jouir décemment d’un logement assurant leur sécurité physique et sanitaire.