Les obligations avant de louer votre logement

La loi vous oblige, en tant que propriétaire, à mettre en location des logements « décents », protégeant ainsi la santé et la sécurité des locataires. Cette notion a été explicitée à travers différentes obligations ayant trait à la surface du logement, ses équipements, son aménagement et sa performance énergétique. Retours sur ces réglementations…

Le contexte légal

Selon la loi n°89 du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Le locataire doit ainsi jouir paisiblement du logement. D’autre part, il doit pouvoir en user comme cela est prévu dans le contrat de location.

Périmètre de vos obligations

C’est à vous, en tant que propriétaire, d’effectuer les travaux nécessaires pour l’entretien, la réparation, ou la mise en conformité de votre bien. Ces derniers vont concerner :

• les aménagements en faveur de la santé physique du locataire
• ceux visant à assurer la sécurité du locataire
• les équipements de confort
• les caractéristiques du bien (surface)

En savoir plus sur les aides aux travaux pour les propriétaires bailleurs.

Réaliser un diagnostic en amont

En amont, vous devrez diagnostiquer votre logement pour vérifier qu’il répond bien à toutes les exigences requises. Ces diagnostics sont strictement encadrés et effectués par des organismes agréés. Vous devez obligatoirement les communiquer aux locataires, notamment :

• la performance énergétique du logement
• l’état des installations électriques/gaz
• la présence d’amiante et de plomb
• la présence de parasites
• les risques et pollutions (ERP)

La taille du logement

Premier critère à prendre en compte pour savoir si vous pouvez louer votre logement : sa taille. Meublé ou non, un logement décent doit disposer a minima d’une pièce principale d’une surface supérieure ou égale à 9 m2. Sa hauteur sous plafond doit également être au moins égale à 2,20 m (voir le code de la construction et de l’habitation, article R. 156-1). Cela représente un volume supérieur ou égal à 20 m3.

Cette surface n’est pas la même lorsqu’il s’agit d’un logement en colocation à plusieurs baux. Dans ce cas, chaque colocataire devra disposer d’une chambre à usage privatif au moins égale à 9m2 et d’un volume de 20 m3.

Si votre logement ne respecte pas ces critères, il ne sera pas reconnu comme décent. Vous ne pourrez par conséquent pas le louer.

NB : la cave et les sous-sols, les combles non aménagés, les terrasses ou balcons, vérandas et autres locaux annexes n’entrent pas en considération pour mesurer la surface minimale habitable d’un logement.

Veiller à la sécurité

Prévenir les chutes

Les accidents de la vie courante, qui incluent les accidents domestiques, ont représenté en 2021 près de 5 millions de recours aux urgences et 20 000 décès (source : ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance).

Afin de les limiter dans la sphère domestique, plusieurs obligations ont été mises en place concernant la sécurité dans les logements. Parmi eux, des « dispositifs de retenue des personnes », que ce soit dans le logement (terrasses, balcons, garde-corps des fenêtres…) ou dans ses accès (escaliers). Il peut s’agir de rambardes, de rampes, etc. Ils doivent impérativement se trouver dans un état de solidité suffisant, conformes à leur usage.

Sécuriser les réseaux d’électricité et de gaz

Tout logement, qu’il soit neuf ou rénové, doit respecter des normes en vigueur pour ses réseaux et ses branchements d’électricité et de gaz ainsi que pour ses équipements de chauffage et de production d’eau chaude. Retour sur les règles de base pour assurer la sécurité électrique de votre logement.

En effet, une installation électrique défaillante entraîne par exemple un risque accru d’électrisation grave (4000 par an selon le ministère de la Transition écologique) et peut causer des départs de feu.

Les obligations en la matière sont inscrites dans le code de la construction et de l’habitation, article R111-12. Leurs modalités d’application sont définies dans l’arrêté du 22 octobre 1969 pour l’électricité et dans celui du 2 août 1977 pour le gaz. En savoir plus sur les obligations électriques en cas de location de logement.

Une fois les installations faites, vous devrez vérifier que les circuits électriques et/ou les réseaux de gaz fonctionnent bien et en toute sécurité.

Assurer la sécurité contre les risques d’incendie

Une partie du code de la construction est dédiée aux dispositifs de lutte contre le risque d’incendie ainsi qu’aux normes d’accessibilité. Notamment, depuis le 8 mars 2015, vous devez équiper votre logement d’un détecteur de fumée. L’installation est à votre charge et c’est à votre locataire que reviendra son entretien.

Préserver la santé

Respirer un air sain

Les pièces principales de votre logement doivent bénéficier d’un éclairage suffisant et d’un « ouvrant », c’est-à-dire une fenêtre, une trappe ou tout autre moyen de communication avec l’extérieur. Cet ouvrant peut également donner sur « un volume vitré exposé à l’air libre ».

Ces mesures visent à favoriser le renouvellement fréquent de l’air ambiant par un système d’aération ou de ventilation performant. Un air stagnant peut en effet devenir source de problèmes de santé respiratoires. La loi parle ici d’ « infiltrations d’air parasites ». Si votre logement est doté d’une cheminée, vous devrez y installer une trappe ouvrant vers l’extérieur.

Protéger contre l’extérieur

Rappelons que la fonction première du logement consiste à protéger les individus face à un environnement hostile (froid et chaleur excessifs, pluie, neige, vent…) ou tout élément intrusif susceptible d’affecter leur bonne santé.

La loi stipule que le logement doit assurer « le clos et le couvert », c’est-à-dire être fermé et doté d’un toit. Les murs, le toit mais aussi les portes et fenêtres doivent ainsi protéger le locataire « contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ».

« Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires » doivent, quant à elles, permettre d’« assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » Des dispositifs de ventilation ou d’aération sont notamment utiles pour faciliter l’évacuation de l’humidité.

À noter que dans les départements d’outre-mer, les aléas météorologiques peuvent justifier des conditions différentes. Ils ne sont pas soumis aux mêmes réglementations.

Protéger contre des substances nocives

Les matériaux de construction, les peintures et autres éléments utilisés pour la construction et/ou rénovation de votre logement peuvent représenter une nuisance pour la santé. Une peinture au plomb, la présence d’amiante dans les murs, les revêtements de vos canalisations, etc. auront un impact négatif sur la santé des habitants. Vous devez donc veiller à utiliser des produits inoffensifs et à établir un diagnostic de votre logement entier avec l’aide d’une entreprise agréée avant de le mettre en location.

En savoir plus sur les aides financières au désamiantage.

Des équipements assurant un confort minimal

Chauffer le logement

Votre logement doit être doté d’une installation de chauffage, avec une puissance adaptée à la surface à chauffer (c’est-à-dire avec une puissance minimale par rapport au nombre de mètres carrés). Exception faite pour les départements d’outre-mer.

Accéder à l’eau potable

D’autre part, votre logement doit être raccordé à l’intérieur au réseau d’eau potable chaude et froide, avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale. Une utilisation normale signifie faire sa toilette, utiliser les WC, cuisiner et faire le ménage.

Vous devrez veiller à ce que l’eau puisse s’évacuer dans des canalisations dédiées à cet effet, en particulier depuis la cuisine et la ou les pièces d’eau (WC, salle de bain). Dotez également vos canalisations d’eaux-vannes afin d’empêcher le refoulement des odeurs.

À noter que des conditions particulières s’appliquent concernant l’eau chaude pour les départements d’outre-mer.

Cuisiner

Se nourrir étant un besoin essentiel pour tout être vivant, votre logement devra être organisé de manière à héberger une cuisine ou un coin cuisine dans sa pièce principale ou dans une pièce dédiée. Pour être définie comme telle et assurer ses fonctions élémentaires, la cuisine doit pouvoir accueillir un appareil de cuisson et un évier.

Permettre une bonne hygiène

De même, un logement décent se définit par la présence d’une salle d’eau permettant de faire sa toilette et de soulager ses besoins en toute intimité. Il devra donc héberger une salle de bain incluant, dans la même pièce ou dans une pièce séparée, des WC.

Notez bien que la salle de bain doit se trouver dans une pièce distincte de la cuisine et de la salle à manger/salle principale. Par ailleurs, vous ne pourrez trouver qu’un seul WC extérieur au logement pour les logements d’une seule pièce, dans un espace facile d’accès.

Voir clair

Vos locataires n’étant pas habitués à vivre à la manière des taupes, vous devrez bien sûr doter votre logement d’un réseau d’électricité assurant un éclairage suffisant dans toutes les pièces.

Celles-ci incluent les espaces de passage comme les couloirs, les escaliers, etc. et les seuils de porte. Et bien sûr, les circuits électriques doivent être pensés pour assurer le fonctionnement normal des appareils ménagers courants.

Nuisibles et animaux

Vous devrez enfin veiller à ce que votre logement ne soit pas infesté par des animaux nuisibles tels que les rats, les cafards, ou des parasites (puces de lit) et champignons.

Et si vous louez un logement indécent ?

Si vous louez un logement non conforme aux règles énumérées ci-dessus, votre locataire est en droit de vous adresser, par courrier recommandé, une demande de mise en conformité. Vous devrez alors donner suite à sa mise en demeure dans un délai de 2 mois, au risque de vous voir convoqué par la Commission départementale de conciliation (pour un règlement à l’amiable) ou par le Tribunal d’instance.

Après évaluation du juge, vous serez contraint, le cas échéant, de :

• réaliser les travaux nécessaires
• réduire le loyer
• payer des dommages et intérêts
• votre locataire pourra décider de quitter le logement sans le préavis d’habitude obligatoire