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Location vide ou meublé : comment choisir ?

Publié le 29 décembre 2016 par Benjamin

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Vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez placer sur le marché de la location. Vous vous interrogez cependant sur la meilleure formule : louer vide ou meublé ? IZI by EDF vous livre quelques explications pour vous aider à comprendre les avantages et inconvénients de ces deux options et vous permettre de choisir celle qui vous correspond le mieux.

Vide ou meublé ? La location en meublé

La location meublée concerne prioritairement les logements de petites tailles du studio au F2. Celle-ci répond, en effet, à une demande émanant le plus souvent de personnes seules : étudiants ou jeunes cadres éloignés de leur résidence principale le temps d’une mission. De fait, le meublé, lorsqu’il ne souffre pas de carences locatives répétées, offre un meilleur rendement locatif : les loyers des meublés sont 10 à 20% plus élevés que ceux des logements équivalents vides.

À cela s’ajoute une fiscalité avantageuse. L’administration fiscale ne considère pas les loyers issus d’une location meublée comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) nettement moins imposés. De fait le propriétaire-bailleur s’assimile fiscalement à une entreprise. Plusieurs statuts fiscaux sont alors possibles :

  • Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre soit un abattement forfaitaire de 50%, soit une imposition au frais réels après déduction des charges et des amortissements.
  • Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) qui offre un dispositif de déduction très avantageux car portant sur les revenus globaux du propriétaire.

Faut-il louer vide ou meublé

La location meublée offre un régime juridique plus favorable au propriétaire. Ce dernier impose ses conditions au locataire et reste libre de fixer la durée du bail, le montant du loyer et des charges ainsi que du dépôt de garantie. Si le logement concerné constitue la résidence principale du locataire, le bail doit cependant être à minima d’un an. Une durée qui tombe à neuf mois pour un locataire étudiant.

Pour louer en meublé, le bailleur est tenu de fournir un logement décent et répondant à une exigence minimale en matière de performance énergétique. Il doit conformément à la loi n°2015-992 du 17 août 2015 mettre à disposition du locataire le nécessaire à une occupation dans de bonnes conditions du logement concerné. Il s’agit bien évidemment des meubles et des équipements mais aussi de la vaisselle, des ustensiles de cuisines, du linge de maison et du matériel de propreté.

Bon à savoir : La location meublée implique un turnover plus fréquent du fait de la typologie des locataires. Elle engendre par conséquent une gestion locative plus lourde. C’est aspect est certainement le principal inconvénient de ce type de location.

Choisir sa location vide ou meublé

Vide ou meublé ? La location vide

C’est la location la plus évidente pour les logements de moyenne et grande taille (F3 et au-delà) et la solution de facilité pour ceux de petites tailles. Facilité car la mise en location et gestion locative d’un bien vide est beaucoup plus simple. Par définition ce dernier n’a pas à être équipé et ce type de location induit un turnover moins élevé.

Fiscalement, les loyers tirés d’une location vide sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux différents :

  • Le micro foncier : il s’applique jusqu’à 15000€ de revenus fonciers et donne lieu à un abattement forfaitaire de 30%. Aucune charge n’est déductible.
  • Le réel : ce régime permet de déduire tous les frais déductibles (gestion, travaux, intérêts d’emprunt)

Faut-il louer vide ou meublé

À noter : Le régime juridique est, lui, moins favorable au propriétaire. Le bail notamment est conclu pour un minimum de 3 années.

Location vide ou meublé : des produits et une gestion différente

Globalement la location meublée et la location vide ne concernent pas tout à fait le même type de logement. La première n’est rentable que si le logement proposé est situé dans une zone propice, à proximité d’une université par exemple. Dans le cas contraire, le risque est grand de voir sa rentabilité locative obérée par de nombreux mois de carence locative. Une location vide tournée vers des locataires plus stables est alors plus judicieuse.

La gestion de ces deux types de location est foncièrement différente. La location meublée nécessite un investissement plus important et s’adresse à des bailleurs résidant à proximité du logement concerné et disponibles.

Faut-il louer vide ou meublé
Ces ceux types de location se valent. Pour bien choisir entre elles, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à procéder à une étude de marché et à des simulations fiscales. Les résultats obtenus et le degré d’investissement consenti par le bailleur détermineront le choix final.



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