Tout savoir sur la loi Denormandie

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Les avantages du dispositif Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif visant à soutenir les futurs propriétaires bailleurs. Elle permet d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu sur plusieurs années à condition de respecter certaines exigences. IZI by EDF vous propose un guide complet sur cette aide, les logements compatibles et les avantages qui lui sont associés.

Présentation du dispositif

Entrée en vigueur le 1er janvier 2020, la loi Denormandie est destinée à encourager les efforts de rénovation dans l’immobilier ancien. Les opérations concernées sont les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Les acquéreurs de logements vétustes situés en ville peuvent bénéficier d’un programme de défiscalisation avantageux.

Ce dispositif est intéressant dans le cadre de la constitution d’un patrimoine : l’effort d’investissement va être soutenu par le paiement des loyers et une réduction de l’impôt sur le revenu. La loi Denormandie vient compléter la loi Pinel, à l’exception que les travaux engagés ne soient pas nécessairement tenus d’aboutir à la norme BBC pour le logement rénové.

Conditions d’éligibilité

Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Denormandie dans le cadre d’un investissement locatif, vous devez respecter plusieurs conditions.

Mode d’acquisition

Il est possible de réaliser un investissement en loi Denormandie quel que soit votre niveau d’imposition. Le dispositif est néanmoins réservé aux contribuables français qui achètent un bien en vue de le louer. L’achat peut être réalisé directement ou via des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2021. A ce titre, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont tout à fait éligibles à la loi Denormandie.

Logements éligibles

Les logements éligibles au dispositif Denormandie sont ceux situés dans une commune ayant un fort besoin de réhabilitation de l’habitat ou une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire. Il s’agit de logements anciens qui ne respectent pas les caractéristiques de décence.

Le site service-public.fr propose un simulateur permettant de vérifier si le logement qui vous intéresse est situé dans une zone éligible à la loi Denormandie. Retrouvez la liste complète des 245 villes éligibles au bas de l’article.

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Les travaux à réaliser

Dans le cadre de la loi Denormandie, l’achat d’un logement ancien est obligatoirement suivi de travaux de rénovation. Ces derniers devront représenter 25 % de l’investissement total : ainsi, si vous souhaitez investir 200 000 €, vous pouvez acheter un logement pour 150 000 € et réaliser 50 000 € de travaux.

Des travaux de rénovation nécessaire pour profiter de la loi Denormandie

Des exigences existent également au niveau du type de travaux à engager, qui devront permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif), ou appartenir à au moins deux des cinq bouquets suivants :

A l’issue des travaux, le logement doit obtenir le label Haute performance énergétique (HPE rénovation).

A noter : la loi Denormandie peut également s’appliquer à l’achat d’un local auparavant non-destiné à l’habitation, à condition néanmoins que les travaux engagés permettent de transformer le local en un véritable logement.

Les délais à respecter

Dans le cadre du dispositif Denormandie, les délais constituent un élément important lorsque vous engagez des travaux sur un bien destiné à être loué. En effet, ceux-ci devront être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement. En cas de dépassement, l’administration traitera les dossiers au cas-par-cas : si le non-achèvement des travaux avant la date fixée relève d’évènements extérieurs à votre volonté, le dispositif pourra tout de même être accordé. Attention toutefois, car une réponse positive ne constitue pas la règle : si le délai est dépassé, la réduction Denormandie peut être purement et simplement annulée.

Plafonds de dépense

La loi Denormandie fixe un plafond de dépense de 300 000 € relatif à la future réduction de l’impôt sur le revenu. Il concerne la somme totale engagée, c’est-à-dire le prix du logement et le montant des travaux. Si cette somme est dépassée, il est quand même possible de profiter du dispositif, mais la réduction d’impôt sera calculée au niveau du plafond.

De même, le bien concerné doit être acheté à un prix inférieur à 5 500 € le mètre carré. Si vous dépassez cette somme, la réduction d’impôt sera également calculée sur une base inférieure à votre prix d’achat.

Location du bien

A l’issue des travaux, le bien doit être loué non meublé pendant un minimum de 6 ans en tant que résidence principale du locataire. Il sera nécessaire de respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire correspondant à la zone géographique.

La location du logement à un organisme public ou privé est possible, à condition que celui-ci respecte les termes ci-dessus (sous-location nue en tant que résidence principale du locataire) et ne fournisse pas de prestation hôtelière.

Les plafonds de loyers en 2021

Situation géographiqueLoyer par m² hors charges
Zone A bis16,96 €
Zone A12,59 €
Zone B10,15 €
Zone C8,82 €

Le zonage est le même que celui utilisé par la CAF pour calculer les allocations familiales. Pour calculer le montant maximal du loyer, il faut connaître la surface utile. Celle-ci est obtenue avec la formule suivante : surface habitable + 0,5 x surfaces annexes. Les surfaces annexes comprennent les caves, les remises, les sous-sols, les balcons, les terrasses, les loggias, les combles et greniers aménageables. Le calcul prend en compte un plafond de 8 m² pour les surfaces annexes.

Une fois la surface utile connue, il faut ajouter un coefficient : 0,7 + (19/surface utile). Attention, ce coefficient est plafonné à 1,2.

Il est ensuite possible de calculer le loyer maximal.

Par exemple, pour un logement de 45 m² avec un balcon de 4 m² situé en zoné A:

  • Surface utile = 45 + 0,5 x 4 = 47 m²
  • Coefficient = 0,7 + (19/47) = 1,1
  • Loyer maximal = 12,59 x 47 x 1,1 = 650,90 €

Les plafonds de ressources des locataires pour la loi Denormandie en 2021

Zone géographiqueA bisAB1B2 et C
1 personne37 508 €37 508 €30 572 €27 515 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €36 743 €
1 personne à charge73 486 €67 386 €49 097 €44 187 €
2 personnes à charge87 737 €80 716 €59 270 €53 384 €
3 personnes à charge104 390 €95 553 €69 725 €62 753 €
4 personnes à charge117 466 €107 727 €78 579 €70 721 €

Quelle réduction d’impôt grâce à la loi Denormandie ?

La réduction d’impôt relative à ce dispositif va dépendre de la durée de mise en location du bien. Le choix de cette durée dépend de votre projet d’investissement, ou de votre volonté de revendre ou d’habiter vous-même le logement plus ou moins rapidement. L’engagement locatif minimal est de 6 ans et peut être renouvelé deux fois par période de 3 ans.  

La réduction d’impôt pour un bien loué 6 ans

La durée de location minimale permettant de profiter du dispositif Denormandie vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 12 % de l’investissement.

Par exemple, une personne payant un impôt sur le revenu de 4 000 € par an et investissant 200 000 € (un bien à 150 000 € et 50 000 € de travaux) verra son impôt réduit de la manière suivante :

12 % de 200 000 € = 24 000 €

24 000 € / 6 = 4 000 €

Cette personne ne payera aucun impôt sur le revenu 6 années durant.

Attention : en cas d’arrêt de la location avant les 6 années règlementaires, le fisc peut annuler le dispositif et vous réclamer l’intégralité des réductions d’impôt accordées.

La réduction d’impôt pour un bien loué 9 ans

La mise en location du logement pendant 9 ans permettra d’obtenir une réduction d’impôt de 18 %. En reprenant l’exemple précédant, on parvient à une réduction de l’impôt sur le revenu de 36 000 €, qui sera échelonnée sur 9 ans.

La réduction d’impôt pour un bien loué 12 ans

La réduction d’impôt sera alors de 24 %, soit 48 000 € répartis sur 12 ans pour un investissement à hauteur de 200 000 €.

Loi Denormandie : une réduction d’impôt et non une déduction ou un crédit

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt mais pas d’une déduction ou d’un crédit. Concrètement, cela signifie que si la réduction d’impôt engendrée par votre investissement est supérieure à votre impôt effectif, la différence ne sera pas remboursée ni reportée sur l’année suivante.

Par exemple, un couple payant 1 500 € d’impôt par an qui achète, rénove et met un bien à la location pour un investissement total de 100 000 €, aura une réduction d’impôt annuelle équivalente à : (100 000 – 12 %)/6, soit 2 000 €. Cette réduction d’impôt permettra donc d’annuler pendant 6 ans les 1 500 € d’impôt sur le revenu, mais la différence entre l’impôt et la réduction (500 € par ans) ne sera pas rendue par l’administration fiscale.

Déclarer ses revenus et payer moins d'impôts

Il convient donc de se faire conseiller avant d’opter pour le dispositif Denormandie, d’autant que plusieurs situations peuvent entraîner une baisse de l’impôt sur le revenu, comme une naissance ou la perte d’un emploi.

En outre, sachez que les loyers que vous allez recevoir à la suite de la location du bien vont engendrer un impôt sur le revenu supérieur ainsi que des prélèvements sociaux. Ces derniers constituent une fiscalité indépendante sur laquelle la réduction liée au dispositif Denormandie ne sera pas effective.

Comment déclarer ses revenus pour profiter du dispositif Denormandie ?

Profiter de la loi Denormandie implique de faire des déclarations de revenus assez complexes, avec plusieurs formulaires à remplir.

Un formulaire pour valider le dispositif

Vous devrez remplir le formulaire 2044EB, destiné aux dispositifs immobiliers ouvrant le droit à une réduction d’impôt. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de s’assurer que vous répondez bien aux différentes conditions. Attention, selon votre mode d’acquisition du logement, la date à prendre en compte change :

  • Acquisition d’un logement en vue de sa rénovation : on prend en compte la date d’achèvement des travaux.
  • Acquisition d’un local transformé en logement grâce aux travaux : on considère la date d’achèvement du logement.
  • Souscription de parts dans le cadre d’une SCPI : on prend en compte la date de souscription.

Le formulaire 2044EB devra donc être rempli l’année suivant la date à prendre en compte.

Un formulaire pour renseigner les loyers et les charges à remplir chaque année

Le formulaire 2044 permet de déclarer chaque année les loyers et les charges de votre bien. Attention : il ne faut pas nécessairement attendre que votre bien soit loué pour remplir ce formulaire. En effet, la loi autorise les propriétaires à déduire les charges du bien (en l’occurrence le crédit contracté pour l’acheter) à partir du moment où celui-ci a vocation à être loué. Dès lors, vous pouvez remplir ce formulaire l’année suivant celle où vous avez acheté le bien, soit avant la déclaration 2044EB.

Un formulaire pour valider la réduction d’impôt à remplir chaque année

Le formulaire 2042C va vous permettre d’obtenir la réduction d’impôt. Pour le remplir, lorsque vous réalisez votre déclaration en ligne, vous devez cliquer sur « investissements locatifs » à l’étape 3. Ensuite, la réduction Denormandie s’obtient en renseignant la case correspondant au prix de revient (le total de votre investissement).

Les déclarations à remplir pour un bien acheté en 2021

Si vous achetez un bien à rénover dans une commune éligible au dispositif Denormandie, vous allez remplir en 2022 le formulaire 2044 correspondant aux loyers ou aux charges du bien en question. Si les travaux s’achèvent courant 2022 et que le logement commence à être loué, vous remplirez en 2023 trois formulaires :

  • le 2044 EB, afin d’attester que vous réunissez les différentes conditions pour être éligible
  • le 2044, pour renseigner les charges et loyers du logement
  • le 2042 C, pour faire connaître à l’administration l’investissement total

Enfin, en 2024 et les années suivantes, vous remplirez uniquement les formulaires 2044 et 2042C.

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Liste des 245 villes éligibles

Ambérieux en Bugey01
Bourg-en-Bresse01
Oyonnax02
Château-Thierry02
Laon02
Saint-Quentin02
Soissons 02
Montluçon03
Moulins03
Vichy03
Digne-les-Bains04
Manosque04
Briançon05
Gap05
Grasse06
Vallauris06
Annonay07
Aubenas07
Privas07
Charleville-Mézières08
Sedan08
Foix09
Pamiers09
Troyes10
Carcassonne11
Narbonne11
Millau12
Rodez12
Villefranche-de-Rouergue12
Arles13
Tarascon13
Lisieux14
Vire14
Aurillac15
Angoulême16
Cognac16
Rochegort17
Saintes17
Bourges18
Vierzon18
Brive-la-Gaillarde19
Tulle19
Ajaccio2A
Bastia2B
Lannion22
Saint-Brieux22
Guéret23
Bergerac24
Périgueux24
Besançon25
Montélimar26
Romans-sur-Isère26
Valence26
Évreux27
Louviers27
Chartres28
Dreux28
Nogent-le-Routrou28
Morlaix29
Quimpet29
Bagnols-sur-Cèze30
Saint Gilles30
Revel31
Libourne33
Agde34
Béziers34
Sète34
Fougères35
Redon35
Saint-Malo35
Vitré35
Châteauroux36
Issoudun36
Chinon37
Bourgoin-Jallieu38
Vienne38
Dole39
Lons-le-Saunier39
Dax40
Mont-de-Marsan40
Blois41
Romorantin-Lanthenay41
Montbrison42
Roanne42
Le Puy-en-Velay43
Chateaubriand44
Saint-Nazaie44
Gien45
Montargis45
Pithiviers45
Cahors46
Figeac46
Agen47
Marmande47
Tonneins47
Villeneuve-sur-Lot47
Mende48
Cholet49
Saumur49
Cherbourg-en-Cotentin50
Saint-Lô50
Châlonx-en-Champagne51
Épernay51
Vitry-le-François51
Saint-Dizier52
Laval53
Longwy54
Lunéville54
Toul54
Bar-le-Duc54
Verdun55
Lorient56
Pontivy56
Vannes56
Forbach57
Saint-Avold57
Sarrebourg57
Sarreguemines57
Thionville57
Cosne-Cours-sur-Loire58
Nevers58
Cambrai59
Denain59
Douai59
Dunkerque59
Maubeuge59
Valenciennes59
Tourcoing59
Roubaix59
Wattrelos59
Armentières59
Anzin59
Vieux-Condé59
Houplines59
Fresnes-sur-Escaut59
Louvroil59
Beauvais60
Compiège60
Creil60
Senlis60
Alençon61
Argentan61
Flers61
Arras62
Béthune62
Boulogne-sur-Mer62
Bruay la Buissière62
Calais62
Lens62
Lievin62
Saint-Omer62
Issoire63
Bayonne64
Pau64
Lourdes65
Tarbes65
Perpignan66
Haguenau67
Saverne 67
Colmar68
Guebwiller68
Tarare69
Vesoul70
Autun71
Chaâlon-sur-Saone71
Mâcon71
Montceau-les-Mines71
La Flèche72
Sablé-sur-Sarthe72
Chambéry73
Rumilly74
Dieppe76
Fécamp76
Elbeuf76
Avon77
Coulommiers77
Fontainebleau77
Meaux77
Melun77
Montereau-Fault-Yonne77
Nemours77
Les Mureaux78
Limay78
Mantes-la-Jolie78
Poissy78
Rambouillet78
Sartrouville78
Trappes78
Bressuire79
Niort79
Abbeville80
Albi81
Castres81
Mazamet81
Montauban82
Brignoles83
Draguignan83
Avignon84
Carpentras84
Cavaillon84
Fontenay-le-Comte85
La Roche-sur-Yon85
Châtellerault86
Poitiers86
Limoges87
Épinal88
Saint-Dié-des-Vosges88
Auxerre89
Sens89
Belfort90
Arpajon91
Corbeil-Essonnes91
Étampes91
Evry91
Saint-Michel-sur-Orge91
Beaumont-sur-Oise95
Gonesse95
Persan95
Basse-Terre971
Les Abymes971
Pointe-à-Pitre971
Fort-de-France972
Cayenne973
Saint-Laurent-du-Maroni973
Le Port974
Saint-André974
Saint-Joseph974
Saint-Pierre974
Dembéni976
Dzaoudi976
Mamoudzou976
Pamandzi976
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Publié le 14 Mai 2021

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