Tout savoir sur la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif visant à soutenir les futurs propriétaires bailleurs. Elle permet d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu sur plusieurs années à condition de respecter certaines exigences. IZI by EDF vous propose un guide complet sur cette aide, les logements compatibles et les avantages qui lui sont associés.

Présentation du dispositif

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2020, la loi Denormandie est destinée à encourager les efforts de rénovation dans l’immobilier ancien. Les opérations concernées sont les acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Les acquéreurs de logements vétustes situés en ville peuvent bénéficier d’un programme de défiscalisation avantageux.

Ce dispositif est intéressant dans le cadre de la constitution d’un patrimoine : l’effort d’investissement va être soutenu par le paiement des loyers et une réduction de l’impôt sur le revenu. La loi Denormandie vient compléter la loi Pinel, à l’exception que les travaux engagés ne soient pas nécessairement tenus d’aboutir à la norme BBC pour le logement rénové.

Conditions d’éligibilité

Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Denormandie dans le cadre d’un investissement locatif, vous devez respecter plusieurs conditions.

Mode d’acquisition

Il est possible de réaliser un investissement en loi Denormandie quel que soit votre niveau d’imposition. Le dispositif est néanmoins réservé aux contribuables français qui achètent un bien en vue de le louer. L’achat peut être réalisé directement ou via des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés entre le 1^er janvier 2015 et le 31 décembre 2021. A ce titre, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont tout à fait éligibles à la loi Denormandie.

Logements éligibles

Les logements éligibles au dispositif Denormandie sont ceux situés dans une commune ayant un fort besoin de réhabilitation de l’habitat ou une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire. Il s’agit de logements anciens qui ne respectent pas les caractéristiques de décence.

Le site service-public.fr propose un simulateur permettant de vérifier si le logement qui vous intéresse est situé dans une zone éligible à la loi Denormandie. Retrouvez la liste complète des 245 villes éligibles au bas de l’article.

Les travaux à réaliser

Dans le cadre de la loi Denormandie, l’achat d’un logement ancien est obligatoirement suivi de travaux de rénovation. Ces derniers devront représenter 25 % de l’investissement total : ainsi, si vous souhaitez investir 200 000 €, vous pouvez acheter un logement pour 150 000 € et réaliser 50 000 € de travaux.

Des exigences existent également au niveau du type de travaux à engager, qui devront permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif), ou appartenir à au moins deux des cinq bouquets suivants :

• Isolation des combles
• Changement des fenêtres
• Changement de la chaudière
• Isolation des murs
• Changement du mode de production d’eau chaude

A l’issue des travaux, le logement doit obtenir le label Haute performance énergétique (HPE rénovation).

A noter : la loi Denormandie peut également s’appliquer à l’achat d’un local auparavant non-destiné à l’habitation, à condition néanmoins que les travaux engagés permettent de transformer le local en un véritable logement.

Les délais à respecter

Dans le cadre du dispositif Denormandie, les délais constituent un élément important lorsque vous engagez des travaux sur un bien destiné à être loué. En effet, ceux-ci devront être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement. En cas de dépassement, l’administration traitera les dossiers au cas-par-cas : si le non-achèvement des travaux avant la date fixée relève d’évènements extérieurs à votre volonté, le dispositif pourra tout de même être accordé. Attention toutefois, car une réponse positive ne constitue pas la règle : si le délai est dépassé, la réduction Denormandie peut être purement et simplement annulée.

Plafonds de dépense

La loi Denormandie fixe un plafond de dépense de 300 000 € relatif à la future réduction de l’impôt sur le revenu. Il concerne la somme totale engagée, c’est-à-dire le prix du logement et le montant des travaux. Si cette somme est dépassée, il est quand même possible de profiter du dispositif, mais la réduction d’impôt sera calculée au niveau du plafond.

De même, le bien concerné doit être acheté à un prix inférieur à 5 500 € le mètre carré. Si vous dépassez cette somme, la réduction d’impôt sera également calculée sur une base inférieure à votre prix d’achat.

Location du bien

A l’issue des travaux, le bien doit être loué non meublé pendant un minimum de 6 ans en tant que résidence principale du locataire. Il sera nécessaire de respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire correspondant à la zone géographique.

La location du logement à un organisme public ou privé est possible, à condition que celui-ci respecte les termes ci-dessus (sous-location nue en tant que résidence principale du locataire) et ne fournisse pas de prestation hôtelière.

Les plafonds de loyers en 2021

Situation géographique	Loyer par m² hors charges
Zone A bis	16,96 €
Zone A	12,59 €
Zone B	10,15 €
Zone C	8,82 €

Le zonage est le même que celui utilisé par la CAF pour calculer les allocations familiales. Pour calculer le montant maximal du loyer, il faut connaître la surface utile. Celle-ci est obtenue avec la formule suivante : surface habitable + 0,5 x surfaces annexes. Les surfaces annexes comprennent les caves, les remises, les sous-sols, les balcons, les terrasses, les loggias, les combles et greniers aménageables. Le calcul prend en compte un plafond de 8 m² pour les surfaces annexes.

Une fois la surface utile connue, il faut ajouter un coefficient : 0,7 + (19/surface utile). Attention, ce coefficient est plafonné à 1,2.

Il est ensuite possible de calculer le loyer maximal.

Par exemple, pour un logement de 45 m² avec un balcon de 4 m² situé en zoné A:

• Surface utile = 45 + 0,5 x 4 = 47 m²
• Coefficient = 0,7 + (19/47) = 1,1
• Loyer maximal = 12,59 x 47 x 1,1 = 650,90 €

Les plafonds de ressources des locataires pour la loi Denormandie en 2021

Zone géographique	A bis	A	B1	B2 et C
1 personne	37 508 €	37 508 €	30 572 €	27 515 €
Couple	56 058 €	56 058 €	40 826 €	36 743 €
1 personne à charge	73 486 €	67 386 €	49 097 €	44 187 €
2 personnes à charge	87 737 €	80 716 €	59 270 €	53 384 €
3 personnes à charge	104 390 €	95 553 €	69 725 €	62 753 €
4 personnes à charge	117 466 €	107 727 €	78 579 €	70 721 €

Quelle réduction d’impôt grâce à la loi Denormandie ?

La réduction d’impôt relative à ce dispositif va dépendre de la durée de mise en location du bien. Le choix de cette durée dépend de votre projet d’investissement, ou de votre volonté de revendre ou d’habiter vous-même le logement plus ou moins rapidement. L’engagement locatif minimal est de 6 ans et peut être renouvelé deux fois par période de 3 ans.  

La réduction d’impôt pour un bien loué 6 ans

La durée de location minimale permettant de profiter du dispositif Denormandie vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 12 % de l’investissement.

Par exemple, une personne payant un impôt sur le revenu de 4 000 € par an et investissant 200 000 € (un bien à 150 000 € et 50 000 € de travaux) verra son impôt réduit de la manière suivante :

12 % de 200 000 € = 24 000 €

24 000 € / 6 = 4 000 €

Cette personne ne payera aucun impôt sur le revenu 6 années durant.

Attention : en cas d’arrêt de la location avant les 6 années règlementaires, le fisc peut annuler le dispositif et vous réclamer l’intégralité des réductions d’impôt accordées.

La réduction d’impôt pour un bien loué 9 ans

La mise en location du logement pendant 9 ans permettra d’obtenir une réduction d’impôt de 18 %. En reprenant l’exemple précédant, on parvient à une réduction de l’impôt sur le revenu de 36 000 €, qui sera échelonnée sur 9 ans.

La réduction d’impôt pour un bien loué 12 ans

La réduction d’impôt sera alors de 24 %, soit 48 000 € répartis sur 12 ans pour un investissement à hauteur de 200 000 €.

Loi Denormandie : une réduction d’impôt et non une déduction ou un crédit

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt mais pas d’une déduction ou d’un crédit. Concrètement, cela signifie que si la réduction d’impôt engendrée par votre investissement est supérieure à votre impôt effectif, la différence ne sera pas remboursée ni reportée sur l’année suivante.

Par exemple, un couple payant 1 500 € d’impôt par an qui achète, rénove et met un bien à la location pour un investissement total de 100 000 €, aura une réduction d’impôt annuelle équivalente à : (100 000 – 12 %)/6, soit 2 000 €. Cette réduction d’impôt permettra donc d’annuler pendant 6 ans les 1 500 € d’impôt sur le revenu, mais la différence entre l’impôt et la réduction (500 € par ans) ne sera pas rendue par l’administration fiscale.

Il convient donc de se faire conseiller avant d’opter pour le dispositif Denormandie, d’autant que plusieurs situations peuvent entraîner une baisse de l’impôt sur le revenu, comme une naissance ou la perte d’un emploi.

En outre, sachez que les loyers que vous allez recevoir à la suite de la location du bien vont engendrer un impôt sur le revenu supérieur ainsi que des prélèvements sociaux. Ces derniers constituent une fiscalité indépendante sur laquelle la réduction liée au dispositif Denormandie ne sera pas effective.

Comment déclarer ses revenus pour profiter du dispositif Denormandie ?

Profiter de la loi Denormandie implique de faire des déclarations de revenus assez complexes, avec plusieurs formulaires à remplir.

Un formulaire pour valider le dispositif

Vous devrez remplir le formulaire 2044EB, destiné aux dispositifs immobiliers ouvrant le droit à une réduction d’impôt. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de s’assurer que vous répondez bien aux différentes conditions. Attention, selon votre mode d’acquisition du logement, la date à prendre en compte change :

• Acquisition d’un logement en vue de sa rénovation : on prend en compte la date d’achèvement des travaux.
• Acquisition d’un local transformé en logement grâce aux travaux : on considère la date d’achèvement du logement.
• Souscription de parts dans le cadre d’une SCPI : on prend en compte la date de souscription.

Le formulaire 2044EB devra donc être rempli l’année suivant la date à prendre en compte.

Un formulaire pour renseigner les loyers et les charges à remplir chaque année

Le formulaire 2044 permet de déclarer chaque année les loyers et les charges de votre bien. Attention : il ne faut pas nécessairement attendre que votre bien soit loué pour remplir ce formulaire. En effet, la loi autorise les propriétaires à déduire les charges du bien (en l’occurrence le crédit contracté pour l’acheter) à partir du moment où celui-ci a vocation à être loué. Dès lors, vous pouvez remplir ce formulaire l’année suivant celle où vous avez acheté le bien, soit avant la déclaration 2044EB.

Un formulaire pour valider la réduction d’impôt à remplir chaque année

Le formulaire 2042C va vous permettre d’obtenir la réduction d’impôt. Pour le remplir, lorsque vous réalisez votre déclaration en ligne, vous devez cliquer sur « investissements locatifs » à l’étape 3. Ensuite, la réduction Denormandie s’obtient en renseignant la case correspondant au prix de revient (le total de votre investissement).

Les déclarations à remplir pour un bien acheté en 2021

Si vous achetez un bien à rénover dans une commune éligible au dispositif Denormandie, vous allez remplir en 2022 le formulaire 2044 correspondant aux loyers ou aux charges du bien en question. Si les travaux s’achèvent courant 2022 et que le logement commence à être loué, vous remplirez en 2023 trois formulaires :

• le 2044 EB, afin d’attester que vous réunissez les différentes conditions pour être éligible
• le 2044, pour renseigner les charges et loyers du logement
• le 2042 C, pour faire connaître à l’administration l’investissement total

Enfin, en 2024 et les années suivantes, vous remplirez uniquement les formulaires 2044 et 2042C.

Liste des 245 villes éligibles

Ambérieux en Bugey	01
Bourg-en-Bresse	01
Oyonnax	02
Château-Thierry	02
Laon	02
Saint-Quentin	02
Soissons	02
Montluçon	03
Moulins	03
Vichy	03
Digne-les-Bains	04
Manosque	04
Briançon	05
Gap	05
Grasse	06
Vallauris	06
Annonay	07
Aubenas	07
Privas	07
Charleville-Mézières	08
Sedan	08
Foix	09
Pamiers	09
Troyes	10
Carcassonne	11
Narbonne	11
Millau	12
Rodez	12
Villefranche-de-Rouergue	12
Arles	13
Tarascon	13
Lisieux	14
Vire	14
Aurillac	15
Angoulême	16
Cognac	16
Rochegort	17
Saintes	17
Bourges	18
Vierzon	18
Brive-la-Gaillarde	19
Tulle	19
Ajaccio	2A
Bastia	2B
Lannion	22
Saint-Brieux	22
Guéret	23
Bergerac	24
Périgueux	24
Besançon	25
Montélimar	26
Romans-sur-Isère	26
Valence	26
Évreux	27
Louviers	27
Chartres	28
Dreux	28
Nogent-le-Routrou	28
Morlaix	29
Quimpet	29
Bagnols-sur-Cèze	30
Saint Gilles	30
Revel	31
Libourne	33
Agde	34
Béziers	34
Sète	34
Fougères	35
Redon	35
Saint-Malo	35
Vitré	35
Châteauroux	36
Issoudun	36
Chinon	37
Bourgoin-Jallieu	38
Vienne	38
Dole	39
Lons-le-Saunier	39
Dax	40
Mont-de-Marsan	40
Blois	41
Romorantin-Lanthenay	41
Montbrison	42
Roanne	42
Le Puy-en-Velay	43
Chateaubriand	44
Saint-Nazaie	44
Gien	45
Montargis	45
Pithiviers	45
Cahors	46
Figeac	46
Agen	47
Marmande	47
Tonneins	47
Villeneuve-sur-Lot	47
Mende	48
Cholet	49
Saumur	49
Cherbourg-en-Cotentin	50
Saint-Lô	50
Châlonx-en-Champagne	51
Épernay	51
Vitry-le-François	51
Saint-Dizier	52
Laval	53
Longwy	54
Lunéville	54
Toul	54
Bar-le-Duc	54
Verdun	55
Lorient	56
Pontivy	56
Vannes	56
Forbach	57
Saint-Avold	57
Sarrebourg	57
Sarreguemines	57
Thionville	57
Cosne-Cours-sur-Loire	58
Nevers	58
Cambrai	59
Denain	59
Douai	59
Dunkerque	59
Maubeuge	59
Valenciennes	59
Tourcoing	59
Roubaix	59
Wattrelos	59
Armentières	59
Anzin	59
Vieux-Condé	59
Houplines	59
Fresnes-sur-Escaut	59
Louvroil	59
Beauvais	60
Compiège	60
Creil	60
Senlis	60
Alençon	61
Argentan	61
Flers	61
Arras	62
Béthune	62
Boulogne-sur-Mer	62
Bruay la Buissière	62
Calais	62
Lens	62
Lievin	62
Saint-Omer	62
Issoire	63
Bayonne	64
Pau	64
Lourdes	65
Tarbes	65
Perpignan	66
Haguenau	67
Saverne	67
Colmar	68
Guebwiller	68
Tarare	69
Vesoul	70
Autun	71
Chaâlon-sur-Saone	71
Mâcon	71
Montceau-les-Mines	71
La Flèche	72
Sablé-sur-Sarthe	72
Chambéry	73
Rumilly	74
Dieppe	76
Fécamp	76
Elbeuf	76
Avon	77
Coulommiers	77
Fontainebleau	77
Meaux	77
Melun	77
Montereau-Fault-Yonne	77
Nemours	77
Les Mureaux	78
Limay	78
Mantes-la-Jolie	78
Poissy	78
Rambouillet	78
Sartrouville	78
Trappes	78
Bressuire	79
Niort	79
Abbeville	80
Albi	81
Castres	81
Mazamet	81
Montauban	82
Brignoles	83
Draguignan	83
Avignon	84
Carpentras	84
Cavaillon	84
Fontenay-le-Comte	85
La Roche-sur-Yon	85
Châtellerault	86
Poitiers	86
Limoges	87
Épinal	88
Saint-Dié-des-Vosges	88
Auxerre	89
Sens	89
Belfort	90
Arpajon	91
Corbeil-Essonnes	91
Étampes	91
Evry	91
Saint-Michel-sur-Orge	91
Beaumont-sur-Oise	95
Gonesse	95
Persan	95
Basse-Terre	971
Les Abymes	971
Pointe-à-Pitre	971
Fort-de-France	972
Cayenne	973
Saint-Laurent-du-Maroni	973
Le Port	974
Saint-André	974
Saint-Joseph	974
Saint-Pierre	974
Dembéni	976
Dzaoudi	976
Mamoudzou	976
Pamandzi	976