Le domicile familial peut paraître grand une fois les enfants partis. Pour bénéficier d’un complément de revenu, changer de logement pour habiter dans une maison plus petite ou tout simplement pour convenir à vos changements d’habitude, il est possible de transformer une maison en 2 appartements. En ville, cette alternative est très appréciée, puisqu’elle permet aux locataires de réduire le nombre de voisins mitoyens. Les professionnels d’IZI by EDF vous expliquent comment transformer une maison en 2 appartements.
Législation en vigueur pour diviser une habitation
Avant de vous lancer dans le projet de diviser votre habitation en deux, commencez par vous assurer que vous en avez le droit. En effet, pour ce genre de travaux, des démarches administratives sont nécessaires. Vous devrez notamment demander une autorisation de travaux.
Pourquoi consulter le PLU de la commune ?
Pour réaliser un projet de rénovation visant à transformer une maison en 2 logements, commencez toujours par consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Ce document vous informe des contraintes à respecter relatives à la zone où vous habitez. Si vous vivez dans une maison classée ou située à proximité d’une zone protégée, votre projet devra être soumis à l’approbation d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Ce sera notamment le cas pour des travaux de modifications extérieures de la maison.
Les démarches à effectuer dans le cas d’une extension
Dans le cas où vous envisagez une extension de maison pour mieux pouvoir la diviser en 2 appartements, d’autres démarches administratives sont à prévoir :
- Pour une extension supérieure à 40 m² (ou 20 m² en absence de PLU) ou de 20 m² et portant la superficie totale de la maison à plus de 150 m², une demande de permis de construire doit être effectué auprès de la mairie.
- Pour une extension de taille inférieure, une déclaration préalable suffit.
Les démarches à effectuer pour modification de l’aspect extérieur de la maison
Déposer une déclaration préalable de travaux en mairie suffit lorsque l’extérieur de la maison est seulement légèrement modifié. La construction d’une véranda, le remplacement de la porte d’entrée, la pose de nouvelles fenêtres peuvent ainsi être effectuées dans le respect du PLU. Suite au dépôt de la déclaration préalable de travaux, attendez un mois. C’est le délai donné à la mairie pour vous donner une réponse défavorable. En l’absence de réponse de la part de la mairie dans ce délai, vous pouvez réaliser les travaux.
Toutefois, si vous devez modifier les structures porteuses de la maison ou modifier la façade de manière plus importante, il sera obligatoire de déposer une demande de permis de construire en mairie. Le délai de réponse est alors d’environ 2 mois.
La faisabilité du projet
Votre maison est trop grande pour vous depuis le départ de vos enfants. Vous voulez en louer une partie, mais conserver votre intimité. Pour valoriser votre patrimoine, toucher des revenus complémentaires et ne pas laisser à l’abandon une partie de votre maison, transformer votre bien en deux appartements est un beau projet. Avant de vous lancer, il est toutefois important de vérifier la faisabilité du projet.
Quelle surface minimale ?
La division du lot doit obligatoirement permettre de créer deux logements d’une surface de 14 mètres carrés chacun au moins. De même, le volume ne peut pas faire moins de 33 m³ pour chacun des appartements. Si vous ne remplissez pas ces critères, la mairie refusera votre projet.
Rénover une vieille maison
Si votre bien immobilier est soumis à un arrêté de péril, vous ne pourrez pas réaliser les travaux. Un arrêté de péril est donné lorsque la solidité d’un bâtiment est remise en cause. En l’état, aucune transformation du bien n’est possible. La mairie a, de plus, le droit de vous obliger à réaliser des travaux de consolidation.
Tant que l’arrêté de péril n’est pas levé, vous ne pouvez pas non plus mettre votre logement en location ou en vente.
Travaux d’aménagement pour transformer une maison en 2 appartements
Pour diviser une maison en deux appartements indépendants, différents travaux de rénovation ou d’aménagement sont à prévoir. Les professionnels d’IZI by EDF vous guident pas à pas dans votre projet pour vous aider à ne rien oublier :
- Créer une entrée sécurisée et indépendante pour chaque appartement ;
- Individualiser les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
- Prévoir des travaux d’électricité et de plomberie ;
- Installer une bonne isolation acoustique entre les logements ;
- La séparation du jardin ;
- Créer des espaces mutualisés ou non.
Créer une entrée sécurisée et indépendante pour chaque appartement
Selon votre projet de rénovation, vous pouvez prévoir une entrée commune dans la maison. Toutefois, l’accès à chaque appartement doit se faire de manière individuelle et sécurisée. Selon la configuration de votre habitation, des accès directs vers l’extérieur peuvent être prévus. Sachez que dans certains cas, il est indispensable de réviser la distribution des pièces à l’intérieur pour pouvoir créer ces entrées.
Individualiser les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité
La loi SRU impose l’installation de compteurs séparés pour chaque logement. La répartition des charges à payer dépend ainsi bel et bien de la propre consommation de chacun. Lors de la transformation de votre maison, vous devrez donc faire poser un second compteur d’eau, de gaz et d’électricité. Pour individualiser les compteurs, il est parfois nécessaire de changer le système de chauffage de votre logement. En effet, il est, par exemple, compliqué d’individualiser les compteurs si vous disposez d’une chaudière.
Prévoir des travaux d’électricité et de plomberie
Dans le cas où vous avez une salle de bain à l’étage et une salle de bain au rez-de-chaussée, le plus simple reste de créer un logement séparé à l’étage. Le locataire pourra ainsi disposer d’un escalier extérieur le menant directement à sa porte d’entrée. Pour des propriétaires âgés, l’avantage consiste à pouvoir continuer à habiter son domicile au rez-de-chaussée, sans pour autant laisser l’étage à l’abandon.
Toutefois, il est rare qu’une maison dispose de deux cuisines. Des travaux d’aménagement devront ainsi être prévus. Cuisine, toilettes et salle de bains sont les 3 principales raisons pour faire venir un plombier pour vos travaux de transformation d’une maison en deux appartements.
Installer une bonne isolation acoustique entre les logements
Que vous restiez vivre dans l’un des logements ou non, il est important de prévoir une bonne isolation acoustique entre les deux logements. L’isolation phonique assure le confort des occupants des deux logements mitoyens.
La séparation du jardin
Le jardin peut être séparé en deux lots équivalents ou non. Selon votre souhait, vous pouvez garder un logement avec jardin au rez-de-chaussée et créer un appartement sans jardin à l’étage, par exemple. Vous pouvez aussi prévoir deux parcelles distinctes afin que chacun dispose de son espace en extérieur.
Créer des espaces mutualisés ou non
Selon votre projet de location ou de vente, à vous de réfléchir à l’aménagement d’espaces mutualisés ou non. Un cellier, une buanderie, une cave, peuvent, par exemple, être mutualisés pour optimiser la surface de chaque logement. Si vous souhaitez conserver des espaces mutualisés, les règles d’utilisation des parties communes doivent être mentionnées dans le règlement intérieur. Si vous vendez les deux appartements, cela devra être mentionné dans le règlement de copropriété.
Tableau récapitulatif des prix des travaux
| Postes de dépense à prévoir | Prix moyen (fournitures et pose comprises) |
| Travaux d’électricité (ajout compteur électrique, ajout tableau électrique…) | environ 2 500 € |
| Travaux de plomberie (ajout compteur d’eau, modification des canalisations, installation d’un sanitaire…) | environ 2 500 € |
| Installation d’une deuxième porte d’entrée indépendante | entre 1 000 et 2 000 € |
| Travaux de séparation des logements (isolation phonique, cloison de séparation…) | 50 à 120 € le m² |
| Création d’une deuxième salle de bain | entre 2 000 et 6 000 € |
| Création d’une deuxième cuisine | entre 2 000 et 15 000 € |
| Installation d’une VMC indépendante | dès 150 € |
| Mise en place d’une pompe à chaleur pour le chauffage | entre 4 000 et 8 000 € |
| Ajout d’une deuxième boîte aux lettres | environ 150 € |
Transformation de son habitation en deux lots : quelle fiscalité ?
Diviser un logement en deux lots transforme le statut de votre habitation sur le point de vue fiscal. Par exemple, si vous souhaitez vendre l’un des deux logements, le bâtiment devient une copropriété. Si vous restez propriétaire des deux lots, que vous en mettiez un ou deux en location, la question ne se pose pas. Dans l’éventualité où vous souhaitez vendre le lot transformé, un statut de copropriété doit être mis en place.
Pour l’administration fiscale, la séparation d’une maison en deux logements est équivalente à un immeuble collectif. Dans tous les cas, vous devez déclarer la division du logement au service des impôts. La taxe d’habitation et la taxe foncière seront modifiées à la suite des travaux.
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