Tout savoir sur les distances à respecter entre constructions

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Le droit de propriété en France permet à chacun.e de construire comme bon lui semble sur son terrain sans avoir à demander l’avis de ses voisins. Mais seulement sous certaines conditions ! Votre voisin peut en effet s’opposer à votre projet de construction et entrainer ainsi sa démolition. Mieux vaut bien être informé.e sur vos obligations en amont…

Que dit le Code Civil ?

Bien que le droit de propriété soit sacré en France, certaines règles strictes de droit privé visent à protéger le droit à l’intimité de chacun. Ces règles sont regroupées aux articles 675 à 681 du Code Civil. Elles ont pour objectif de protéger chaque individu du regard d’autrui et des nuisances qu’il pourrait générer.

Selon ces règles, il ne vous sera par exemple pas permis, dans certaines conditions, de construire une habitation en limite de propriété avec vue ouverte sur vos voisins, quand bien même vous construisez sur votre propre terrain.

Si vous prévoyez de construire une maison sur votre terrain, apprenez-en plus sur les règles à respecter…

Les règles des articles 678 et 679

Si votre construction comporte une terrasse, une baie ou un mur doté de fenêtres ouvrant la vue sur le terrain voisin, par opposition à un mur aveugle, vous devez respecter les règles suivantes :

  • La loi prévoit aux articles 678 et 679 qu’une construction avec vue droite sur le terrain voisin doit en être séparée d’au moins 1,90 mètre.
  • Si la vue est oblique ou de côté, la distance à respecter est de 0,6 mètre.

Vous devrez tenir compte de ces obligations pour tout projet de nouvelle construction : maison, extension (garage, véranda…), cabane à jardin, etc.

Les règles d’écoulement des eaux du toit

Selon le Code Civil, à l’article 681, « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ». Vous devrez ainsi veiller, dans les plans de votre construction, à ce que le système d’évacuation des eaux de votre habitation ne se fasse pas au détriment de votre voisin.

Que disent les règles d’urbanisme ?

Les textes applicables

Les distances à respecter en matière de construction sont établies dans des documents d’urbanisme tels que les plans d’occupation des sols (POS) et/ou dans les plans locaux d’urbanisme (PLU). Ce ne sont donc pas des normes universelles mais des normes de droit public spécifiques à chaque collectivité.

À défaut, ce sont le Code de l’Urbanisme ou le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui déterminent ces distances.

Les distances à respecter entre constructions

Par défaut, en dehors de toute spécificité territoriale, l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme dispose ceci : « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ».

Autrement dit, pour une maison de taille standard (1 ou 2 étages), la maison doit :

  • Soit se trouver à 3 mètres au moins de la délimitation entre les 2 terrains voisins. Ainsi, les 2 maisons se trouverons à 6 mètres au moins l’une de l’autre.
  • Soit être construire au niveau de la limite séparative entre les 2 terrains voisins.

NB : Ces règles sont les normes de base d’urbanisme et sont généralement reprises dans les documents d’urbanisme de votre commune. Néanmoins, si votre commune en décide autrement, vous pourrez avoir des règles différentes voire plus contraignantes. D’où l’importance de bien vous renseigner en amont !

En principe, le permis de construire qui vous est délivré est garant bon respect des espaces entre constructions. Lors de la constitution de votre dossier, vous devez en effet renseigner les distances prévues entre votre nouvelle construction et celle de votre voisinage direct. Votre commune vérifiera ces éléments avant délivrance du permis de construire.

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Limites à respecter entre la voirie et votre construction

Outre les obligations de distances à respecter entre habitations voisines, sachez que l’on ne construit pas une habitation à la même distance de la voirie selon le type d’infrastructure auprès duquel elle se trouve.

Si votre projet de travaux a lieu à proximité d’une route départementale ou nationale, voire d’une autoroute, ou encore d’un chemin communal, etc., diverses règles s’appliqueront.

Ces limites sont définies par les documents d’urbanisme de votre ville : Plan d’occupation des sols ou Plan local d’urbanisme. Pour les connaître, vous pouvez vous rendre dans votre mairie. Un conseiller saura vous renseigner sur ces aspects.

À défaut, l’article L.111-1-4 du code de l’urbanisme fixe les distances à respecter près des axes à grande circulation suivant la taille de la ville concernée :

Construction d’une habitationAutre construction
Agglomérationà 40 m de la voirieà 25 m de la voirie
Zone urbanisée d’agglomérationà 50 m de la voirieà 35 m de la voirie
Axe routier hors agglomérationà 100 m des axes de grande circulationà 100 m des axes de grande circulation

N’oubliez pas de consulter le document d’urbanisme de votre commune car les chiffres dont donnés ici à titre indicatif mais peuvent varier selon le lieu d’implantation de vos travaux.

Pourquoi espacer les constructions ?

C’est la question qui nous vient naturellement lorsqu’on s’intéresse à ce sujet. Les règles de distances entre construction existent pour plusieurs motifs :

  • Par souci d’hygiène et de salubrité, notamment car le respect de ces distances garantit l’ensoleillement de toutes les façades d’une habitation
  • Pour préserver l’intimité et la sécurité de chacun
  • Pour favoriser l’aménagement harmonieux des villes en faisant respirer la voirie

Les recours en cas de litige avec vos voisins

Pour éviter de vous retrouver dans une situation de litige

  • Si vous êtes le constructeur : avant d’anticiper un quelconque litige avec vos voisins, il est important de vous assurer en amont que votre construction ne lui portera pas préjudice. Pour cela, renseignez-le sur votre projet avant toute démarche de travaux. Demandez-lui également son accord de principe (par écrit ou par oral).
  • Si votre voisin vous informe d’un projet de construction sur son terrain : demandez-lui le détail de son projet. Cela vous permettra de ne pas avoir de mauvaise surprise ! Donnez-lui ensuite votre accord en toute connaissance de cause.

Que faire en cas de litige ?

Vous subissez une atteinte à votre droit à l’intimité de la part de votre voisin ? Vous estimez que son projet de construction ne respecte pas les règlements urbanistiques locaux ? Il existe des moyens de faire opposition à son projet. La démarche à suivre est la suivante :

  • Rédigez une lettre de mise en demeure de votre voisin, qui fera office d’avertissement
  • Déposez un recours au Tribunal administratif ou au Tribunal judiciaire de votre localité

Si votre voisin ne respecte pas les distances imposées par le Code Civil aux articles 678 et 679, vous pourrez obtenir du Tribunal judiciaire la démolition de sa construction. Il sera aussi contraint de vous verser des dommages et intérêts proportionnels au préjudice subi.

À savoir :

Si vous recourez au Tribunal administratif pour préjudice à votre intimité de la part de votre voisin, sachez que votre demande sera rejetée si sa construction respecte les dispositions du Code de l’urbanisme, même si celle-ci serait en désaccord avec les articles 678 et 679 du Code Civil. Dans ce cas de litige, ce sont les règles du Code de l’urbanisme qui prévalent.

En revanche, vous pourrez saisir le juge judiciaire pour faire valoir vos droits privés.

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Rénovation intérieure

Publié le 9 Juillet 2021

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