La règlementation de l’accessibilité au logement pour les personnes handicapées

L’accessibilité et l’adaptation du logement aux personnes handicapées est un enjeu sociétal incontournable. Le droit universel de l’accès au logement induit des règlementations précises permettant aux personnes handicapées de profiter de leur habitation comme tout un chacun. La loi du 11 février 2005 a ainsi institué une obligation d’accessibilité à tous les publics pour les bâtiments d’habitation, et ce quel que soit le type de handicap : moteur, psychique, mental, sensoriel ou cognitif. IZI by EDF fait le point sur les grands principes de l’accessibilité du logement en répondant à 4 quatre questions simples.

1. C’est quoi l’accessibilité ?

Inscrite dans le code de la construction et de l’habitation, l’accessibilité aux bâtiments d’habitation collectifs induit pour le visiteur ou l’habitant en situation de handicap les possibilités suivantes :

• Circuler dans le bâtiment
• Accéder aux locaux et aux différents équipements
• Utiliser les équipements
• Se repérer
• Communiquer

Il est précisé que l’ensemble de ces actions doit pouvoir être réalisé avec la plus grande autonomie possible. Idéalement, les personnes handicapées peuvent utiliser les mêmes conditions d’accès que l’ensemble du public. A défaut, leur condition d’accès doit représenter une qualité d’usage équivalente.

2. Qu’est-ce qu’un logement accessible ?

Afin de respecter la loi et être qualifiés d’accessibles, les logements des bâtiments d’habitation collectifs doivent répondre à deux exigences :

• Permettre la circulation des personnes en situation de handicap aussi bien au niveau des espaces nécessaires que des caractéristiques des portes. Ainsi, les différents dispositifs de commande comme les poignées et les serrures doivent être facilement identifiables et utilisables par les personnes handicapées.
• Permettre aux personnes en situation de handicap de profiter des différentes pièces du logement : séjour, cuisine, chambre, salle d’eau et cabinet.

Ces exigences sont encadrées par ce que la loi désigne comme des « caractéristiques minimales ». Elles induisent le respect de différents espaces facilitant notamment l’accessibilité des personnes utilisant un fauteuil roulant.

Il existe une dérogation pour certains logements : ceux réalisés sur plusieurs niveaux et soumis à des contraintes liées aux règles d’urbanisme ou aux caractéristiques de l’unité foncière. Dans ce cas, le niveau d’accessibilité du logement peut être limité à la cuisine, au séjour et à un cabinet avec lavabo. Néanmoins, cette dérogation est temporaire, car il est exigé qu’une réservation (c’est-à-dire une cavité) permette l’installation ultérieure d’un dispositif élévateur permettant de desservir la chambre et la salle d’eau.

3. Comment mettre en œuvre l’accessibilité ?

On distingue deux cas, selon que l’on parle des bâtiments neufs ou existants.

L’accessibilité dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs

Afin de respecter le code de l’habitation et de la construction, les aménagements et les spécificités techniques propres à l’accessibilité vont être pensés et prévus dès la phase de construction du bâtiment. En effet, la loi indique que les bâtiments d’habitation neufs doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes en situation de handicap.

Dans les parties communes

Au niveau des parties communes, cette accessibilité repose sur les différents points déjà décrits au début de cet article : accès, circulation, utilisation des équipements, possibilité de se repérer et de communiquer. Ces éléments obligent le constructeur à munir le bâtiment d’un ascenseur à partir du moment où il y a plus de deux étages.

Dans les logements

Au niveau des habitations en elles-mêmes, le règlement fixe à 20 % la part de logements devant répondre à l’obligation d’accessibilité, c’est-à-dire être réalisés suivant les caractéristiques minimales décrites dans la deuxième partie. Les logements non-accessibles doivent être évolutifs, c’est-à-dire répondre à deux exigences :

• Une personne en fauteuil roulant doit pouvoir accéder au logement, circuler dans le séjour et pouvoir utiliser les cabinets.
• La transformation du logement évolutif en logement accessible peut être réalisée grâce à des travaux ne nécessitant pas d’intervention sur des éléments de structure (comme l’abattement d’un mur porteur, par exemple).

Et pour les maisons individuelles ?            

Les maisons individuelles peuvent également être soumises aux obligations précédemment décrites si leur construction entre dans le cadre d’un programme de vente ou d’investissement locatif.

L’accessibilité dans les bâtiments d’habitation collectifs existants

Il existe deux cas de figure au niveau de la mise aux normes d’accessibilité. En premier lieu, dans les cas suivants :

• Travaux de modification
• Travaux d’extension
• Travaux de création de logements par changement de destination

Les éléments qui devront alors répondre à la définition de l’accessibilité sont les logements ou les parties de bâtiment nouvellement créés.

En second lieu, dans le cas de travaux de modification, d’extension et de création de bâtiment pour un montant supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment avant travaux, le constructeur doit rendre accessibles les éléments suivants :

• L’ensemble des parties communes, y compris celles qui n’ont pas fait l’objet de travaux.
• Les places de stationnement, celliers, ou caves privatives où sont réalisés les travaux.
• Les logements où sont réalisés les travaux s’ils sont en rez-de-chaussée, desservis par un ascenseur ou susceptibles de l’être.

4. Quelle est la différence entre un logement accessible et un logement adapté ?

Les différentes obligations en termes d’accessibilité ne garantissent pas à la personne en situation de handicap que son logement répondra à tous ses besoins individuels. Dès lors, il est utile d’introduire une distinction entre un logement accessible, qui respecte les normes et un logement adapté, qui répond à des impératifs précis correspondant à un handicap en particulier.

Adapter le logement d’un locataire

A cet égard, il est possible pour un locataire de demander à son bailleur l’autorisation de réaliser des travaux d’adaptation du logement. Le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. Le défaut de réponse vaut acceptation et permet au locataire de faire réaliser des travaux, sans être obligé de remettre le logement dans son état initial à la fin du bail. Le bailleur privé garde toutefois le droit de refuser les travaux s’il formule sa réponse sous 2 mois.

Les travaux d’adaptation du logement sont limités et comprennent les éléments suivants :

• Suppression ou création de cloisons ou de portes intérieures
• Modification des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle de bains) au niveau de l’aménagement ou des équipements
• Modification ou création d’équipements électriques : prises, interrupteurs ou systèmes d’éclairage
• Installation ou adaptation des systèmes de commande, notamment ceux liés à l’eau, à l’électricité, au gaz, au chauffage, à l’interphone…
• Installation d’équipements permettant le déplacement horizontal ou vertical des personnes à mobilité réduite
• Modification ou installation d’éléments améliorant les systèmes de fermeture et d’ouverture

Adapter le logement d’un propriétaire

Quatre étapes permettent aux propriétaires de demander l’adaptation de leur logement :

1. Demander à un professionnel de réaliser un diagnostic pour déterminer quels travaux il est nécessaire de réaliser.
2. Demander des aides et financements et attendre la validation avant de commencer les travaux.
3. Faire réaliser les travaux par un professionnel agréé en avançant les frais puis en conservant les factures.
4. Présenter les factures aux organismes financeurs.

Adapter le logement d’un futur propriétaire

Dans le cadre d’un logement vendu sur plan, le futur acquéreur peut demander des travaux modificatifs en vue d’adapter le logement à ses besoins spécifiques. Les appartements devant respecter les règles d’accessibilité peuvent ainsi voir leurs plans modifiés, sous réserve de respecter les points suivants :

• La demande doit émaner de l’acquéreur.
• Un contrat de travaux modificatifs doit être signé entre l’acquéreur et le promoteur.
• Le logement doit pouvoir être visité par toute personne en situation de handicap.
• Les aménagements demandés doivent pouvoir être réversibles grâce à des travaux simples.
• Les plans du logement avant et après travaux sont annexés aux contrats de travaux modificatifs et à l’acte de vente si le contrat est signé avant cet acte.