Vice caché d'une installation électrique : comment réagir ?

C’est la phobie de tous les acquéreurs d’un bien immobilier : comment réagir en cas de vice caché dans l’installation électrique de sa nouvelle maison ou de son appartement ? IZI by EDF vous guide pour que cette étape se déroule du mieux possible. Ne vous en faites pas, l’article 1641 du Code civil vous protège, voici comment.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

La loi définit ce qu’est un vice caché. Il faut donc s’appuyer sur cette définition pour vos recours et lors de vos échanges avec l’ancien propriétaire de votre logement, le cas échéant.

D’après l’article 1641 du Code civil concernant les vices cachés relatifs au secteur immobilier, voici ce que dit la loi : Les vices cachés désignent « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

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Quels sont les vices cachés courants en immobilier ?

Pour s’y retrouver parmi les difficultés que vous pouvez rencontrer le moment venu de devenir propriétaire, voici quelques exemples de vices cachés que l’on retrouve régulièrement dans l’immobilier. Avant d’acheter, utilisez cette liste pour procéder à des vérifications dans votre potentiel futur logement, avant de signer le compromis de vente :

Infiltrations d’eau dans une pièce ;
Mur qui se lézarde ;
Système d’évacuation qui n’est pas aux normes ;
Charpente dégradée ;
Dégâts provoqués par des termites ;
Défauts structurels sur la dalle ;
Traces d’humidité ;
Défaut dans les fondations, etc.

Difficile de lister tous les vices possibles… Cette première liste vous aidera toutefois à savoir quoi contrôler notamment lors des visites, contre-visites et au moment d’acter l’achat.

Le diagnostic électrique obligatoire (DEO) remis avec le compromis ou la promesse de vente doit a minima faire état des exigences de sécurité, des anomalies, de la conformité ou non-conformité de l’installation.

Le diagnostiqueur n’a relevé aucun dysfonctionnement apparent sur vos circuits, votre réseau ou votre tableau électrique ? Vous constatez pourtant un vice-caché, malgré le diagnostic électrique produit mais non conforme à la réalité ? Encore faut-il pouvoir s’assurer de l’antériorité du défaut ! Il faut donc que le problème ne soit pas apparu après la vente.

Quelle est l’anomalie la plus courante repérée grâce au diagnostic d’électricité ?

Pour l’installation électrique, les vices cachés les plus courants sont les :

Défaut de déclaration des obligations électriques lors de la vente du bien ;
Système de protection électrique obsolète (de type fusibles) ;
Défaut d’isolation électrique (fils électriques non gainés, non protégés) ;
Reprise manuelle d’une partie de l’installation électrique non déclarée ;
Défaut d’application des règles de l’art par l’électricien.

Lors de l’achat, vous devez pouvoir formuler une proposition d’achat en connaissance de cause. Vous devez donc être informé de l’état précis de l’installation électrique. Dans le cas contraire, on parle de vice caché.

Le caractère antérieur du vice caché de l’installation électrique

Premier point, comme nous l’avons vu, le vice caché est encadré légalement. Par exemple, si le vendeur vous avait prévenu du vice avant la vente, alors celui-ci n’est plus caché. La loi considère donc que vous avez fait l’acquisition du logement en votre âme et conscience. Vous n’aurez donc aucun recours possible.

Second point très important : il faut prouver que le défaut ne soit pas apparu après l’achat. C’est ici que l’on parle de l’antériorité. Il faudra prouver que le défaut était déjà présent, sans que vous en soyez informé. Pour ce faire, vous pouvez passer par l’expertise du défaut par unprofessionnel qui sera le seul à pouvoir justifier l’antériorité du vice caché dans votre installation électrique.

Pour que le recours soit plus facile, IZI by EDF vous conseille de faire le tour de votre bien et de tester toutes les prises, interrupteurs et équipements électriques lors des premiers jours suivants l’installation. Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel qui vérifiera l’application de la norme électrique NF C-15-100 (correspondant à la date de construction du logement). La protection électrique des circuits et du tableau électrique, la mise à la terre du réseau, tout comme la présence de prise de terre en fond de fouille pourront être contrôlées.

Quel recours possible après l’achat d’une maison présentant un vice caché ?

Lorsque vous constatez un vice caché, il faut dans un premier temps informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Si celui-ci ne se manifeste pas, vous pouvez faire appel à un tribunal compétent dans la commune du logement concerné.

L’ancien propriétaire détient peut-être bien des informations précieuses pour comprendre d’où vient le problème : intervention récente d’un électricien à domicile (les garanties décennales de l’installation pourraient dans ce cas être utilisées), le schéma électrique du logement, etc.

Si la discussion s’envenime, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialisé qui saura vous aiguiller pour cette procédure. Le temps de traitement d’un dossier pour vice caché peut prendre jusqu’à deux ans. Dans l’intervalle, vous devrez faire avec, où, si le cas l’oblige, trouver un autre logement.

La garantie de vice caché

En tant qu’acheteur et désormais propriétaire, vous êtes couvert par la garantie de vice caché. Elle s’applique dès lors que le défaut correspond à un vice caché (présent lors de la vente, qui limite fortement l’utilisation du bien immobilier et qui n’était pas visible à la vente) et que certains délais sont respectés.

Quels sont les délais pour constater un vice caché ? Vous disposez de 2 ans après la découverte du défaut pour vous manifester et déclarer le vice. Ensuite, la durée de garantie de vice caché s’étale sur 5 ans après la date de vente/d’achat du bien.