Qui paye les travaux d’électricité : locataire ou propriétaire ?

Comment savoir si les travaux d’électricité doivent être payés par le locataire ou le propriétaire d’une habitation ? La nature des réparations à effectuer ou le contexte d’une éventuelle panne permet de définir précisément la responsabilité. IZI by EDF détaille les différents cas de figure pouvant advenir.

Locataire ou propriétaire : qui est responsable de quels travaux d’électricité ?

Travaux	Responsable
Entretien des périphériques électriques (ampoules, prises, interrupteurs)	Le locataire
Remplacement des périphériques électriques (ampoules, prises, interrupteurs)	Le locataire
Remplacement des baguettes et gaines de protection	Le locataire
Entretien des radiateurs électriques	Le locataire
Réparation des radiateurs électriques	Le propriétaire
Remplacement des radiateurs électriques	Le propriétaire
Réparation des appareils électro-ménagers cités dans le bail	Le propriétaire sauf si la panne est due à un défaut d’entretien
Remplacement des appareils électro-ménagers cités dans le bail	Le propriétaire sauf si la panne est due à un défaut d’entretien
Mise aux normes de l’installation électrique	Le propriétaire
Ajout d’une prise électrique ou d’un point d’éclairage	Le propriétaire
Changement du mode d’éclairage	Le propriétaire
Changement du tableau électrique	Le propriétaire
Remplacement des fusibles par des disjoncteurs	Le propriétaire
Ajout d’un disjoncteur sur le tableau électrique	Le propriétaire

Le cadre juridique pour les travaux d’électricité

Deux textes de loi aident à déterminer qui du locataire ou du propriétaire doit prendre en charge les travaux d’électricité.

Décret n°87-712 du 26 août 1987

Ce décret précise la nature des réparations locatives, définies comme étant des travaux d’entretien courant, comprenant les remplacements de certains éléments consécutifs à l’usage normal des locaux.

En ce qui concerne les travaux liés à l’électricité, il est noté que le locataire doit prendre en charge l’entretien et le remplacement des éléments suivants :

• Interrupteurs
• Prises de courant
• Disjoncteurs
• Ampoules ou tubes lumineux
• Baguettes
• Gaines de protection

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Cette loi vient préciser les différentes obligations des locataires et des propriétaires.

D’après l’article 6 de cette loi, le propriétaire-bailleur est tenu :

• De remettre au locataire un logement décent, sans risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé
• D’assurer au logement un critère de performance énergétique minimale
• De louer un logement doté d’éléments le rendant conforme à un usage d’habitation
• D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations (autres que locatives) nécessaire au maintien de cet état

Ces différents points impliquent notamment l’obligation pour le propriétaire de louer un logement répondant aux bonnes normes d’installation électrique.

D’après l’article 7d de cette loi, le locataire est obligé :

• De prendre en charge l’entretien courant du logement 
• Ainsi que celui des équipements mentionnés dans le contrat de location

En revanche, la charge revient au propriétaire si une panne est provoquée par :

• La vétusté de l’installation ou de l’équipement
• Une malfaçon
• Un vice de construction
• Un cas fortuit, c’est-à-dire un événement dont on ignore la cause
• Un cas de force majeure (cela peut être une panne provoquée par un incident climatique)

Les normes électriques à respecter pour la location d’un bien

Les éléments législatifs précédemment décrits enseignent que le locataire prend en charge les menus travaux de réparation et d’entretien et que le propriétaire est responsable de la mise aux normes électriques de l’habitation.

Afin de déterminer clairement la responsabilité en cas de panne ou d’incident électrique, il convient de connaître les principes à respecter lors de la location d’un bien vide ou meublé. Relatifs à la norme NF C 15-100, ils mettent en avant la présence obligatoire de certains éléments et le respect de règles essentielles à un fonctionnement sécurisé :

• Présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation : il s’agit du tableau électrique.
• L’équipement doit être doté d’un dispositif différentiel de sensibilité, adaptée aux conditions de mise à la terre : il s’agit d’un disjoncteur général.
• Chaque circuit doit être équipé d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs : un disjoncteur spécifique à chaque circuit.
• La salle de bains ou salle d’eau doit être munie d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée : le but est de mettre à la même tension que celle de la terre l’ensemble des éléments métalliques situés dans cette pièce.
• Doivent être bannis du bien réservé à la location l’ensemble des équipements électriques inadaptés ainsi que les conducteurs non protégés.

Les travaux d’entretien : locataire ou propriétaire ?

Le locataire d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est tenu de réaliser l’entretien du matériel électrique.

Quels sont les travaux d’entretien électrique ?

Toutes les opérations correspondant à la définition des réparations locatives sont à la charge du locataire. Concrètement, au niveau de l’électricité, cela implique tout ce qui concerne l’entretien ou le remplacement des éléments périphériques comme les prises, les ampoules ou les interrupteurs.

Éclairage défaillant

Lorsqu’une ampoule ne fonctionne plus, le locataire doit la remplacer par un modèle neuf. Si l’éclairage n’est pas rétabli, il doit vérifier que le problème ne provient pas de l’interrupteur et, le cas échéant, le changer. Pareillement, lorsque le locataire quitte le logement, il est tenu de remplacer toutes les ampoules usagées.

Prise non-fonctionnelle

Dans le cas où une prise électrique est défaillante, c’est là encore au locataire que revient la charge du remplacement.

Le propriétaire peut-il être responsable des travaux d’entretien ?

Il existe des exceptions aux règles décrites précédemment. Dans quels cas le propriétaire est-il amené à prendre à sa charge certains travaux d’entretien ?

• Si la défaillance des éléments périphériques est globale, cela signifie que le problème provient de l’installation électrique ; il convient alors de réaliser des travaux d’envergure afin de corriger le problème, travaux qui seront à la charge du propriétaire.
• lorsque la défaillance survient après un incident externe, comme un orage : cela correspond à un cas de force majeure, la charge de responsabilité est donc déplacée sur le propriétaire.
• Quand le remplacement des éléments périphériques ne suffit pas à corriger la panne : là encore, le problème est causé par un défaut de l’installation électrique, le propriétaire est donc responsable.
• Quand le futur locataire constate un dysfonctionnement des périphériques électriques avant son aménagement : lors de la visite du logement et avant la signature du bail, le futur locataire est en droit de demander au propriétaire de remplacer les ampoules, les interrupteurs ou les prises non-fonctionnelles

Le remplacement d’un équipement électro-ménager : locataire ou propriétaire ?

Le type de location (nue ou meublée) ainsi que les éléments du contrat de bail permettent de savoir qui doit prendre à sa charge le remplacement d’un appareil électro-ménager.

En location nue

Par définition, pour une location nue, c’est le locataire qui installe ses propres meubles et son équipement électro-ménager. A ce titre, il va évidemment payer le remplacement d’un appareil électrique en cas de panne.

Néanmoins, par commodité, certains propriétaires peuvent louer un bien nu en y laissant quelques éléments (four électrique, frigo, lave-vaisselle…) pour faciliter l’installation du locataire. Il convient alors de mentionner ces différents équipements au contrat de location. Leur entretien sera à la charge du locataire mais leur réparation et leur éventuel remplacement, en cas de panne, sera à la charge du propriétaire. Néanmoins, si la panne est causée par un manque d’entretien du locataire, c’est à lui que reviendra la charge de la réparation ou du remplacement.

Par ailleurs, même en location nue, le propriétaire est tenu de fournir un mode de chauffage décent à son locataire. Dans le cas d’un chauffage électrique, on retrouvera alors la répartition classique : l’entretien à la charge du locataire et la réparation ou le remplacement à la charge du propriétaire.

Attention : si un équipement présent dans l’habitation mais non-mentionné dans le contrat de location tombe en panne, c’est le juge qui décidera à qui revient la charge du remplacement.

En location meublée

La location meublée comporte nécessairement des équipements électro-ménagers : le locataire peut profiter d’un réfrigérateur, d’un lave-vaisselle, d’un lave-linge ou encore de plaques électriques. Les travaux d’entretien des différents équipements seront sous la responsabilité du locataire et le propriétaire aura quant à lui la charge de la réparation ou du remplacement des appareils en cas de panne.

Dans le cadre d’une location de cette nature, locataire et propriétaire doivent faire un état des lieux précis qui indique à la fois les équipements disponibles et leur état de fonctionnement. Cela permet de prévenir des litiges éventuels :

• si une panne est causée par un manque d’entretien évident, c’est le locataire qui devra prendre en charge la réparation ou le remplacement de l’équipement défaillant.
• En revanche, si une panne provient de l’usure normale de l’équipement, c’est le propriétaire qui prendra en charge sa réparation ou son remplacement.

Les travaux de rénovation électrique

Les travaux portant sur l’extension du circuit électrique, sa rénovation, la réparation ou le remplacement du tableau électrique sont à la charge du propriétaire.

Mise aux normes du réseau électrique

Le propriétaire a l’obligation de respecter les normes de sécurité du réseau électrique. Ainsi, dans le cas où un diagnostic électricité ferait apparaître des anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité du locataire, le propriétaire doit prendre à sa charge la remise à neuf des installations électriques.

Remplacement du tableau électrique

Là encore, c’est le propriétaire qui est responsable. Il doit choisir, faire installer et remplacer le tableau électrique si celui-ci ne répond plus aux normes de sécurité. Les travaux de rénovation relatifs à la vétusté du matériel sont également à sa charge, notamment le remplacement des fusibles par des disjoncteurs, ou l’ajout d’un disjoncteur supportant une intensité supérieure.

Travaux à la suite d’un cas de force majeure

Lorsqu’un événement climatique comme une tempête ou une inondation a endommagé le réseau électrique, le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations. Dans ce cadre, il peut s’adresser à son assurance qui va l’aider à supporter le coût des travaux.

Changement du mode d’éclairage

Le remplacement des ampoules traditionnelles par des ampoules LED permet de faire des économies d’énergie importantes. Les travaux induits sont à la charge du propriétaire, mais deux points sont à relever :

• Le propriétaire n’est pas obligé de réaliser ces travaux, puisqu’ils ne correspondent pas à une mise aux normes en termes de sécurité.
• Le propriétaire peut demander une participation au locataire, puisque celui-ci pourra faire des économies d’énergie par la suite.

Installation d’une nouvelle prise ou d’un nouvel éclairage

La création d’une nouvelle prise ou d’un nouveau point d’éclairage est à la charge du propriétaire de l’habitation. Le locataire qui demande ce type de travaux doit argumenter dans le sens de la décence du logement. Dans le cas où la luminosité d’une pièce est trop faible pour satisfaire aux usages de la vie courante ou que la distribution des prises est insuffisante pour raccorder tous les appareils électro-ménager, le propriétaire serait obligé de réaliser ces travaux.

Litige entre propriétaire et locataire pour des travaux d’électricité

Même si le cadre général de la responsabilité des travaux d’électricité semble clair, il arrive qu’il y ait des litiges entre un propriétaire et un locataire quand ils ne s’entendent pas sur l’origine d’un dysfonctionnement ou sur la réalisation de travaux de rénovation.

Que faire en cas de litige sur un dysfonctionnement électrique ?

Lorsque le locataire considère que le dysfonctionnement est causé par la vétusté du matériel et que le propriétaire pointe au contraire le manque d’entretien, il est nécessaire de faire intervenir un expert indépendant. Celui-ci saura apprécier les dommages et déterminer qui du propriétaire ou du locataire est responsable.

Que faire en cas de litige sur des travaux de rénovation électrique ?

Si le locataire et le propriétaire ne s’accordent pas sur l’état de l’installation électrique, le locataire est en droit de demander la réalisation d’un audit par un professionnel. Ensuite, il y a quatre possibilités :

• L’audit donne raison au propriétaire qui n’est alors pas obligé de réaliser des travaux
• L’audit donne raison au locataire et le propriétaire réalise les travaux de rénovation
• L’audit donne raison au locataire mais le propriétaire refuse de réaliser les travaux
• Le propriétaire refuse de réaliser l’audit

Si un des deux derniers cas survient, le locataire peut saisir le tribunal ou s’adresser à la mairie afin de faire constater l’insalubrité du logement. Lorsque celle-ci est constatée, le propriétaire reçoit un arrêté préfectoral l’obligeant à réaliser les travaux dans un délai défini. A défaut, les travaux peuvent être effectués d’office et leur coût imputé par la suite aux frais du propriétaire.