Diagnostic électrique : que faire en cas d’anomalies avant la vente ?

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Nombreux sont les logements à présenter au moins une anomalie électrique. Parmi ces anomalies détectées, la grande majorité n’est pas dangereuse. Pourtant, environ 9 % des dysfonctionnements peuvent occasionner des accidents domestiques et mettre à mal la sécurité des habitants. Avant la vente (et avant la location), procéder à un diagnostic électrique est obligatoire. Cela afin d’établir l’état de l’installation électrique. Que faire en cas d’anomalies du diagnostic électrique avant la vente ? Réponse dans cet article avec les experts IZI by EDF

Vente d’un bien immobilier avec une installation électrique non conforme

Un diagnostic électrique est un document obligatoire à remettre à tout acheteur (et à tout locataire) immobilier. Il vérifie l’état de l’installation électrique dans le logement et permet d’évaluer les risques d’incendie ou d’électrocution.

Si l’installation électrique du logement n’est pas conforme à la norme électrique NFC 15-100, le futur acquéreur sait parfaitement bien que le logement est très ancien et qu’il doit être rénové intégralement. En règle générale, une installation électrique non conforme suit d’autres travaux annexes à réaliser. Tout doit donc être revu pour assurer la sécurité des personnes, ce qui induit nécessairement une baisse du prix de vente.

Au moment de la rénovation, il faut alors refaire l’installation électrique dans sa totalité, au regard de son état de vétusté. Si le logement n’implique pas d’autres travaux d’envergure par rapport à l’état de l’installation intérieure, la question se pose de savoir si les anomalies détectées dans le diagnostic électrique sont rédhibitoires. En règle générale, le vendeur se chargera lui-même de réaliser ces quelques travaux afin de proposer son bien à un prix intéressant pour lui tout en sécurisant l’acheteur avant qu’il ne rentre dans les lieux.

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Anomalies du diagnostic électrique à traiter avant la vente

Quelles sont les anomalies du diagnostic électrique à traiter impérativement avant de mettre son bien immobilier en vente ? Le diagnostic électrique fait partie des diagnostics obligatoires réalisés par un diagnostiqueur certifié (diagnostic de performance énergétique, diagnostic gaz, état des installations …). Il comprend 11 types d’anomalies, représentées par la lettre B suivie d’un chiffre allant de 1 à 11. Sous chaque chiffre se trouvent des sous-catégories qui sont autant d’anomalies précises.

Voici 3 cas courants que l’on retrouve dans les anomalies constatées du diagnostic électrique.

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Absence de protection différentielle 30 mA

Le disjoncteur différentiel est indispensable puisqu’il permet d’éviter les accidents électriques comme les court-circuits. Quand le disjoncteur reconnaît une intensité électrique anormale il se coupe automatiquement, ce qui représente une sécurité importante.

L’absence de protection différentielle 30 mA est une anomalie courante. On la retrouve bien souvent dans les logements construits avant 1990, à l’époque où cette protection était recommandée mais non obligatoire. En 2002 cette protection est devenue obligatoire dans tous les logements.

Plus concrètement, l’anomalie s’exprime sous la formule suivante dans le diagnostic électrique : “Absence de protection différentielle haute sensibilité (30mA) sur le circuit…”.

Pas de panique cependant puisque cette anomalie peut se corriger facilement et nécessite de réaliser des travaux légers. Il suffit simplement d’installer un interrupteur différentiel de 30 mA dans le tableau électrique. Le mode de fonctionnement du différentiel est particulier et requiert l’intervention d’un électricien expert.

Parfois, le coffret électrique ne permet pas d’installer ce disjoncteur par manque de place. Ou bien le tableau électrique est trop vétuste. Dans ce cas, le professionnel électricien doit remplacer le coffret électrique, ainsi que les disjoncteurs. Il remplace également les autres éléments annexes à intégrer comme un télérupteur.

Absence de prise à la terre

On considère qu’une prise à la terre vient en complément de la protection différentielle 30 mA et permet de garantir la pleine et entière sécurité électrique des occupants du logement. Dans les très anciennes maisons, le tableau électrique est souvent installé dans une cave ou bien dans un garage. On peut alors installer un piquet de terre dans le jardin avant de le raccorder au bornier du tableau électrique de la maison.

Dans tous les cas, la correction de cette anomalie nécessite de planter un piquet de terre et de le relier au tableau électrique du logement. Ce type d’ouvrage doit être réalisé par un professionnel de l’électricité. Ce dernier se base sur le dossier de diagnostic technique afin de réhabiliter l’électricité dans votre installation intérieure.

Aucune coupure d’urgence

Ce type d’anomalie est relatif à l’état des risques de sécurité dans un logement à usage d’habitation. Ce dysfonctionnement se retrouve souvent lorsque le tableau électrique ne contient aucun élément permettant la coupure générale d’électricité. En effet, il est nécessaire de pouvoir couper toute l’alimentation électrique quand cela est nécessaire, pour des raisons évidentes de sécurité. En règle générale, ce rôle est joué par le disjoncteur de branchement situé à côté du tableau.

Résoudre cette anomalie électrique nécessite donc d’ajouter un interrupteur sectionneur sur le tableau électrique, généralement en tête.

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Anomalies sur le diagnostic électrique : qui doit réaliser les travaux ?

La question se pose bien souvent de savoir qui de l’acheteur ou du vendeur doit réaliser les travaux s’il existe des anomalies sur le diagnostic électrique. La loi n’impose pas au vendeur l’obligation de réaliser les travaux. Obligation lui est simplement faite de fournir les diagnostics techniques. Ces derniers figurent en annexes de la promesse de vente (compromis de vente).

Parmi ces diagnostics se trouve le diagnostic afférent à l’installation électrique quand elle date de plus de 15 ans. Ce document constitue une garantie des vices cachés pour l’acheteur comme l’acheteur. Ainsi que pour le bailleur et le locataire dans le cas d’une location.

Lorsque le diagnostic technique électrique fait état d’anomalies, comme d’une électricité défectueuse, l’acheteur peut bien sûr décider de renoncer à l’acquisition. S’il décide tout de même d’acheter le bien immobilier, il le fait en toute connaissance de cause. Le vendeur est tenu à une obligation d’information de l’acquéreur sur l’état du bien. Mais il n’est pas contraint de réaliser lui-même les réparations.

On peut parfaitement bien vendre un logement à rénover intégralement et nécessitant des travaux conséquents, sans que cela ne contrevienne à la loi. L’acheteur aura juste une meilleure marge de négociation pour faire baisser le prix au maximum. L’acheteur devra au préalable évaluer son budget électricité.

En pratique, le vendeur estime bien souvent qu’il est préférable de réaliser quelques travaux. Cela avant de mettre son logement en vente, pour en retirer le meilleur prix de vente.

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Publié le 31 Mars 2021

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