Quelles sont les obligations électriques en cas de location d’un logement ?

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Aucune obligation n’impose à un propriétaire bailleur de remettre continuellement aux normes son logement en matière d’électricité. Reste qu’un minimum de sécurité et de confort doit être assuré aux occupants. Et pour cela, le propriétaire est tenu de suivre quelques obligations électriques. IZI by EDF vous aide à faire le point.

Comment apprécier la sécurité de l’installation électrique d’un logement ?

Norme en vigueur au moment de l’entrée dans les lieux

La loi (et plus particulièrement la réponse ministérielle du 6 mai 2002) n’impose pas aux propriétaires de remettre l’installation électrique de leurs logements loués aux normes en vigueur à chaque changement de locataire. Si le système est ancien, mais considéré comme sécurisé, il n’y a aucune raison d’intervenir. Seuls les éventuels travaux effectués sur l’installation existante doivent être, eux, conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation. La norme retenue pour l’installation du réseau électrique est, en effet, celle en vigueur au moment de la construction du logement ou de sa transformation.

Le critère essentiel lors de la location : la sécurité

Le critère unique et essentiel en matière d’installation électrique lors de la location d’un bien est la sécurité. C’est pourquoi il est désormais obligatoire de fournir au nouveau locataire un état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans et si le bail est signé après le 1er janvier 2018. Cette information prend la forme d’un diagnostic qui décrit avec précision l’état d’usage du système et les éventuelles anomalies relevées en matière d’électricité. Si ces points n’engagent pas la sécurité des occupants, le propriétaire n’est pas obligé de faire les réparations.

Il s’engage simplement à mettre à disposition du ou des locataires un logement décent et ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants. Si les anomalies relevées ne sont pas dangereuses, rien ne lui impose de les faire réparer. Dans le cas contraire, il doit impérativement procéder à la mise aux normes des éléments défectueux. À défaut, il engage sa responsabilité et peut ensuite être poursuivi pour avoir mis à la disposition de ses locataires un logement jugé indécent.

Bon à savoir : l’installation électrique doit permettre un usage agréable du logement

Le réseau électrique présent doit permettre aux occupants de jouir d’un éclairage suffisant dans toutes les pièces et de tous les accès. Il doit également permettre le bon fonctionnement des appareils électroménagers indispensables à la vie quotidienne des occupants.

Logement loué : les caractéristiques essentielles d’une installation sûre et sécurisée

Bien que l’installation soit d’époque, et donc non conforme à la réglementation en vigueur, elle doit présenter un certain nombre de caractéristiques. Ces dernières doivent garantir une parfaite sécurité aux occupants du logement. Il s’agit :

  • De la présence d’un appareil de commande et de protection de l’installation générale. Ce dernier doit par ailleurs être facilement accessible.
  • De la présence d’un système différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, et ce, dès l’origine de l’installation électrique.
  • De la présence d’un dispositif de protection contre les changements d’intensité (les surintensités) sur chaque circuit. Il doit également être adapté à la section des conducteurs.
  • De la présence d’une liaison équipotentielle et d’une installation particulière, dédiée et adaptée aux pièces d’eau (cuisine et salle de bains) et plus particulièrement aux pièces disposant d’une douche ou d’une baignoire.
  • Si des éléments sont non conformes et/ou endommagés, ils doivent être retirés et remplacés sans délai. C’est également le cas si des éléments conducteurs ne sont pas protégés mécaniquement, c’est-à-dire par la présence d’une gaine.
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Le diagnostic électricité dans le détail

Si l’installation électrique du logement loué à plus de 15 ans, il est désormais obligatoire d’en informer le futur locataire (loi Alur de mars 2014). Un diagnostic (aussi appelé « état de l’installation intérieure d’électricité ») est alors réalisé et joint au contrat de location. Cela s’applique d’ailleurs à une location vide comme meublée, à usage de résidence principale. Son but ? Informer le locataire et assurer sa sécurité ainsi que celle de ses biens.

Qui réalise ce diagnostic ?

Pour le réaliser, le propriétaire doit faire appel à un professionnel, c’est-à-dire à un diagnostiqueur. Ce dernier inspecte alors les zones privatives et les dépendances associées au logement. Il vérifie que les éléments minimums de sécurité cités précédemment sont bien présents et examine l’installation existante pour en définir l’état général. Il se charge également d’identifier :

  • Si certains éléments et matériels sont inadaptés à l’usage ;
  • Si certains éléments présentent des risques de contacts directs avec d’autres éléments sous tension ;
  • Si les éléments conducteurs sont bien protégés mécaniquement.

Un diagnostic désormais obligatoire

Depuis le 1er janvier 2018, ce diagnostic électrique est obligatoire pour tous les baux d’habitation nouvellement signés. Il a une durée de validité de 6 ans.

Les normes électriques désormais appliquées aux logements loués, ou non

Les biens d’habitation, qu’il s’agisse de logements loués ou non, ont vu les normes électriques sans cesse améliorées. La plus récente, et celle actuellement appliquée, est la norme NFC 15-100. Elle concerne toutes les habitations reliées à la basse tension. Elle n’a eu de cesse d’être modifiée pour renforcer la sécurité des systèmes électriques.

Les règles de sécurité imposées par la norme NFC 15-100

Depuis 2016, un arrêté impose 6 règles fondamentales, dont la plupart sont liées à la sécurisation du système et au confort des occupants :

  • 3 prises électriques doivent être installées dans la cuisine si elle fait moins de 4 mètres carrés ;
  • Elles doivent être au nombre de 4 si la superficie est plus importante. Une autre prise peut être prévue pour la hotte, à 1,8 mètre de haut ou plus, mais cela reste facultatif ;
  • Un salon de moins de 28 mètres carrés doit pouvoir disposer de 5 prises électriques. Ce nombre monte à 7 prises pour une surface plus importante. Une prise dédiée aux réseaux téléphoniques et informatiques doit également être installée ;
  • Si le logement dispose d’un couloir (de plus de 4 mètres carrés), ce dernier doit être équipé d’une prise ;
  • Chaque chambre du logement doit compter 3 prises électriques. L’une d’entre elles doit se situer à côté de l’interrupteur. Une autre prise doit être dédiée aux réseaux informatiques et téléphoniques ;
  • Enfin, dans les toilettes, la norme impose la création d’une prise électrique au niveau de l’interrupteur.

Les obligations électriques dans les pièces d’eau

La norme NFC 15-100 est particulièrement restrictive en matière d’équipement électrique dans les pièces d’eau. Elle prévoit, par exemple, des volumes de sécurité pour la salle de bains, en logement loué vide comme meublé :

  • Le volume 0 définit la zone située à l’intérieur de la baignoire ou de la douche. Tout branchement électrique est ici strictement interdit ;
  • Le volume 1 comprend toutes les zones jusqu’à 2,25 mètres au-dessus du fond de la baignoire ou du bac de douche. Ici aussi, tous les branchements électriques sont interdits, à l’exception du chauffe-eau (s’il est entièrement protégé contre l’eau) ;
  • Le volume 2 commence au-delà de 60 cm de la douche ou de la baignoire. Des prises électriques de faible puissance peuvent y être installées. Il en va de même pour les appareils d’éclairage de classe II à double isolation et des appareils de chauffage ;
  • Enfin, le volume 3 concerne le reste de la pièce d’eau. C’est dans cet espace que sont installés la plupart des équipements électriques.

Il est donc interdit de brancher des appareils électriques (et donc d’installer des prises) à proximité de la douche ou de la baignoire. Une machine à laver ou un sèche-linge doivent être positionnés dans la zone dite « hors volume » ou « volume 3 », c’est-à-dire à distance des points d’eau. Ces appareils électriques doivent être de classe I ou II, toujours reliés à la terre et constamment protégés des éclaboussures et des projections d’eau.

Un incendie sur trois est aujourd’hui lié à un problème électrique. Un risque qu’il est interdit de faire courir à des locataires. C’est pourquoi le propriétaire d’un logement loué doit être particulièrement attentif au bon état de l’installation électrique du logement, et procéder, si besoin, à des travaux de mise en conformité.

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Mise en sécurité de l'installation électrique (selon la NF C-15100)

Publié le 5 Mai 2021

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2 commentaires

  • sylviane dit :

    qui doit payer l’intervention d’un technicien pour régler un gestionnaire d’énergie à l’entrée dans les lieux d’un logement Merci

    • noemie luca dit :

      Bonjour Sylviane.
      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire
      C’est au locataire d’assurer l’entretien réglementaire des équipements sur la durée de son bail, s’il ne l’a pas fait, c’est à lui de régler cette facture.
      Belle journée à vous de la part de l’équipe IZI by EDF !