Location : les obligations électriques du propriétaire - IZI by EDF
Location d’un logement : quelles sont les obligations électriques ?
Règlementation & normes électriques

Location d’un logement : quelles sont les obligations électriques ?

Lecture en 6 min

Publié le 5 Mai 2021

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Aucune obligation n’impose à un propriétaire bailleur de remettre continuellement aux normes l’électricité de son logement loué. Reste qu’un minimum de sécurité et de confort doit être assuré aux occupants. Et pour cela, le propriétaire est tenu de suivre plusieurs obligations et minimas imposés par la norme NF C 15-100. Quelles sont les obligations électriques en cas de location d’un logement ? IZI by EDF vous aide à faire le point.

Propriétaires, quelles sont les obligations électriques pour une location ?

Le respect de la norme en vigueur au moment de l’entrée dans les lieux

La loi (et plus particulièrement la réponse ministérielle du 6 mai 2002) n’impose pas aux propriétaires de remettre l’installation électrique de leurs logements loués aux normes en vigueur à chaque changement de locataire. Si le système est ancien, mais considéré comme sécurisé, il n’y a aucune raison d’intervenir.

Des travaux effectués sur l’installation existante doivent en revanche être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation. La norme retenue pour l’installation du réseau électrique est, en effet, celle en vigueur au moment de la construction du logement ou de sa transformation.

La sécurité : le critère essentiel lors de la location

Le critère unique et essentiel en matière d’installation électrique lors de la location d’un bien immobilier est la sécurité. C’est pourquoi il est désormais obligatoire de fournir au nouveau locataire un état de l’installation électrique, si elle a plus de 15 ans et si le bail a été signé après le 1er janvier 2018. Cette information prend la forme d’un diagnostic qui décrit avec précision l’état d’usage du système et les éventuelles anomalies relevées en matière d’électricité. Si ces points n’engagent pas la sécurité des occupants, le propriétaire n’est pas obligé de faire les réparations.

Le propriétaire s’engage simplement à mettre à disposition du ou des locataires un logement décent et ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants. Si les anomalies relevées ne sont pas dangereuses, rien ne lui impose de les faire réparer. Dans le cas contraire, il doit impérativement procéder à la mise aux normes des éléments défectueux. À défaut, il engage sa responsabilité et peut ensuite être poursuivi pour avoir mis à la disposition de ses locataires un logement jugé indécent.

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Bon à savoir : l’installation électrique doit permettre un usage agréable du logement. Le réseau électrique présent doit permettre aux occupants de jouir d’un éclairage suffisant dans toutes les pièces et de tous les accès. Il doit également permettre le bon fonctionnement des appareils électroménagers indispensables à la vie quotidienne des occupants.

Logement loué : les caractéristiques essentielles d’une installation sûre et sécurisée

Bien que l’installation soit d’époque, et donc non conforme à la réglementation en vigueur, elle doit présenter un certain nombre de caractéristiques. Ces dernières doivent garantir une parfaite sécurité aux occupants du logement :

  • Présence d’un appareil de commande et de protection de l’installation générale. Ce dernier doit par ailleurs être facilement accessible
  • Un système différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, et ce, dès l’origine de l’installation électrique
  • Un dispositif de protection contre les changements d’intensité (les surintensités) sur chaque circuit. Il doit également être adapté à la section des conducteurs
  • Une liaison équipotentielle et d’une installation particulière, dédiée et adaptée aux pièces d’eau (cuisine et salle de bains) et plus particulièrement aux pièces disposant d’une douche ou d’une baignoire

Si des éléments sont non conformes et/ou endommagés, ils doivent être retirés et remplacés sans délai. C’est également le cas si des éléments conducteurs ne sont pas protégés mécaniquement, c’est-à-dire par la présence d’une gaine.

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Le diagnostic électricité dans le détail

Si l’installation électrique du logement loué a plus de 15 ans, il est désormais obligatoire d’en informer le futur locataire (loi Alur de mars 2014). Un diagnostic (aussi appelé « état de l’installation intérieure d’électricité ») est alors réalisé et joint au contrat de location. Cela s’applique d’ailleurs à une location vide comme meublée, à usage de résidence principale. Son but ? Informer le locataire et assurer sa sécurité, ainsi que celle de ses biens.

Qui réalise ce diagnostic ?

Pour le réaliser, le propriétaire doit faire appel à un professionnel, c’est-à-dire à un diagnostiqueur. Ce dernier inspecte alors les zones privatives et les dépendances associées au logement. Il vérifie que les éléments minimums de sécurité cités précédemment sont bien présents et examine l’installation existante pour en définir l’état général. Il se charge également d’identifier si :

  • Certains éléments et matériels sont inadaptés à l’usage
  • Des éléments présentent des risques de contacts directs avec d’autres éléments sous tension
  • Des éléments conducteurs sont bien protégés mécaniquement

Un diagnostic désormais obligatoire

Depuis le 1er janvier 2018, ce diagnostic électrique est obligatoire pour tous les baux d’habitation nouvellement signés. Il a une durée de validité de 6 ans.

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Les normes électriques désormais appliquées aux logements loués, ou non

Les biens d’habitation, qu’il s’agisse de logements loués ou non, ont vu les normes électriques sans cesse améliorées. La plus récente, et celle actuellement appliquée, est la norme NFC 15-100. Elle concerne toutes les habitations reliées à la basse tension. Elle n’a eu de cesse d’être modifiée pour renforcer la sécurité des systèmes électriques.

Le nombre de prises minimum imposé par la norme NFC 15-100

Un nombre minimal de prises de courant est imposé par type de pièce, selon la surface et les usages :

  • Dans la cuisine, 3 prises électriques minimum doivent être installées si la cuisine fait moins de 4 m² (ou 6 prises minimum reliées à un circuit dédié, si la cuisine mesure plus de 4 m²). Une prise peut être prévue pour la hotte d’une cuisine, à 1,8 mètre de haut ou plus (prise facultative)
  • Un salon de moins de 28 m² doit pouvoir disposer de 5 prises électriques, ou 1 prise par tranche de 4 m². Ce nombre monte à 7 prises pour une surface plus importante. Une prise dédiée aux réseaux téléphoniques et informatiques doit également être installée
  • Le couloir du logement (si plus de 4 m²) doit être équipé d’une prise
  • Chaque chambre doit compter 3 prises électriques minimum. L’une d’entre elles doit se situer à côté de l’interrupteur. Une autre prise est dédiée aux réseaux informatiques et téléphoniques
  • Toute autre pièce de plus de 4 m² (hors WC) doit comporter au moins 1 prise de courant

Les obligations électriques dans les pièces d’eau

La norme NFC 15-100 est particulièrement restrictive en matière d’équipement électrique dans les pièces d’eau. Elle prévoit, par exemple, des volumes de sécurité pour la salle de bains, en logement loué vide comme meublé :

  • Le volume 0 définit la zone située à l’intérieur de la baignoire ou de la douche. Tout branchement électrique est ici strictement interdit
  • Le volume 1 comprend toutes les zones jusqu’à 2,25 mètres au-dessus du fond de la baignoire ou du bac de douche. Ici aussi, tous les branchements électriques sont interdits, à l’exception du chauffe-eau (s’il est entièrement protégé contre l’eau)
  • Le volume 2 commence au-delà de 60 cm de la douche ou de la baignoire. Des prises électriques de faible puissance peuvent y être installées. Il en va de même pour les appareils d’éclairage de classe II à double isolation et des appareils de chauffage
  • Enfin, le volume 3 (appelé aussi hors volume) concerne le reste de la pièce d’eau. C’est dans cet espace que sont installés la plupart des équipements électriques
salle de douche moderne

Il est donc interdit de brancher des appareils électriques (et donc d’installer des prises) à proximité de la douche ou de la baignoire. Une machine à laver ou un sèche-linge doivent être positionnés dans la zone dite « hors volume » ou « volume 3 », c’est-à-dire à distance des points d’eau. Ces appareils électriques doivent être de classe I ou II, toujours reliés à la terre et constamment protégés des éclaboussures et des projections d’eau.

Un incendie sur trois est aujourd’hui lié à un problème électrique : un risque qu’il est interdit de faire courir à des locataires ! C’est pourquoi le propriétaire d’un logement loué doit être particulièrement attentif au bon état de l’installation électrique du logement, et procéder, si besoin, à des travaux de mise aux normes.

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45 commentaires

  • Gaëlle says:

    Bonjour,
    Je loue depuis décembre 2012 une maison, mitoyenne à celle du propriétaire.
    Des prises électriques ne fonctionnant plus dans le logement, j’ai avisé le propriétaire, qui , deux semaines après n’était toujours pas intervenu ( des radiateurs électriques ne fonctionnent plus depuis deux ans et il n’es toujours pas intervenu non plus ). J’ai donc demandé à un électricien de venir.
    Il s’avère que, outre le fait que rien ne soit au normes dans l’installation électrique, le neutre avait fondu dans le tableau électrique. Il a donc procéder au changement.
    Malheureusement, la suite des travaux étant à la charge du propriétaire, il ne peut faire plus sans son accord. J’ai donc avisé le propriétaire de cet état du système électrique, Malheureusement, toujours rien. Il me dit qu’il va regarder.. depuis deux semaines. Je n’ose plu laisser les radiateurs allumés (ceux qui fonctionnent) en mon absence ni faire de lessive ou vaisselle si je ne suis pas présente.
    Les radiateurs ont un système qui est censé les déclencher automatiquement en fonction de la température extérieure ne me semble pas bien fonctionner non plus.
    Je suis donc en recherche d’un nouveau logement mais sur le secteur et dans mon budget ce n’est pas évident. Quels sont mes possibilités de faire bouger les choses, sans pour autant me retrouver avec un préavis ?
    En vous remerciant de votre aide

    • Avatar photo Marine G says:

      Bonjour,

      IZI by EDF n’est pas en mesure de vous accompagner dans votre cas précis, puisque nous intervenons uniquement pour remettre aux normes l’électricité d’un logement, remplacer le tableau électrique et poser de nouveaux radiateurs. En d’autres termes, la phase travaux.

      Néanmoins, votre propriétaire bailleur est tenu de proposer à la location un logement décent et sécure pour ses occupants. C’est une obligation. A défaut, il devra mettre aux normes l’installation électrique du logement loué.

      Vous pouvez :
      – relancer votre propriétaire bailleur en lui fournissant des éléments factuels.
      – vous rapprocher de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement), en l’occurrence l’ADIL de votre département. Vous obtiendrez des conseils juridiques appropriés sur les conditions de bail, le diagnostic électricité, la « décence » d’un logement (la sécurité de l’installation électrique fait partie des critères de décence). Peut-être qu’un diagnostic électrique réalisé par un diagnostiqueur permettra de lever le doute sur les supposés/avérés défauts électriques de votre logement.

      Bonne journée !

  • Enzo says:

    Bonjour,

    ma question: Est-ce qu’il y a des conditions minimales de l’installation électrique dans la cusine pour garantir un usage normale pour une location d’un logement ancien?

    Contexte:
    je viens de déménager dans un appartement ancien (construit avant 1990) et je sais que le propriétaire a fait des modification sur l’installation électrique lui même. Quand j’ai branché mon frigo il y a eu une coupure de l’électricité et en regardant le tableau électrique qu’il y a des prise avec des disjoncteur à 10 ampères (10A). L’installation semble d’être sur (il y a tout ce qu’il faut sur le tableau électrique en terme de sécurité), mais je crois de ne pas pouvoir brancher tous mes électroménagers.

    • Avatar photo Marine G says:

      Bonjour,

      Pour les logements anciens, c’est la norme électrique appliquée au moment de la construction du logement qui s’applique. Je n’ai à ce jour pas accès aux anciennes versions de la norme qui ont été abrogées.

      Si le frigo fait disjoncter le disjoncteur, il y a soit trop de puissance cumulée sur le même circuit (trop d’appareils branchés sur le même circuit prise), soit l’appareil est défectueux qq part.

      Néanmoins pour votre information, la norme électrique NF C 15-100 actuellement en vigueur dit ceci :
      – pour les prises de courant non spécialisées 16A, doivent être installées 3 prises de courant minimum pour une cuisine de 4 M² et moins, et, 6 prises de courant minimum pour une cuisine de plus de 4 M²). Le frigo ne fait pas partie des équipements nécessitant un circuit spécialisé à part entière.
      – pour les circuits spécialisés : 1 prise ou sortie de câble 32A pour la cuisinière/plaque de cuisson, 1 prise ou sortie de câble si four électrique indépendant en 20A, 1 prise en 20A pour le lave-vaisselle et 1 prise supplémentaire 20A par gros appareil électroménager.

      Bonne journée.

  • Michèle says:

    Bonjour, j’ai loué en 2013 un appartement à Nice mais je n’y habitait que 1 mois par en en période fractionné . Depuis aout 2020 je vis à l’année . Voilà 2 fois que je me retrouve sans électricité car le compteur je ne sais pas très bien dire mais disons les fusibles brûlent le 2/10/22 c’était un dominos le 1/1/20/22 c’est le propriétaire qui est venu .et qui a fait un grattage . Cette fois-ci c’est un électricien que j’ai fait venir et qui m’a dit que le compteur était vétuste . Quelle recours ai-je pour que mon propriétaire change ce compteur . Merci pour votre aide.

    • Avatar photo Marine G says:

      Bonjour,

      Le mieux est de vous rapprocher de votre bailleur et de lui communiquer les problèmes de vétusté du tableau électrique que vous rencontrez de manière factuelle. Vous pourriez par exemple faire diagnostiquer l’installation électrique pour apporter des éléments factuels.
      Comme indiqué dans l’article, les propriétaires bailleurs ont des obligations de sécurité électrique et de décence des biens qu’ils mettent en location. Si la sécurité de l’occupant est en péril, le propriétaire doit procéder au remplacement du tableau et de l’installation électrique. Si la sécurité du logement est en revanche assurée, le propriétaire n’a pas d’obligation de mettre aux normes l’installation.

      Bonne journée !

  • Jean says:

    Bonjour,
    Je loue un 31/2 mais la chambre, le salon partage uniquement 15 ampères ce qui fait sauter le disjoncteur quand j’allume l’ordinateur, la télévision et si je mets le ventilateur ou l’air climatiser ça saute le disjoncteur. Mais ce qui est curieux dans tout c’est depuis un mois. Avant ça ne causait aucun problème. Est-ce que le propriétaire peut dédier uniquement 15 ampères pour un salon et une chambre?
    Merci d’avance

    • Avatar photo Marine G says:

      Bonjour,

      Le disjoncteur du circuit de vos prises de courant est probablement en 16A (et non en 15A). Si le disjoncteur saute, peut-être qu’un de vos appareils branchés est en défaut. Faites le test de débrancher tous vos appareils puis de les rebrancher un par un.

      Bonne journée de la part d’IZI by EDF !

  • Nadiz says:

    Bonjour je loue pour 3 semaines un logement ou les prises ne fonctionnent pas à cause des fusibles qui sont périmés ! Est ce normal d’avoir encore des fusibles ? Merci

    • Avatar photo Marine G says:

      Bonjour,

      Si les fusibles sont hors d’usage, votre circuit prises de courant n’est a priori plus protégé. Il est impératif que vous procédiez rapidement à un remplacement du matériel. Pour répondre plus précisément à votre question, les fusibles ne répondent plus aux normes électriques actuelles (NF C 15-100) et ne peuvent plus être retenus aujourd’hui pour équiper un nouveau tableau / une nouvelle installation électrique.
      Deux possibilités donc pour votre bailleur :
      – Si le tableau à fusibles présente un risque pour l’occupant et que le logement présente donc un problème de décence, le tableau doit être remplacé par un nouveau tableau à disjoncteurs
      – Si le tableau est encore fonctionnel et ne présente pas de risque pour l’occupant, le remplacement des fusibles peut en l’état suffire

      Bonne journée de la part d’IZI by EDF !

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