Location d’un logement : quelles sont les obligations électriques ?

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Aucune obligation n’impose à un propriétaire bailleur de remettre continuellement aux normes l’électricité de son logement loué. Reste qu’un minimum de sécurité et de confort doit être assuré aux occupants. Et pour cela, le propriétaire est tenu de suivre plusieurs obligations et minimas imposés par la norme NF C 15-100. Quelles sont les obligations électriques en cas de location d’un logement ? IZI by EDF vous aide à faire le point.

Propriétaires, quelles sont les obligations électriques pour une location ?

Le respect de la norme en vigueur au moment de l’entrée dans les lieux

La loi (et plus particulièrement la réponse ministérielle du 6 mai 2002) n’impose pas aux propriétaires de remettre l’installation électrique de leurs logements loués aux normes en vigueur à chaque changement de locataire. Si le système est ancien, mais considéré comme sécurisé, il n’y a aucune raison d’intervenir.

Des travaux effectués sur l’installation existante doivent en revanche être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation. La norme retenue pour l’installation du réseau électrique est, en effet, celle en vigueur au moment de la construction du logement ou de sa transformation.

La sécurité : le critère essentiel lors de la location

Le critère unique et essentiel en matière d’installation électrique lors de la location d’un bien immobilier est la sécurité. C’est pourquoi il est désormais obligatoire de fournir au nouveau locataire un état de l’installation électrique, si elle a plus de 15 ans et si le bail a été signé après le 1er janvier 2018. Cette information prend la forme d’un diagnostic qui décrit avec précision l’état d’usage du système et les éventuelles anomalies relevées en matière d’électricité. Si ces points n’engagent pas la sécurité des occupants, le propriétaire n’est pas obligé de faire les réparations.

Le propriétaire s’engage simplement à mettre à disposition du ou des locataires un logement décent et ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants. Si les anomalies relevées ne sont pas dangereuses, rien ne lui impose de les faire réparer. Dans le cas contraire, il doit impérativement procéder à la mise aux normes des éléments défectueux. À défaut, il engage sa responsabilité et peut ensuite être poursuivi pour avoir mis à la disposition de ses locataires un logement jugé indécent.

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Bon à savoir : l’installation électrique doit permettre un usage agréable du logement. Le réseau électrique présent doit permettre aux occupants de jouir d’un éclairage suffisant dans toutes les pièces et de tous les accès. Il doit également permettre le bon fonctionnement des appareils électroménagers indispensables à la vie quotidienne des occupants.

Logement loué : les caractéristiques essentielles d’une installation sûre et sécurisée

Bien que l’installation soit d’époque, et donc non conforme à la réglementation en vigueur, elle doit présenter un certain nombre de caractéristiques. Ces dernières doivent garantir une parfaite sécurité aux occupants du logement :

  • Présence d’un appareil de commande et de protection de l’installation générale. Ce dernier doit par ailleurs être facilement accessible
  • Un système différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, et ce, dès l’origine de l’installation électrique
  • Un dispositif de protection contre les changements d’intensité (les surintensités) sur chaque circuit. Il doit également être adapté à la section des conducteurs
  • Une liaison équipotentielle et d’une installation particulière, dédiée et adaptée aux pièces d’eau (cuisine et salle de bains) et plus particulièrement aux pièces disposant d’une douche ou d’une baignoire

Si des éléments sont non conformes et/ou endommagés, ils doivent être retirés et remplacés sans délai. C’est également le cas si des éléments conducteurs ne sont pas protégés mécaniquement, c’est-à-dire par la présence d’une gaine.

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Le diagnostic électricité dans le détail

Si l’installation électrique du logement loué a plus de 15 ans, il est désormais obligatoire d’en informer le futur locataire (loi Alur de mars 2014). Un diagnostic (aussi appelé « état de l’installation intérieure d’électricité ») est alors réalisé et joint au contrat de location. Cela s’applique d’ailleurs à une location vide comme meublée, à usage de résidence principale. Son but ? Informer le locataire et assurer sa sécurité, ainsi que celle de ses biens.

Qui réalise ce diagnostic ?

Pour le réaliser, le propriétaire doit faire appel à un professionnel, c’est-à-dire à un diagnostiqueur. Ce dernier inspecte alors les zones privatives et les dépendances associées au logement. Il vérifie que les éléments minimums de sécurité cités précédemment sont bien présents et examine l’installation existante pour en définir l’état général. Il se charge également d’identifier si :

  • Certains éléments et matériels sont inadaptés à l’usage
  • Des éléments présentent des risques de contacts directs avec d’autres éléments sous tension
  • Des éléments conducteurs sont bien protégés mécaniquement

Un diagnostic désormais obligatoire

Depuis le 1er janvier 2018, ce diagnostic électrique est obligatoire pour tous les baux d’habitation nouvellement signés. Il a une durée de validité de 6 ans.

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Les normes électriques désormais appliquées aux logements loués, ou non

Les biens d’habitation, qu’il s’agisse de logements loués ou non, ont vu les normes électriques sans cesse améliorées. La plus récente, et celle actuellement appliquée, est la norme NFC 15-100. Elle concerne toutes les habitations reliées à la basse tension. Elle n’a eu de cesse d’être modifiée pour renforcer la sécurité des systèmes électriques.

Les règles de sécurité imposées par la norme NFC 15-100

Depuis 2016, un arrêté impose 6 règles fondamentales, dont la plupart sont liées à la sécurisation du système et au confort des occupants :

  • Dans la cuisine, 3 prises électriques minimum doivent être installées si la cuisine fait moins de 4 m² (ou 6 prises minimum reliées à un circuit dédié, si la cuisine mesure plus de 4 m²). Une prise peut être prévue pour la hotte d’une cuisine, à 1,8 mètre de haut ou plus (prise facultative)
  • Un salon de moins de 28 m² doit pouvoir disposer de 5 prises électriques, ou 1 prise par tranche de 4 m². Ce nombre monte à 7 prises pour une surface plus importante. Une prise dédiée aux réseaux téléphoniques et informatiques doit également être installée
  • Le couloir du logement (si plus de 4 m²) doit être équipé d’une prise
  • Chaque chambre doit compter 3 prises électriques minimum. L’une d’entre elles doit se situer à côté de l’interrupteur. Une autre prise est dédiée aux réseaux informatiques et téléphoniques
  • Toute autre pièce de plus de 4 m² (hors WC) doit comporter au moins 1 prise de courant

Les obligations électriques dans les pièces d’eau

La norme NFC 15-100 est particulièrement restrictive en matière d’équipement électrique dans les pièces d’eau. Elle prévoit, par exemple, des volumes de sécurité pour la salle de bains, en logement loué vide comme meublé :

  • Le volume 0 définit la zone située à l’intérieur de la baignoire ou de la douche. Tout branchement électrique est ici strictement interdit
  • Le volume 1 comprend toutes les zones jusqu’à 2,25 mètres au-dessus du fond de la baignoire ou du bac de douche. Ici aussi, tous les branchements électriques sont interdits, à l’exception du chauffe-eau (s’il est entièrement protégé contre l’eau)
  • Le volume 2 commence au-delà de 60 cm de la douche ou de la baignoire. Des prises électriques de faible puissance peuvent y être installées. Il en va de même pour les appareils d’éclairage de classe II à double isolation et des appareils de chauffage
  • Enfin, le volume 3 (appelé aussi hors volume) concerne le reste de la pièce d’eau. C’est dans cet espace que sont installés la plupart des équipements électriques
salle de douche moderne

Il est donc interdit de brancher des appareils électriques (et donc d’installer des prises) à proximité de la douche ou de la baignoire. Une machine à laver ou un sèche-linge doivent être positionnés dans la zone dite « hors volume » ou « volume 3 », c’est-à-dire à distance des points d’eau. Ces appareils électriques doivent être de classe I ou II, toujours reliés à la terre et constamment protégés des éclaboussures et des projections d’eau.

Un incendie sur trois est aujourd’hui lié à un problème électrique : un risque qu’il est interdit de faire courir à des locataires ! C’est pourquoi le propriétaire d’un logement loué doit être particulièrement attentif au bon état de l’installation électrique du logement, et procéder, si besoin, à des travaux de mise aux normes.

Publié le 5 Mai 2021

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17 commentaires

  • Karo says:

    Bonjour,
    Etant un nouveau locataire dans un immeuble HLM, ma salle de bains ne possède pas de prise électrique: au départ le bailleur m’a dit qu’il prenait en charge l’installation pour me dire finalement que cela reste à ma charge.
    Ainsi je voulais savoir si cela était vrai : la disponibilité d’une prise électrique dans la salle de bain est-elle une obligation pesant sur le locataire ou le bailleur?
    Je vous remercie d’avance,
    Bonne journée.

    • Marine G says:

      Bonjour,

      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire.

      Votre bailleur n’a aucune obligation de mettre aux normes votre salle de bain, si le logement est décent et que l’installation électrique ne présente pas de danger pour l’occupant. En revanche, s’il est démontré qu’il faut mettre en conformité votre logement, les travaux sont à la charge du bailleur.

      Pour connaître la norme électrique de votre logement et les minimas imposés, référez-vous à la date de construction de votre immeuble (par exemple, la NF C 15-100 de 2016 pour un immeuble construit en 2016).

      Bonne journée de la part d’IZI by EDF !

  • Gabrielle says:

    Bonjour, j ai la machine à laver qui se trouve dans ma salle de bains à cote de la douche ! Et à cote des WC est légal ou pas ? L immeuble date des années 80 et j y habite depuis 20 ans, merci pour vos reponses

    • Marine Gérard says:

      Bonjour Gabrielle,

      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire.

      Nous vous recommandons de vous reporter à la norme NFC 15-100 (article sur les pièces d’eau). Les distances de sécurité y sont renseignées.

      Les prises électriques doivent notamment rester à distance des points d’eau. Aucun appareil électrique ne doit donc être installé dans le volume 0 (correspondant à la partie immergée d’un point d’eau), ni dans le volume 1 (jusqu’à 2,25 mètres de hauteur depuis le sol), ni dans le volume 2 (distance de 60 cm autour du volume 1).

      Bonne journée de la part d’IZI by EDF

  • cathy says:

    le propriétaire doit obligatoirement l’electricité dans cave

  • Jérôme says:

    Bonjour, nous envisageons de louer un appartement. Mais à part dans la cuisine et la salle de bain, les prises des autres pièces sont anciennes (2 trous) et donc sans prise de terre. Quel est votre avis sur le sujet ? Faut-il exiger du propriétaire qu’il mette les prises à la terre d’abord ? Est-ce légal de louer un tel appartement ?

    1
    • Julie says:

      Bonjour. Demandez au propriétaire de vous fournir le diagnostique électricité de l’appartement qui est obligatoire. Une mise aux normes totale de l’appartement n’est pas obligatoire dans le cadre d’une location, cependant certaines règles sont à respectées, la mise à la terre en fait partie pour assurer la sécurité. A bientôt. Julie

      2
  • Elsa says:

    Le réglement du consuel est à la charge du locataire ou du propriétaire?

    • noemie luca says:

      Bonjour Elsa
      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire.
      Bonjour, Le Consuel a effectué 7 contrôles et bien entendu 7 factures à la charge du propriétaire. La demande est faite par le propriétaire qui logiquement doit payer.
      Bonne journée de la part d’IZI by EDF !

  • Saturnin22 says:

    La présence d’une prise bornier 32A est elle obligatoire dans la cuisine d’un logement loué?
    Si non, quelles sont les solutions pour y installer une cuisinière électrique équipée de plaques à induction?
    Merci d’avance.

    • noemie luca says:

      Bonjour

      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire.

      Pour une installation de feux de cuisine qui fonctionnent au gaz, cette prise 32A est inutile.
      Cependant pour installer une cuisinière électrique équipée de plaque à induction, la prise de votre plaque à induction doit être placée sur un circuit électrique dédié. La norme NF C 15-100 prévoit l’installation d’une prise spécialisée 32 A maximum. Cela peut être une prise de courant ou une sortie de câble.

      Bonne journée de la part d’IZI by EDF!

  • yannick says:

    je loue une maison et dans mon salon de 30 m2 j’ai un mur de 13,50 m sans aucune prise – est-ce légal ? les autres prises sont sur le mur en face seulement – merci

  • henri maisonneuve says:

    Un locataire à t’il le droit de modifier un tableau électrique sans l’accord du propriétaire

    • noemie luca says:

      Bonjour Henri.
      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire.
      Que la location soit vide ou meublée, le propriétaire doit prendre en charge les gros travaux de l’installation électrique et le remplacement des équipements qui ne sont plus aux normes (tableau électrique…). C’est au propriétaire de contacter un professionnel pour réaliser ces travaux.
      C’est donc au propriétaire de veiller à l’entretien de l’installation électrique.
      Bonne journée de la part d’IZI by EDF !

  • sylviane says:

    qui doit payer l’intervention d’un technicien pour régler un gestionnaire d’énergie à l’entrée dans les lieux d’un logement Merci

    • noemie luca says:

      Bonjour Sylviane.
      Merci d’avoir pris le temps de nous écrire
      C’est au locataire d’assurer l’entretien réglementaire des équipements sur la durée de son bail, s’il ne l’a pas fait, c’est à lui de régler cette facture.
      Belle journée à vous de la part de l’équipe IZI by EDF !