Quelles sont les obligations électriques en cas de vente d’un logement ?

Pour le confort et la sécurité des habitants d’un logement, les circuits électriques doivent respecter certaines normes. Mais que se passe-t-il lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier dont l’installation électrique n’a pas été rénovée depuis des années ? Eh bien, la seule obligation électrique qui vous incombe est le diagnostic électrique. Ce document est à remettre aux acquéreurs de votre bien, joint au dossier de diagnostics techniques. Le point dans cet article signé IZI by EDF. 

Zoom sur le diagnostic électrique

Vous êtes sur le point de mettre en vente votre logement ? Sachez que depuis 2009, la réalisation d’un diagnostic électrique est obligatoire pour la vente d’une maison ou d’un appartement de plus de 15 ans. L’obligation vaut aussi pour les logements mis en location.

Le diagnostic doit être fait à la demande du propriétaire par un diagnostiqueur certifié par l’organisme agréé COFRAC. 

Concrètement, le diagnostic fait l’état de l’installation électrique de votre logement ; ceci dans le but d’informer les acquéreurs et futurs propriétaires de la vétusté (ou de la non vétusté) du tableau électrique, des appareillages, des dispositifs de sécurité…

Grâce au diagnostic électrique, il devient possible d’identifier les logements ne respectant pas les normes électriques en vigueur et de procéder à une modernisation des installations pour la sécurité des occupants.

ℹ️ L’info IZI !
Selon l’Observatoire National de la Sécurité Électrique, les installations électriques défectueuses causeraient chaque année 50 000 incendies, 3 000 électrisations et 40 électrocutions.

Le diagnostic électricité est aussi l’occasion pour l’acquéreur d’évaluer les éventuels travaux de réfection électrique à prévoir (si proposition d’achat il y a). Attention une installation électrique ancienne, qui n’a jamais été rénovée, peut constituer un levier pour l’acquéreur qui souhaiterait revoir le prix du logement à la baisse.

Quels sont les éléments contrôlés lors du diagnostic électrique ?

Pour être conforme, un diagnostic électrique doit suivre la norme de qualité FD C 16-600. Cela permet de conserver une cohérence dans la rédaction des rapports partout dans le pays.

Cette inspection nécessite le déplacement d’un professionnel chez vous. Il faut compter entre une et deux heures pour la réalisation d’un diagnostic et une centaine d’euros à minima de frais à votre charge (si propriétaire), sans aide financière disponible.

Pour rédiger son rapport, le diagnostiqueur inspecte une centaine de points comme le tableau électrique, les prises de courant, les interrupteurs, mais aussi le fonctionnement de l’électroménager intégré (lave-vaisselle, plaques de cuisson, etc.).

Il doit notamment inventorier, évaluer et se prononcer sur :

• La conformité du disjoncteur de branchement (appareil général de commande et de protection) ;
• Le dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation électrique ;
• Le dispositif de protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs de chaque circuit ;
• La liaison équipotentielle et l’installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
• Les matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
• Les conducteurs ne bénéficiant pas d’une protection mécanique ;
• Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ;
• Les appareils d’utilisation situés dans des parties communes et alimentés depuis la partie privative ou inversement le cas échéant ;
• Les circuits spécialisés, par exemple des piscines privées ou bassins de fontaine le cas échéant ;
• Les socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité.

Mon logement n’est pas conforme aux normes électriques : puis-je tout de même vendre ?

La vente d’un logement non conforme à la norme électrique en vigueur (la NF C 15-100) est autorisée, à condition d’informer l’acquéreur de l’état de l’installation électrique du logement.

En cas de manquement, de falsification du diagnostic électrique, l’acquéreur du bien pourra en effet vous poursuivre pour vice caché. Il pourra alors demander notamment l’annulation de la vente ou encore une baisse du prix d’achat.

Peut-je vendre (ou acheter) un appartement / une maison sans prise de terre ?

Puisqu’il est autorisé de vendre un logement encore « dans son jus », il est donc possible de vendre ou d’acheter une maison ou un appartement sans prise de terre. Mais attention, une condition est requise : le respect de la norme électrique NF C 15-100 en vigueur au moment de la construction du logement.

La mise à la terre est obligatoire depuis 1969 (uniquement dans les pièces d’eau) ; obligation étendue en 1991 à toutes les pièces du logement. Un logement ancien construit par exemple en 1970 doit être obligatoirement équipé d’une prise de terre (à minima les salles de bain sont mises à la terre). Un logement plus récent, construit par exemple en 2000, doit être quant à lui complètement mis à la terre. Toutes les pièces doivent être équipées de prises de courant avec broche de retour à la terre.

J’ai récemment obtenu le Consuel : dois-je également présenter un diagnostic électricité à l’acquéreur ?

La durée de validité du diagnostic électricité est de trois ans.

Si vous avez toutefois réalisé récemment des travaux de rénovation électrique (par exemple une mise en conformité ou mise aux normes électriques), et que vous avez obtenu le certificat du Consuel, cette attestation tient lieu de rapport de diagnostic. Le Consuel doit avoir été réalisé depuis moins de 3 ans au moment de mettre en vente votre logement.

Quelles sont les autres obligations pour vendre un bien immobilier ?

En dehors des documents d’identité et de situation obligatoires pour la vente d’un logement (pièce d’identité, livret de famille, titre de propriété…), le vendeur du bien immobilier doit impérativement fournir aux futurs acquéreurs le Dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci comprend :

👉 Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

👉 L’état des risques et pollutions

👉 Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949

👉 L’état formulant la présence ou l’absence d’amiante

👉 L’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans

👉 L’état des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit

Chaque anomalie constatée et précisément décrite est localisée. Il pourra éventuellement joindre des photographies à son rapport.

Une fois le bilan électrique fait, vous n’êtes pas obligé de mettre votre électricité aux normes. En effet, votre seule obligation est d’informer le futur propriétaire des conclusions du diagnostic. Si l’acquéreur décide de procéder à l’achat en toute connaissance de cause, ce sera à lui de moderniser l’installation.

Attention toutefois, un diagnostic électrique négatif donne à l’acheteur un argument supplémentaire pour négocier le prix d’un bien. Il peut donc parfois être plus judicieux de prendre en charge les travaux de rénovation électrique plutôt que de baisser le prix de son bien. Par ailleurs, sachez que si le bilan conclut que le circuit met en danger les futurs occupants, votre responsabilité pourra être mise en cause en cas d’accident. Il est alors fortement conseillé d’effectuer les travaux de mise à jour du circuit défectueux avant de vendre.