Quelles sont les obligations électriques en cas de vente d’un logement ?

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Pour le confort et la sécurité des habitants d’un logement, les circuits électriques doivent respecter certaines normes. Mais que se passe-t-il lorsque l’on souhaite vendre un bien ? IZI by EDF vous explique quelles sont vos obligations électriques pour mettre un logement sur le marché.

Le diagnostic électrique : une obligation pour certains logements

Seuls les propriétaires de logements où l’installation électrique a plus de 15 ans sont soumis à certaines obligations en cas de vente. C’est également le cas pour la location d’un bien. Ils doivent en effet faire effectuer un diagnostic électrique. N’hésitez pas à contacter les chargés d’affaires IZI by EDF qui pourront vous mettre en contact avec des professionnels experts de ces audits. En effet, cette inspection demande une formation reconnue et permanente, puisque les lois et normes évoluent régulièrement. Les diagnostiqueurs d’électricité reçoivent une certification délivrée par un organisme agréé COFRAC. Leurs rapports font mention de leurs observations, mais aussi du numéro d’identification de leur assurance responsabilité civile professionnelle. Cela vous assure par la suite d’être couvert en cas de litige relatif à la conformité de votre installation électrique.

Ce diagnostic que l’on appelle également « état de l’installation intérieure d’électricité » permet de contrôler les circuits les plus anciens. La conformité du circuit et les risques qu’il pourrait représenter pour les occupants du logement et leurs biens sont évalués en suivant le Code de la construction et de l’habitation. Grâce au diagnostic électrique, il devient possible d’identifier les logements ne respectant pas les normes et de procéder à une modernisation des installations. Cela permet de limiter les risques d’électrocution, mais aussi d’incendie. En effet, selon l’Observatoire National de la Sécurité Électrique, les installations électriques défectueuses causeraient chaque année 50 000 incendies, 3 000 électrisations et 40 électrocutions.

Bon à savoir : quelle est la durée de validité d’un diagnostic électrique ?

Lorsqu’un vendeur réalise un diagnostic électrique de son bien, il peut conserver le rapport pendant 3 ans à partir de la date de réalisation. Dans le cas où le circuit serait par la suite rénové, un certificat de conformité sera remis au vendeur. Ce document pourra remplacer le diagnostic pendant 3 ans à condition qu’il ait été délivré par un organisme reconnu par l’État.

Quand réaliser un diagnostic électrique ?

Toutes les installations électriques de plus de 15 ans doivent être auscultées par un spécialiste. Cela ne se limite pas au logement en lui-même. Les circuits des dépendances et des installations extérieures (piscines, cabanes) doivent également être inspectés. Pour pouvoir procéder à une vente immobilière, le bilan électrique devra être joint au Dossier Diagnostic Technique. Il comprend – entre autres – les rapports concernant la performance énergétique, les risques d’exposition au plomb, la présence d’amiante, l’état de l’installation dédiée au gaz ou encore de l’assainissement non collectif le cas échéant. Ces documents sont présentés à l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente, il faut donc faire réaliser le bilan électrique au moment où l’on décide de mettre son bien sur le marché.

Par ailleurs, les potentiels acheteurs ont désormais l’habitude de demander ces documents lors des visites. Vous pourrez ainsi très facilement les rassurer sur la conformité de votre installation ou les renseigner sur les travaux à effectuer si le bilan en exige. Ainsi, si le diagnostic électrique est à la charge du vendeur, il offre tout de même des avantages. Son prix varie en fonction des professionnels, mais aussi de la région dans laquelle il est réalisé et de la taille du logement. Il faut prévoir un budget compris en 90 € et 150 €, un investissement faible comparé aux risques encourus si vous souhaitez vous soustraire à cette obligation électrique en cas de vente d’un logement.

Tableau électrique

Mise en sécurité de l'installation électrique (selon la NF C-15100)

Quels risques si l’on ne fait pas de diagnostic électrique ?

Si votre installation a plus de 15 ans et que vous ne faites pas réaliser un bilan électrique avant la vente, cela peut vous coûter cher. En cas de problème, l’acquéreur pourra en effet vous poursuivre pour vice caché. Il pourra alors demander :

  • l’annulation de la vente ;
  • une baisse du prix d’achat ;
  • le versement de dommages et intérêts.

Il lui sera également possible de saisir la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). Cette dernière pourra vous infliger une amende de 300 000 €, voire une peine de 2 ans de prison. Veillez également à choisir un expert certifié pour échapper à une amende de 1 500 €. Il reste toutefois très rare qu’un vendeur ne fasse pas réaliser un diagnostic électrique lorsque cela fait partie de ses obligations pour vendre un logement. En effet, la responsabilité du notaire est également engagée lorsque ce document manque à l’appel. Cet officier public encourt ainsi les mêmes risques que vous, il y a donc fort à parier qu’il veillera à ce que le diagnostic soit bien dans le Dossier Diagnostic Technique.

Quels sont les éléments qui seront contrôlés ?

Pour être conforme, un diagnostic électrique doit suivre la norme de qualité FD C 16-600. Cela permet de conserver une cohérence dans la rédaction des rapports partout dans le pays. Bien évidemment, cette inspection nécessite le déplacement d’un professionnel chez vous. Il faut compter entre une et deux heures pour la réalisation d’un diagnostic. Avant la visite de l’expert, préparez tous les documents relatifs à votre installation électrique. Plans du logement, factures des appareils, certificats de conformité et règlement de copropriété pourront lui fournir de précieux renseignements. Pour rédiger son rapport, le diagnostiqueur inspectera une centaine de points comme le tableau électrique, les prises de courant, les interrupteurs, mais aussi le fonctionnement de l’électroménager intégré (lave-vaisselle, plaques de cuisson, etc.). Il devra notamment inventorier, évaluer et se prononcer sur :

  • La conformité du disjoncteur (appareil général de commande et de protection) ;
  • Le dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation électrique ;
  • Les prises de terre et l’installation de mise à la terre ;
  • Le dispositif de protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs de chaque circuit ;
  • La liaison équipotentielle et l’installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
  • Les matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • Les conducteurs ne bénéficiant pas d’une protection mécanique ;
  • Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ;
  • Les appareils d’utilisation situés dans des parties communes et alimentés depuis la partie privative ou inversement le cas échéant ;
  • Les circuits des piscines privées ou bassins de fontaine le cas échéant ;
  • Les socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité.

Que faire après le diagnostic électrique ?

Le rapport du diagnostiqueur abordera les éléments suivants :

Évaluation des risques

Chaque anomalie constatée et précisément décrite est localisée. Il pourra éventuellement joindre des photographies à son rapport.

Inventaire des éléments non inspectés

Pour que le diagnostic électrique soit effectué, tous les éléments à inspecter doivent être accessibles et alimentés. Si ce n’est pas le cas, cela sera mentionné dans la conclusion de l’expert.

La liste des éléments inspectés

Pour s’assurer du bon suivi de la procédure, le diagnostiqueur doit répertorier tous les points contrôlés.

Les risques encourus

Si un risque menaçant la sécurité des occupants est identifié, l’expert le mentionnera dans son rapport.

Une fois le bilan électrique fait, vous n’êtes pas obligé de mettre votre électricité aux normes. En effet, votre seule obligation est d’informer le futur propriétaire des conclusions du diagnostic. Si l’acquéreur décide de procéder à l’achat en toute connaissance de cause, ce sera à lui de moderniser l’installation. Attention toutefois, un diagnostic électrique négatif donne à l’acheteur un argument supplémentaire pour négocier le prix d’un bien. Il peut donc parfois être plus judicieux de prendre en charge les travaux de rénovation électrique plutôt que de baisser le prix de son bien. Par ailleurs, sachez que si le bilan conclut que le circuit met en danger les futurs occupants, votre responsabilité pourra être mise en cause en cas d’accident. Il est alors fortement conseillé d’effectuer les travaux de mise à jour du circuit défectueux avant de vendre.

Les règles concernant les installations électriques sont très strictes. En cas de vente d’un logement, certains propriétaires peuvent être dans l’obligation de faire réaliser un diagnostic électrique. L’intervention d’un professionnel permettra alors de s’assurer de la conformité des circuits présents sur chaque lot vendu et de garantir la sécurité des futurs occupants. C’est également une étape essentielle pour réaliser une vente dans un cadre légal et éviter amende, dommages et intérêts, voire la prison en cas d’accident.

Tableau électrique

Mise en sécurité de l'installation électrique (selon la NF C-15100)

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Publié le 7 Mai 2021

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